ראש מטה הדיור הלאומי: "אם הקבלנים יצמצמו בנייה הממשלה תבנה בעצמה"

במשרדו שבקומה העליונה של בניין משרד האוצר בירושלים ממשיך זאב בילסקי - לשעבר ראש עיריית רעננה ויושב ראש הסוכנות, והחל מאפריל האחרון האיש החזק של שר האוצר בתחום הדיור - להסתגל לתפקידו החדש כיו"ר מטה הדיור.

"זה תפקיד קשה מאד", הוא מודה בראיון הראשון עמו מאז מונה לתפקידו. "חשבתי שיהיה קשה, וגם השר כחלון כשפנה אלי הזהיר 'זאביק, זאת משימה קשה'. אבל הוא אפילו קשה יותר ממה שחשבתי".

עד לפני חצי שנה ישב בילסקי לבטח על כסאו כראש עיריית רעננה, תפקיד שאותו מילא פרק זמן מצטבר של 22 שנה. אלא שניהולה של רעננה, עיר שינה בת מעט יותר מ־70 אלף איש, אינו מתקרב לרמת האינטנסיביות שמזמן לבילסקי תפקידו החדש, במסגרתו מצופה ממנו לחלץ את שוק הדירות מהמשבר שבו הוא נתון מזה עשור.

זאב בילסקי | צילום: אוהד צויגנברג

מלבד היותו ראש הכוורת שלו כפופים בין היתר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מינהל התכנון, חברת דירה להשכיר ועוד, מכהן בילסקי גם כיו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה וכיו"ר הות"ל - הוועדה לתשתיות לאומיות.

"איפה כל החסמים של הדיור היום? בתשתיות", הוא מסביר. "אנשים אומרים 'בילסקי זה יפה מאד שאתה רוצה לבנות פה 5,000 דירות, אבל איפה הכביש? איפה המחלף? איפה מכון טיהור השפכים?'. ואז, או שאתה נותן תשובה ישראלית, יאללה חבר'ה מתקדמים, או שעוצרים ומנסים לפתור. הבעיה היא שיחד עם התפתחות המדינה, צמחה לנו כאן הרבה בירוקרטיה, ואני רואה את תפקידי לנסות ולצמצם כמה שיותר את פרקי הזמנים".

אביגדור יצחקי, אותו החליף בילסקי בתפקיד, היה ידוע כאיש שאינו נרתע מעימותים, אפילו מחבב אותם. מהלכים שנויים במחלוקת שלוו באמירות מאד לא פוליטיקלי קורקט קוממו עליו ראשי עיר, פקידי ממשלה ותושבים, אך גם עשו לו שם של בולדוזר שלא דופק חשבון. בילסקי לעומתו נחשב לאחד מאנשי הציבור הנחמדים ביותר בנמצא. כשמדובר בתפקיד שמצריך מאבקים בלתי פוסקים, לא בטוח שמדובר ביתרון.

"נשאלתי על כך הרבה פעמים, עוד לפני שנכנסתי לתפקיד", הוא אומר. "אביגדור יצר יש מאין. לא היה מטה דיור לפניו ועל כל דבר היה צריך להילחם כמו שהוא עשה. גם היום צריך להמשיך להילחם, אבל אני עושה את זה בסגנון שלי, בדרך שלי, ואני מקווה שגם אגיע לתוצאות". 

ומהי הדרך שלך, דיפלומטיה שקטה?

"אני מאמין שבסופו של דבר החיים הם פשרה אחת גדולה. אתה צריך להתפשר עם יזמים ועם ראשי ערים. ראשי הרשויות המקומיות הם המפתח להצלחתו של מטה הדיור. בסופו של דבר כשאתה בונה, זה קורה בתוך רשות מקומית. אם אין לך את החיבור עם ראש הרשות זה קשה מאד. אז אני מאמין בהידברות, והעובדה היא שלאורך כל החיים שלי כך השגתי כל מה שהשגתי".

