עו"ד זיו גרומן: "יזמי תמ"א 38 ברובע 4 בת"א עלולים לקרוס"

תכנית רובע 4 של תל אביב־יפו שאושרה סופית בסוף מאי האחרון על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לאחר המתנה של כעשור, "תאפשר הקמה של כ־5,100 יחידות דיור חדשות בתחומי הרובע, וזאת על פי הנחת מימוש של 50% בלבד ממלוא הפוטנציאל", כך לפי העירייה. מכאן ניתן להבין כי לאור הבעיות והעיכובים הידועים במימוש תכניות התחדשות עירונית, הוועדה לוקחת בחשבון את האפשרות שרק כמחצית מהפוטנציאל יתממש בפועל.

רובע 4 מתפרש על פני כ־2,825 דונם בין הרחובות בני דן והרב קוסובסקי בצפון; רחוב אבן גבירול במערב; רחוב שאול המלך בדרום ונתיבי איילון ודרך נמיר במזרח. כל מבני המגורים שלא יועדו לשימור מתוקף תכניות אחרות נכללים בתכנית הנוכחית, אשר תתמרץ מיזמי תמ"א 38 (הריסה ובנייה מחדש) עד גובה של שמונה קומות.

רחוב יהודה מכבי בתל אביב | צילום: עמית שעל

מהוועדה המחוזית נמסר כי "התכנית מעודדת התחדשות עירונית וחיזוק מבנים בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38, תוך התאמתם למאפייני המרקם הקיים, וקובעת זכויות והוראות בנייה לבניינים חדשים או לתוספות בנייה לבניינים קיימים בהתאם לגודלו ומיקומו של המגרש... התכנית מחליפה תכניות קודמות לתוספות בנייה, שחלו על הרובע... לתכנית השפעה רבה על עיצוב פני העיר בעשורים הבאים, ולפיכך הושם דגש על שמירת צביון הרחובות הקיים ורוח המקום". דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה המחוזית, הוסיפה כי התכנית "מציעה היצע איכותי של יחידות דיור עבור עשרות אלפי תושבים אשר ייהנו מרמת שירותים גבוהה ונגישות מיטבית בלב המטרופולין".

אולם מנגד נשמעים קולות אחרים המבקשים להביא את הצד של היזמים. "יזמים שהשקיעו בפרויקטים של התחדשות עירונית בצפון תל אביב, בעיקר ברובע 4, עלולים לקרוס בגלל ההמתנה הממושכת להיתרי בנייה", מזהיר עו"ד זיו גרומן, בעל משרד עורכי הדין גרומן ושות'   (Groman & co) המתמחה בהתחדשות עירונית, והמלווה עשרות רבות של פרויקטים של תמ"א 38 גם בתל אביב.

תכנית תמ"א 38 פורסמה לראשונה בשנת 2005, וכללה בגלגולה הראשון רק חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה בתמורה לתוספת קומה. מאז עברה התכנית מספר גלגולים וזכתה לתוספות ותיקונים שונים, בעיקר לנוכח ההיענות המעטה, שנבעה מהיעדר כדאיות כלכלית.

ב־2010 אושר תיקון לחוק שאפשר תוספת זכויות בנייה גם במסגרת פרויקטים של הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו (הריסה ובנייה מחדש). גם תיקון זה לא הביא לשינוי המבוקש, ולכן המשיכה המועצה הארצית לתכנון ובנייה במתן הטבות בשתי פעימות – ב־2013 וב־2016 – המעניקות הקלות תכנוניות ותוספות בנייה משמעותיות של 100% ו־150%.

"כדי לפשט את העניין", אומר עו"ד גרומן, "צריך לקחת בחשבון שלושה שלבים חשובים בהתפתחות של תמ"א 38. השלב הראשון הוא התכנית הבסיסית, כפי שפורסמה ב־2005, שבה אפשרו תוספת קומה רק בחיזוק; השלב השני היה ב־2010, אז הוחלט לאפשר תוספות בנייה גם בהריסה ובנייה מחדש; ואילו השלב השלישי, שהגיע לפני כשנתיים, איחד למעשה את הזכויות בין פרויקטים של חיזוק לבין פרויקטים של הריסה ובנייה".

