החוק החברתי שעלול להפיל מיזמי פינוי-בינוי

עורכי דין ויזמים הפועלים בתחום הפינוי בינוי מזהירים כי "חוק הדייר הסרבן" שחוקקה הכנסת בשבוע שעבר, שאמור היה לזרז ולהחמיר הטיפול בדיירים סרבנים המעכבים פרוייקטי פינוי בינוי, עלול בסופו של דבר להשיג את התוצאה ההפוכה. זאת מאחר שלטענתם, מעמיס החוק בירוקרטיה נוספת על ההליך, שכבר היום נחשב למורכב ביותר.

בפרט מכוונים המבקרים אל השינוי המרכזי שהוכנס בחוק על ידי יו"ר ועדת הרפורמות ח"כ רחל עזריה (כולנו), ולפיו מחויבים יזמים הפועלים במתחמים ותיקים שבהם קיימים דיירים מבוגרים בני 75 ומעלה, להציע להם סל של אלטרנטיבות להשתתפות בפרוייקט, שאם לא כן סירובם של אותם דיירים לפרוייקט ייחשב סביר, ולא ניתן יהיה לתבוע אותם.

עזריה כמובן שאינה רואה את הדברים עין בעין, וטוענת הן לפישוט הליכים והן להישג חברתי: "זו הפעם הראשונה שבה המדינה לא הסתכלה על הדייר הסרבן כאויב. בקרב האולוסיה הקשישה אחוזי הסירוב גבוהים, מסיבות ידועות ומוצדקות. הקשיש כלל אינו זקוק לדירה הגדולה יותר שמציע לו היזם, ומצד שני בגילו המתקדם רוצה לחיות בשלווה, עם כמה שפחות מטרדים ובטח שלא לעבור לדירה שכורה. יש לו את כל הסיבות להיות נגד הפרויקט".

פרוייקט תמ"א 38. בית המשפט יכול לכפות על סרבן לחתום | צילום: דוד הכהן

"החוק לא באמת מחמיר עם דיירים סרבנים"

דייר סרבן הוא בעל נכס שעומד בסירובו לחתום על הסכם פינוי בינוי עם היזם, גם לאחר שלמעלה מ־80% משכניו עשו זאת, וללא סיבת סירוב שאותה מגדיר החוק כסבירה. עד היום היה בידי יזמים דיירים בפרוייקטי פינוי בינוי כלי אחד בלבד להתמודדות עם דיירים סרבנים — תביעה נזיקית בבית משפט. מדובר בהליך ארוך וממושך שעל פי רוב מעכב את הפרויקט בשנתיים־שלוש לפחות.

עו"ד ישי איציקוביץ | צילום: יורם רשף

לעומת זאת, דווקא בפרוייקטי תמ"א 38 נתן המחוקק בידי היזם והדיירים כלי פשוט יותר — פנייה אל המפקח על הבתים המשותפים בטאבו אשר מוסמך, אם הוא מוצא את התלונה כמוצדקת, למנות עורך דין שייכנס בנעלי הסרבן ויחתום על ההסכם לביצוע הפרויקט במקומו. נוסח החוק המקורי שניסח משרד המשפטים, נשען על אותו רציונל: לאפשר ליזמי פינוי בינוי לחייב אכיפה של ההסכם מול סרבנים, בדיוק באותו האופן שבו הדבר נעשה בפרוייקטי תמ"א 38.

אלא שהצעת החוק שהיתה פשוטה למדי בראשית הדיונים, הסתבכה. במסגרת הקו אותו הובילה עזריה נדונה תחילה האפשרות כי גם סירוב מחמת גיל ייחשב כעילת סירוב סבירה — דבר אותו משרד המשפטים שלל בתוקף, שכן רוב במתחמים הוותיקים המיועדים לפינוי בינוי משופעים באזרחים ותיקים. לבסוף הגיעה הוועדה לנוסח אשר קובע כי על היזם להציע לבעלי נכסים בני 75 ומעלה מספר חלופות: שתי דירות קטנות במקום הדירה הגדולה שהיה עליו לקבל; דירה קטנה בתוספת כסף מזומן; הצעה לדירה שוות ערך בפרוייקט אחר או אפילו העברה לדיור מוגן אם בעל הדירה הקשיש מעוניין בכך. משרד האוצר ורשות המסים תרמו הטבה משמעותית נוספת, והסכימו לפטור מלא לדייר ממסים בעת המכירה.