הימים שבהם נכנס בילסקי לתפקיד, היו ימים עליזים בכל הקשור למדדי המחירים. לאחר עשור רצוף של עליות מחיר, החל מדד מחירי הדירות של הלמ"ס להאיר פנים לכחלון ופקידיו, כאשר במשך חמישה חודשים רצופים הראה תוצאה שלילית - כלומר של ירידת מחירים, אשר הסתכמו בירידה של כ־2.5% במחירי הדירות. אלא שזמן קצר לאחר מכן כבר השתנתה המגמה פעם נוספת. לאחר חודשיים של דריכה במקום, בא מדד המחירים האחרון והראה עליה של 0.9%.

מדד מחירי הדירות האחרון אכזב אותך?

"לא כל כך. מראש ידעתי שזה מאבק סיזיפי וארוך. יהיו בו חודשים טובים וחודשים רעים. אנחנו מדינה קטנה עם הרבה תנודתיות. מעבר לכך, עדיין צריך לראות מאיפה באנו. בעשר השנים האחרונות היתה פה עלייה בשיעור דו־ספרתי כמעט כל שנה. כלומר כל אחד ידע שאם יש לו דירה, בסוף השנה היא שווה עוד 10%, ואחרי עשור שוויה מוכפל. זו היתה ההשקעה הכי טובה והמשקיעים הסתערו. אבל זה נגמר. אנחנו רואים שהמשקיעים יוצאים מהשוק".

אתה יכול להגיד היום לציבור ששנה מהיום מחירי הדירות יהיו נמוכים יותר ממה שהם היום?

"קשה לדעת. זאת מדינה קטנה והתנודות הן גדולות מאד. אני יכול להבטיח לציבור שאני אעבוד קשה ושמטה הדיור יעשה מה שהוא יכול".

יכול להיות שההשפעה הגדולה שהיתה למחיר למשתכן על השוק מתחילה למצות את עצמה?

"עד עכשיו, למעלה מ־50 אלף איש כבר הוגרלו. רק עכשיו מוסרים את הדירות הראשונות ובשנים הבאות נראה שטף של אנשים שמקבלים דירות. אם נראה שצריך את הדבר הבא אז יבוא הדבר הבא".

בעיה בוערת שאותה ירש בילסקי מקודמו, היא שלצד התקדמותה של יוזמת מחיר למשתכן, וירידות המחירים הקלות, החל גם קצב בניית הדירות הדשות לרדת בחדות. אם ב־2016 ייצר השוק כמות שיא של 55 אלף דירות שבנייתן החלה, ב־2017 צנחה הכמות בכ־13% לכ־48 אלף התחלות בלבד. זאת כאשר על פי התוכנית האסטרטגית של מטה הדיור, כבר כעת צריך לעמוד ההיקף על לפחות 60 אלף התחלות בנייה לשנה, ולעלות ל־70 ו־80 אלף.

"הירידה בכמות הבנייה החדשה היא פועל יוצא של ירידת מחירי הדיור. פעם הקבלן היה שם שלט, 'פה נבנה', ותוך שבוע מוכר את כל הדירות. היום זה לא הולך ככה, כי אנשים יותר בררנים ובודקים. אני מעריך שזה יתייצב באיזשהו מקום. אנחנו יודעים מה אנחנו צריכים ואני מקווה שהקבלנים בסופו של דבר יבנו בכמויות מספיקות. אם לא - ממשלת ישראל יכולה להחליט על בנייה ציבורית משל עצמה". 

אופציית הבניה הציבורית על השולחן?

"בהחלט".

"יש הסכמה להוריד לחץ מראשי העיר בתקופת הבחירות"

בסוף יולי נדרש בילסקי להתערב במשבר שהתפתח באחד הפרויקטים הגדולים ביותר של מחיר למשתכן שאותו שיווקה המדינה, לבניית למעלה מ־1,000 דירות מוזלות באור יהודה על ידי חברת גינדי החזקות. זאת לאחר שבחוזי הרכישה שהציעה החברה לזוכים, הם נדהמו לגלות שמועד האכלוס מיועד לעוד כ־4.5 שנים.