עם זאת, עו"ד גרומן מתריע מפני מדיניותה של עיריית תל אביב־יפו שלדבריו עלולה לשבש ולעכב את תנופת ההתחדשות העירונית בצפון העיר. "אני חושש ממה שעומד לקרות בפרויקטים יזמיים ברובעים 4 ו־3", הוא אומר, "יש המון פרויקטים באזורים האלה, שההתקשרויות לגביהם התחילו לפני חמש ואפילו שש שנים. היזמים כבר חתמו על חוזים עם בעלי הקרקע או עם בעלי הדירות, העסיקו מתכננים, שילמו משכורות לעובדים, פעלו מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובמשך השנים צברו הוצאות רבות. עכשיו הם חייבים לכסות את העלויות שנצברו, והדרך היחידה שהם מכירים היא גביית מחירים גבוהים.

"אלא שלעתים המחירים שבכוונתם לדרוש מרוכשים אינם ריאליים. כבר שמעתי על יזמים שמציעים דירות במחירים של 60 אלף שקלים למ"ר, שזה מחיר סביר בשוק של צפון תל אביב רק כאשר מדובר בפרויקט יחיד ברחוב מבוקש. יחד עם זאת, לנוכח עיכוב באישור תכנית רובע 4, נוצר צוואר בקבוק שנפתח רק עכשיו – מה שיוביל למצב שבו ברחוב מסוים עלולות להיות עשרות דירות למכירה בעת ובעונה אחת".

עו"ד זיו גרומן, בעל משרד עורכי הדין גרומן ושות' | צילום: משרד עורכי הדין גרומן ושות'

"מבול" הבקשות להיתרי בנייה, שעליו מדבר עו"ד גרומן, למעשה מורכב גם מבקשות שהוגשו לפני כן ואשר בינתיים הצטברו. לדברי ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין, "אמנם תהיה התקדמות ו'מבול' של אישורים, אך לאחר מכן, אחרי הגל הראשון, תהיה רגיעה והמצב יחזור לקצב רגיל של היתרי בנייה".

עו"ד גרומן מוסיף: "קיים חשש שהשוק יוצף בבת אחת והתחרות בין היזמים תהיה מטורפת, כי לקונים תהיינה כמה אופציות באותו רחוב ממש. התחרות עלולה להוביל למצב של הורדת מחירים, ואם המחירים יירדו יותר מדי, אני צופה שחלק מהיזמים עלולים להיקלע לקשיים. אינני רוצה לקבוע שזו תהיה מפולת, אך בהחלט עלולה להיות קריסה של יזמים בפרויקטים בצפון העיר. מדיניות העירייה ומשך הזמן שלקח לרשות לאשר את תכנית הרובע יצרו מצב של צוואר בקבוק מיותר, שכן אנו עתידים לראות בשנתיים-שלוש הבאות תנופת בנייה באזור והיצע גדול. השוק יוצף וזה יגרום, מטבע הדברים, לתחרות ולירידות מחירים, לרמה שמתחת לאומדנים של היזמים. מי שעבד על תכנית כלכלית, שלפיה הנכסים יימכרו ב־65 אלף שקלים למ"ר, המציאות תכה בו בפנים. להערכתי, המחיר יהיה נמוך יותר. אני מקווה שהיזמים היו שמרניים בתמחורים שלהם, אחרת הם בצרות".

