בוטל היתר בנייה בחיפה בגלל ויכוח שכנים על זכויות הבנייה על הגג

ועדת הערר של מחוז חיפה ביטלה היתר בנייה של הוועדה המקומית חיפה בעקבות התנגדות שכנים אשר התגלתה בהמשך למחלוקת על הבעלות בזכויות הבנייה על גג הבניין. 

מדובר בבניין הבנוי בשני אגפים ברחוב אלכסנדר ינאי בשכונת כרמליה בחיפה. המתנגדים הם כלל הדיירים בבניין ובהם בני זוג אשר רכשו לפני כמה שנים דירה על גג הבניין עם זכויות שנבנו ואושרו בין היתר על ידי רכישת הזכויות בחלק הגג המשותף מיתר הדיירים בבניין, הגשת בקשה להיתר בנייה ובהמשך שינוי ברישום צו הבית המשותף.

לטענתם, בניגוד אליהם, השכנים בסמוך הגישו בקשה וקיבלו היתר בנייה לגג למרות שלא היו להם אישור בכתב מהשכנים. לפי בני הזוג המתנגד אשר מחזיק בדירה על הגג, כאשר רכשו את דירתם בדקו היטב את זכויות הדיירים על הגג ורק לאחר שווידאו שאיש לא יחסום להם את הנוף רכשו את הדירה.

עו”ד ליאור דץ. עו”ד ליאור דץ. אין אישור לבנייה | צילום: אוראל כהן

עוד טענו המתנגדים, אשר יוצגו בוועדת הערר על ידי עו"ד ( אדריכל) ליאור דץ שותף מנהל מחלקת תכנון ובנייה בא. שילה ושות', כי תנאי לדיון מחודש בבקשת ההיתר לבנייה על הגג חייב להיות הצגת אסמכתה על זכויות קנייניות אם על ידי הסכמת בעלי דירות ובין בהכרעה שיפוטית. לדבריהם, במקרה שבו לא הוצגו מסמכים כאלה בפני הוועדה המקומית היה עליה להפעיל שיקול דעת ולעכב את מתן היתר הבנייה עד לבירור המחלוקת הקניינית.

חוק המקרקעין קובע כי במסגרת הבית המשותף קיימים שטחים המוגדרים כרכוש משותף ומיועדים לשימוש כל הדיירים ולכן הבעלות עליהם משותפת, כל עוד לא נרשם תקנון מוסכם ייחודי לבניין. על הרכוש המשותף נמנים גג הבניין, המקלט, חדר המדרגות, וכו'. עם זאת במקרים לא מעטים נרשם תקנון ייחודי לבניין הקובע כי חלקים מהרכוש המשותף יוצמדו לדירות ספציפיות כך הדירה תכלול גם את גג הבניין, חצר, חנייה ומחסן. עם זאת לדברי דץ, גם אם לדירה מסוימת הוצמד הגג או חלק ממנו אין זה אומר כי בעל הדירה רשאי על דעת עצמו לבנות על הגג דירה, גם כאשר הוא כולל זכויות בנייה שטרם נוצלו. בנייה שכזו אינה שונה מכל בנייה ברכוש המשותף והיא מחייבת קבלת הסכמת רוב הדיירים בהתאם להוראות החוק בבתים משותפים.

כאמור, הוועדה, אשר בראשה עומדת עו"ד דקלה מוסרי טל ביטלה את ההיתר. "בפנינו מצב קיצון שבו נגד הבקשה להיתר לבנייה על גג משותף, הוגשו התנגדויות אקטיביות על hsh כל בעלי הדירות בבניין. במצב דברים זה ההיתכנות של הוצאת ההיתר נמוכה מאוד וספק אם יש מקום לבירור תכנוני".