בנוסף לכך חוקקה הוועדה הגנה משמעותית נוספת על הדיירים וחייבה את היזם לערוך כנס שבו יוסברו לדיירים עיקרי ההצעה בשפה שאותה הם דוברים, וזאת בטרם תחילת ההחתמות על החוזים.

לדברי עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', המייצג גם יזמים וגם דיירים בהליכי התחדשות, החוק משיג את מטרותיו באופן חלקי: "אני סבור כי השינוי שאנו עדים לו בשנים האחרונות ולפיו שמים דגש על בעלי הדירות הוא שינוי חשוב, שיש בו כדי להגדיל הסיכוי להצלחת הפרויקטים ולשמחתי לא מעט יזמים ובעלי דירות שותפים לגישה זו".

עם זאת מזהיר איציקוביץ כי האופן שבו נעשתה החקיקה עלול לפגוע בחלק מהפרויקטים המקודמים כיום: "בתחום הזה ישנו מגוון עצום של פרוייקטים, כל אחד עם התנאים הייחודיים לו. החלת החקיקה הזו על כלל הפרוייקטים עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של חלקם. היה רצוי שבמסגרת הליך חקיקה תיעשה בדיקה כלכלית של ההשלכות. לצערי לא נעשתה בדיקה שכזו".

עוד טוען איציקוביץ כי לצד ההטבות לקשישים, לא נעשתה החמרה אמיתית מול סרבנים מהשורה: "עם הדייר הסחטן לא באמת החמירו. החוק מאפשר לבתי המשפט לנקוט באחת משתי סנקציות: או כפיית ההסכם על הדייר, או פסיקת פיצויים נגדו. כלומר הסרבנים יכולים לעכב פרוייקטים במשך שנים ולא לשלם על כך כל מחיר".

"הטבות מס למבוגרים שקשה לסרב להן"

"הצעת החוק המקורית רצתה לזרז את הליכי הפינוי־בינוי והיינו בעדה, אבל מה שאושר בשבוע שעבר הוא חסר שיניים", תוקף יוני ויצמן, סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים). "פינוי בינוי הוא אינטרס לאומי, והשאלה המרכזית שצריכה להישאל היא האם החוק יביא לקידום של פרויקטים. התשובה לשאלה הזו היא 'לא' נחרץ".

"במקום פחות בירוקרטיה ייצרו עוד בירוקרטיה. למשא המתן המורכב גם כך מול הדיירים, הוסיפו עכשיו עוד משאים ומתנים פרטניים מול האוכלוסייה המבוגרת, והכל בניסוח מסורבל ולא מובן שמשאיר הרבה מקום לאי בהירות. ברור לי שהדבר הזה ינוצל על ידי דיירים שיבקשו לתקוע פרויקטים. אין שום קביעה למשל כמה זמן אתה כיזם צריך להקדיש למו"מ עם אותו הדייר. מבחינת מועד התחולה של החוק, החוק לא מגדיר מה קורה עם העסקאות שכיום בצנרת".

ח"כ עזריה דוחה כאמור את הטענות, ובפרט את אלה על תוספת רגולציה: "לדעתי ההפך הנכון. אם בעבר במתחמי פינוי בינוי עם 20% בני 80 ומעלה יזמים היו חוששים להתקרב. עכשיו נתנו להם את הכלים איך להתנהל מול האוכלוסיה הזו ולמנוע סרבנות".

עוד מדגישה עזריה את היענות כל הגורמים, ובראשם רשות המסים, לטובת החוק: "לשמחתי הצלחנו לגייס את כל הגורמים שיהיו איתנו. מדובר בהטבות מס שצפויות להטיב מאד הן עם האוכלוסיה המבוגרת ובסופו של דבר עם הפרוייקט, כי מבחינת הדיירים המבוגרים מדובר בהטבה שקשה לסרב לה".