עו"ד גרומן מדגיש כי הסיכון העיקרי הוא לפרויקטים ברובע 4, שלפי תכנית הבנייה העירונית מותר לבנות בהם קומה אחת מעבר למה שמותר ברובע 3 הצמוד ממערב. "מטבע הדברים, בניינים ברובע 4 מתאימים יותר לפרויקטים של הריסה ובנייה, מפני שברובע 4 זכויות הבנייה הן בהיקף גדול יותר מהיקף זכויות הבנייה המתאפשר ברובע 3, ומשכך עושה אותם כדאיים יותר ליזמים", הוא אומר, "ומה שקרה זה שהיזמים נהרו בהמוניהם לרובע 4, חתמו על הסכמים, הכינו תכניות והמתינו שנים עד שהעירייה תאשר להם להתחיל לבנות. רק במאי השנה פורסמה תכנית הבניין העירונית לרובע ותנופת הבנייה כנראה תורגש בקרוב. על היזם (ובוודאי על הבעלים באמצעות היועצים שלהם) לוודא כי התכנית העסקית של היזמים שעמם הם מתקשרים אינה נסמכת על מצב המחירים נכון למועד מתן ההצעה, אלא דווקא על מחירים שעתידים לדעתם להיות בעוד שנתיים-שלוש מהיום".

לדברי עו"ד גרומן, כבר היום פועלות כמה חברות יזמות שפועלות ברובע 4 אשר הגיעו למחנק אשראי ונזקקות למימון חיצוני. "לכן על בעלי הדירות לבחור יזם שקול ובעל ניסיון, וזאת במטרה שהפרויקט ימומש גם במקרה שבו המחירים ירדו במעט", הוא מסכם.

מעיריית תל אביב־יפו נמסר: "בניגוד לנטען, עיריית תל אביב־יפו מקדמת ומעודדת התחדשות עירונית והנתונים מוכיחים זאת – בשנים האחרונות התחזקה משמעותית מגמת ההתחדשות העירונית וישנה עלייה במספר יחידות הדיור הכלולות בהיתרי הבנייה, בדגש על דרום העיר. זאת ועוד, שטף הבקשות המוגשות לוועדה המקומית לתמ"א 38 מעיד כי המסגרת המוצעת בתכניות הרבעים דווקא מאפשרת את מימושה לחיזוק המבנים בעיר והיא בעלת כדאיות כלכלית, הן ליזמים והן לבעלי הדירות. נוסיף כי המדיניות העירונית שנקבעה לרבעים 3 ו־4 נועדה לשמור על המרקם ההיסטורי של אזור ההכרזה של אונסק"ו והיא נעשית בהתאם להמלצות תכנית המתאר. במסגרת הכנת התכנית נערכה חשיבה בנוגע לנפחי הבנייה המקסימליים שניתן להעמיס על מערך התשתיות הקיימות וכן איזון בין צרכי החיזוק והתחדשות העיר לשמירה על אופיו המיוחד של המרקם הבנוי העירוני.

"נוסיף כי התפיסה העירונית להתחדשות עירונית היא תפיסה כוללת הדואגת לכלל ההיבטים המשפיעים על איכות החיים בעיר. מסיבה זו העירייה משקיעה משאבים רבים, כבר שנים רבות, בשיפור המרחב הציבורי, חידוש התשתיות ומבני הציבור, החינוך, התרבות, הקהילה, הרווחה, המרחב הציבורי, הטיילות, חוף הים ועוד. בנוסף, השקיעה העירייה בתשתית תכנונית הן ברמה האסטרטגית לקביעת חזון לתכנית מתאר והן ברמה הפרטנית להתחדשות שכונות, תכנית הרבעים, שימור ותכנון עתידי. הכל בראייה כוללת המחזקת את נקודות החוזק של העיר בעירוב השימושים והאוכלוסיות. על בסיס תשתיות אלו מעודדת העירייה את תושבי העיר לקדם התחדשות של בתיהם במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי או בינוי־פינוי־בינוי, וכן בסיוע למימוש יוזמות לפי תמ"א 38. לאור חשיבות הנושא מפעילה העירייה מערך תמיכה עירוני מתוגבר באמצעות חברת עזרה וביצרון המעניקה לתושבים שירותים ללא רווח".