שינוי במע"מ עלול להפוך מיזמי פינוי בינוי ללא כדאיים

שינוי במדיניות המע"מ של רשות המסים צפוי להעלות את עלויות הפרויקט עבור יזמי פינוי־בינוי ותמ"א 38 בהיקף של מאות אלפי שקלים לפרויקט, ובמקרים מסוימים עלול להשפיע על עצם כדאיותם. ברשות להתחדשות עירונית הפועלת תחת משרד השיכון מתנגדים בתוקף לשינוי, ובשבועיים האחרונים קיימו דיונים עם אנשי רשות המסים במטרה לבטל את השינוי האמור.

על פי המקובל היום בפרויקטי פינוי־בינוי ותמ"א 38, החברה היזמית שעימה בוחרים בעלי הדירות לבצע את הפרויקט, היא זו אשר נושאת בכלל העלויות. בכלל זה החברה מממנת גם את עלות שכר טרחתם של אנשי המקצוע ששוכרים הדיירים, ובהם עורך הדין המייצג אותם וכן שמאי ומפקח בנייה.

אף שכל אלה משרתים את הדיירים ונשכרו עבורם, את חשבוניות המס נהגו אותם אנשי המקצוע להוציא על שמו של היזם המשלם את שכרם. באופן זה, היזם יכול היה לערוך קיזוז מע"מ תשומות. ואולם לפני כשבועיים פרסמה, כאמור, רשות המסים החלטה ולפיה בפרויקטים של התחדשות עירונית על אנשי המקצוע להוציא את חשבוניות המס על שמו של מקבל השירות, ללא קשר לזהות המשלם. כלומר, במקרה שבו מדובר בעורך דין או שמאי מטעם הדיירים, יהיה עליהם להוציא את החשבוניות על שם נציגות הדיירים.

פינוי־בינוי בגבעתיים. היזם לא יוכל להמשיך לקזז את המע”מ | צילום: אוראל כהן

במצב החדש לא יוכל היזם לא יוכל להמשיך לקזז את המע"מ כבעבר, ועלות השירותים שמקבלים הדיירים בפרויקט תעלה בכ־17%. מדובר בתוספת עלות של מאות אלפי שקלים לפרויקט.

"על פי הוראות החוק היבשות, יש להנפיק את החשבונית לטובת מקבל השירות, ועל כך מתבססת הוראת הביצוע החדשה של רשות המסים", מסביר עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת עסקאות נדל"ן במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'. "מנגד ניתן לטעון כי מדובר בהוצאות הפרויקט לכל דבר ועניין, בדומה להוצאות של יועצי היזם".

מנהל הרשות להתחדשות עירונית חיים אביטן. פועל לביטול ההוראה | צילום: עמית שעל

עוד מצביע איציקוביץ על כך כי בעקבות התייקרות העלויות עבור היזם, ייתכן ויסכים לשלם כעת על הליווי המשפטי של הדיירים פחות מאשר בעבר. "כך ייתכן שיהיו משרדי עורכי דין בעלי מומחיות שלא יסכימו לעבוד בשכר זה ובכך ייפגע הליווי המשפטי לבעלי הדירות".

מלבד הרשות להתחדשות, גם בהתאחדות בוני הארץ לא אוהבים את המצב החדש שנוצר: "פרויקטים של התחדשות עירונית הינם בהגדרה עסקאות נטו של הדיירים. כלומר, אלה פרויקטים שבהם כל העלויות משולמות על ידי היזם־קבלן שמקדם את הפרויקט. ההחרגה אמורה, אם תתרחש, להביא לייקור הפרויקטים ללא צורך, ועלולה לגרום לביטולם של פרויקטים עתידיים. הדבר בולט עוד יותר בימים אלה שבהם נעשים מאמצים אדירים על ידי כל הגורמים המעורבים, כדי להגדיל את היצע הדיור", אומרת עו"ד ניצן פלדמן מאגף יזמות ובנייה בהתאחדות בוני הארץ.  

מרשות המסים נמסר בתגובה: "סעיף 38 לחוק מתיר ניכוי מס תשומות לעוסק שהוצאה לו חשבונית מס כדין. חשבונית המס אמורה לשקף את זהות הצדדים לעסקה. בכמה פסקי דין נקבעו מבחנים לקביעת מקבל השירות, בין היתר מבחן הצדדים להסכם. במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית היזם אינו צד להסכם, ולפיכך אין ספק כי מקבלי השירות הם הדיירים שחותמים על ההסכם עם עורך הדין.

"עמדתנו היא כי בהתאם להוראות החוק, היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית אינם מקבלי השירות, ועל כן, את חשבונית המס של עורכי הדין יש להוציא על שם הדיירים (או נציגות הדיירים) ולא על שם היזם (אף על פי שהוא זה שנושא בתשלום). המשמעות היא שמס התשומות בשל חשבוניות המס הללו אסור בניכוי בידי היזם. לא מוכרת לנו ההתנגדות של הרשות להתחדשות עירונית".

מהרשות להתחדשות עירונית לא נמסרה תגובה.