קרדיט: 123RF
"מגדלי הצעירים בת"א הם דוגמא לעירוב שימושים אורבני"
כשהקרקעות לבנייה הולכות ומצטמצמות, נדרשות ערים מבוקשות כמו תל אביב ליצירתיות. אחד הפתרונות: תכנון פרויקט בדגש בעירוב שימושים - מגדלים שכוללים מגורים, תעסוקה ומסחר. קבוצת חג'ג', מארגנת קבוצת הרכישה של מגדלי הצעירים (ארלוזורוב), מקדמת מודל עירוב שימושים: "יהיו עוד מגדלים מהסוג הזה בעתיד, ת"א תשתנה לגמרי בעוד 20-30 שנה מהיום"
02/08/2018
ידוע הוא שבשנים האחרונות הולכות ופוחתות הקרקעות לבנייה בישראל, בייחוד באזורי ביקוש כמו תל אביב, הרצליה, רמת גן והסביבה. הפתרון, שכבר הפך לטריוויאלי, הוא הקמת מגדלי מגורים מרובי דירות, שחלקם אף מגרד את השחקים עם 40 קומות ומעלה. מה שפחות טריוויאלי, הם אותם פרויקטים של מגדלים, המערבים גם שימושים שונים, מעבר למגורים עצמם.
אחד מהפרויקטים המעניינים והמדוברים ביותר בהקשר זה הוא "מגדלי הצעירים" (לפעמים מכונה גם "מגדלי ארלוזורוב") בתל אביב. בימים אלה, הפרויקט נמצא בעיצומם של הליכי הבנייה, זאת בתום מספר שנים עם לא מעט מכשולים, שניצבו בפני קבוצת חג׳ג׳ מארגני קבוצת הרכישה.
"צריך להפנים שמה שאנחנו רואים כיום הוא שהמגדלים עצמם קודם כל מביאים לפיתוח הסביבה. מדינת ישראל רק מתחילה להבין את היתרונות של מגדלים מבחינת פיתוח הסביבה, כחלק מעליה ברמת איכות החיים", מציינים מארגני הקבוצה. "מגדלים אלו, דוגמת מגדלי הצעירים, נותנים פתרון של עירוב שימושים ובנייה רוויה, אבל מי שאחראיות להחלטה לקדם מגדלים מסוג זה הן העיריות, שמייעדות את הקרקע מראש לטובת עירוב שימושים. היתרון בכך הוא מתן שירותים יומיומיים לאוכלוסייה: מגורים, תעסוקה ומסחר".
מכת הפקקים מחייבת יצירתיות נדל"נית
"את מודל הבנייה של עירוב שימושים הבאנו מחו"ל לישראל", אומרים בקבוצת חג'ג'. "עירוב שימושים הוא מודל משגשג מאוד בנדל"ן של ערי המערב בארה"ב ואירופה - במיוחד במגדלים החדשים. הרעיון לאחד בפרויקט אחד צרכים נוספים מעבר למגורים עצמם, נובע בראש ובראשונה מבעיית התחבורה והגישה, תופעה שהולכת ומחריפה בכבישי ארצנו".
אין ישראלי שלא חווה על בשרו את מכת הפקקים בכבישי הארץ ועל כך מעידים הנתונים הבאים: מספר הרכבים לק"מ כביש בישראל עומד על כ-2700, גדול פי 3.5 מהממוצע במדינות ה- OECD. לא פלא כשמסתכלים על הנתון הבא: מספר כלי הרכב הפרטיים בישראל הוכפל תוך 15 שנים (בין 2001 ל-2016), כשבאותה תקופה נפח הכבישים גדל רק ב-25%, רובו בפריפריה, רחוק מגוש דן הסואן.
מצב בו גדל לאט יותר שטח הכביש מהגידול במספר המכוניות, מחייב חשיבה נדל"נית יצירתית", מוסיפים בקבוצת חג'ג'. "מטרת העל היא לאפשר לדייר לבצע את רוב המשימות והמטלות היומיומיות, מבלי להתרחק מהדירה או להשתמש ברכב ותחבורה ציבורית. נכון להיום, העיר תל אביב היא הדוגמא הטובה ביותר המשתמשת במודל זה".
אבל מה עם אלה שגרים רחוק ממקום עבודתם?
"הם באמת עדיין בבעיה, אבל אבל אחת מהדרכים לפתור אותה היה מגורים במגדלים בעלי עירוב שימושים באיזורים מרכזיים, הסמוכים לעורקי תחבורה ציבורית מרכזיים כמו תחנות רכבת".
"במגדלים המשתמשים בפורמט עירוב שימושים יש דגש על מגורים, תעסוקה, מסחר, שטחים ציבוריים רחבים, חניות והתחשבות בחוויית הדיירים והמשתמשים במתחם כולו על ידי תמהיל רחב ומגוון, כך שכולם חלק מסימביוזה הרמונית", מסביר עידו חג'ג', מארגן קבוצת הרכישה. "יש ביקוש עצום לגור בתל אביב, במיוחד בקרב אוכלוסייה חזקה שמעוניינת באיכות חיים גבוהה, ונהנית מהמוצר הכולל שמגדלי יוקרה בשילוב עירוב שימושים מציע - פריים לוקיישן, איכות, תמהיל וקהילה.
"אנחנו רואים שאוכלוסייה שמחפשת איכות חיים נוטה לבחור במגדלים, וכיום יש דרישה לאיכות החיים הזו", מבהיר חג'ג'. "האוכלוסייה שרוכשת דירות אלו מגוונת מאוד, כמו משפחות, זוגות צעירים, צעירים אמידים וגם משקיעים".
נחיצות השימוש ברכב תלך ותפחת
פרויקט "מגדלי הצעירים" ממוקם בלוקיישן מרכזי (דרך מנחם בגין), הנמצא בסמוך לרחוב ארלוזורוב ותחנת הרכבת. "מגדלי הצעירים" הם זוג מגדלים בני 40 ו-46 קומות, המכילים לא רק דירות מגורים, אלא גם 5 קומות של משרדים, מסחר ועסקים - יחד עם גישה נוחה וקלה למרכז מסחרי הכולל מסעדות, בנקים וחנויות שירותים. כל אלה מהווים את הרב-שימושיות שכה ייחודית לפרויקט זה.
בקבוצת חג'ג' מציינים שעם השקתה של הרכבת הקלה, אזור הפרויקט יהפוך לעורק תחבורה מרכזי - אף יותר מאשר הוא היום. פרויקט הרכבת הקלה צפוי לממש את הבטחתו ולשפר ללא היכר את התחבורה הציבורית במרכז, כך שנחיצות השימוש במכונית תלך ותפחת.
במצב כזה, מגורים במגדלים בעלי עירוב שימושים דוגמת מגדלי הצעירים, יהיו כמעט הכרח עבור מי שרוצה לגור במרכז של המרכז. "בעלי עסקים במתחם, שיתגוררו בבנייני הפרויקט, בצמוד למקום עבודתם, יוכלו לחסוך בזמני נסיעות ופקקים ואף לתרום יותר לאיכות הסביבה באמצעות הפחתת זיהום האוויר", מדגישים בקבוצת חג'ג'.
ואכן, יותר ויותר אנשים מבינים כי ההשקעה בפרויקט המשלב מגורים ועסקים, היא משתלמת. הקרבה אל מקום העבודה בפריים לוקיישן (אזור מרכזי בקרבת מרכזי מסחר נוספים, משרדי ממשלה, רכבת, פארקים ומקומות לבילוי ופנאי) היא זו שתגרום לתושביו לפרוח ולשגשג הן מבחינה חברתית, עסקית-כלכלית והן מבחינת הנגישות הנוחה לכל מקום הנמצא בקרבת מקום במרחק הליכה בלבד.
לונדון וניו יורק בת"א?
מי שהצליחו לתכנן וליישם את עקרונות עירוב השימושים בצורה מלאה, אלו הן הערים לונדון וניו יורק. שם, נוהגים לתכנן רחוב ראשי ומרכזי, בו ניתן למצוא את עיקרי הפעילות המסחרית והעסקית לצד שכונות מגורים. המצב האידיאלי של שיטה זו היא לאפשר לאדם הסביר המתגורר שם, להשיג את כל מבוקשו במרחק הליכה של כמה מאות מטרים ועד קילומטר אחד.
יישום עקרונות "הרחוב הראשי" בישראל, הוא כמעט בלתי אפשרי בפרויקטים חדשים של נדל"ן מגדלי מגורים באזור המרכז. נכון, יש את אבן גבירול, דיזנגוף ורוטשילד, אבל לא הרבה מעבר לכך. הדבר רק ממחיש יותר את הצורך במגדלים בעלי עירוב שימושים.
"כיום מתפתחת מודעות הולכת וגדלה והרשויות המקומיות, לצד מוסדות התכנון, רואים בעירוב השימושים דגם תכנוני רצוי, בטח על פני שכונות וערים בהן המגורים הם בצד אחד ואזורי המסחר והתעסוקה הם בצד אחר", מציינים בקבוצת חג'ג'.
"כיום איכות החיים נמדדת בין היתר בקרבה של מקום המגורים לאזור העבודה ולמרכזי הבילויים והפנאי. בעקבות זאת, הפורמט של עירוב שימושים הוא חלק מתהליך אבולציוני חיובי", מציין דניאל פוני, מנהל שיווק ופרסום בקבוצת חג'ג'. "פרויקט המשתמש בפורמט עירוב שימושים נהנה מתנועה חיובית לאורך כל שעות היום ומאופיין בקהילתיות מפותחת".
בקבוצת חג'ג' מדגישים כי הפרדה בין מגורים לעסקים גורמת לכך שאזורי העסקים ננטשים בשעות הערב, כי אנשים חוזרים לבתיהם. על כן, רבים בעולם הנדל"ן והאדריכלות הישראלי קוראים לתקן את המצב באמצעות מגדלים רבי שימושים.
"אין לי ספק שיהיו עוד מגדלים מהסוג הזה בעתיד, ותל אביב תיראה שונה לגמרי בעוד 20-30 שנה מהיום", מבהיר דניאל פוני. "זה קורה בערים גדולות בעולם, קחו למשל את ברלין וניו יורק, אלה ערים מתחדשות שמשתדרגות. אצלנו התשתיות תהיינה טובות יותר, כמו גם התחבורה הציבורית שתשתדרג, וכמותן גם הבניינים".
"תל אביב היא מודל לחיקוי עבור ערי לוויין אחרות הנמצאות בסביבתה", מדגיש עידו חג'ג'. "היא עיר מתקדמת מאוד בפן הפיתוח. ערים כמו רמת גן או בת ים הולכות בכיוון הזה".
במסגרת פרויקט מגדלי הצעירים, ייבנו 486 יחידות דיור המונות 2-5 חדרים וכוללות דירות יוקרתיות ופנטהאוזים במיקום מרכזי בעיר תל אביב. מרכז ספורט וספא יוקם בקומת הגג של המשרדים. מי שהחליט להשקיע ולרכוש, למשל, דירת שלושה חדרים בשטח 75 מ"ר עם מרפסת ששטחה 12 מ"ר בפרויקט מגדלי הצעירים, רכש אותה במחיר פריסייל של 1.4 מיליון ש"ח – וכיום ניתן לומר ששווי הדירה עלה משמעותית, לכ-3.3 מיליון ש"ח.