גם במשרד האוצר הופתעו. בילסקי הודיע על עצירת חתימת חוזי הרכישה, לאחר מו"מ קצר עם היזם קוצר משך זמן המסירה בשנה, ל־3.5 שנים. הישג גדול? לא אם שואלים את הזוכים, שעתרו גם נגד היזם וגם נגד המדינה לבית המשפט - ונדחו.

שר האוצר משה כחלון. מצפה מבילסקי להוציא את שוק הדירות מהמשבר | צילום: עמית שעל

מדובר רק באחד מתוך עשרות מאבקים ועימותים המתנהלים כיום בנוגע למיזמי מחיר למשתכן, בעיקר בין הזוכים בדירות והקבלנים הבונים את הפרויקטים, תוך שהמדינה מואשמת תדיר בחוסר פיקוח מספק על איכות התכנון והבנייה.

לשאלה האם הוא חש איזו כפיות טובה מצד הרוכשים שבסופו של דבר קונים דירה בהנחה של כמה מאות אלפי שקלים, משיב בילסקי: "בקדנציה הראשונה שלי בראשות עיריית רעננה עוד היו לי רגשות מהסוג הזה. מאז זה נגמר. מלבד מערכת הבחירות הראשונה שבה עוד הייתי אלמוני, בכל ארבע המערכות הנוספות קיבלתי בין 70־ל80 אחוז מהקולות. הבנתי שלא משנה מה אעשה, תמיד יהיו 20% שלא מרוצים, גם אם אצפה את רחוב אחוזה בזהב".

לכן, אומר בילסקי, הרבה פעמים קולם של הלא מרוצים הוא זה שנשמע. "אבל צריך לזכור שאנחנו מדברים על 50 אלף איש שהוגרלו, חלקם כבר נכנסים לדירות. הייתי בדירות של אנשים שזה עתה נכנסו. ראיתי את האור בעיניים, וזה מבחינתי מחפה על הכל. המהלך שעשתה המדינה, שנותן הנחה ממשית של בין חצי מיליון ל־700 אלף שקל לזוג שקודם לכן לא היה יכול לרכוש דירה - היא מהלך גדול".

הנתונים בחציון הראשון של 2018 מראים צניחה של עשרות אחוזים בהיקף הקרקע ששווקה במסגרת היוזמה.

"אם במקום מסויים שיווקו כבר כמות גדולה של קרקעות, יכול להיות שהביקוש לקרקעות נוספות מיצה את עצמו. לא צריך להמשיך בכל מחיר. בפריפריה זה יכול לקרות בהרבה מקומות. אבל בכל מקרה אנחנו מחויבים להמשיך ולתכנן, כדי שמיד עם חזרת הביקוש יהיה מענה".

בשנים האחרונות הצליחה מערכת התכנון להגדיל את התפוקות שלה באופן משמעותי. ממצב ששרר לפני כעשור שבו אישרו ועדות התכנון כמות של 30־40 אלף דירות בשנה, הצליחה מדיניות אגרסיבית שאותה קידמו ראש אגף תקציבים הקודם אמיר לוי ומנהלת מינהל התכנון לשעבר בינת שוורץ - אשר כללה את הקמת הוועדה לתכנון מהיר (ותמ"ל) - להביא את המערכת לתפוקה של למעלה מ־100 אלף דירות המאושרות מדי שנה.

אולם כעת מסמן בילסקי את החסם הבא בשרשרת - הליך הרישוי והוצאת היתרי הבנייה. בין היתר כולל הליך זה כמעט תמיד בקשה שמגיש היזם לרשות המקומית, ובמסגרתה הוא מבקש בנייה של עד 30% דירות נוספות, מעבר לתוכנית המאושרת, הליך הידוע כ"הקלת שבס" או "הקלת שבס־כחלון". הליך זה מעורר את זעמם של זוכי הדירות, כמו גם של השכנים, שחוששים מיצירת סלאמס, ואלה וגם אלה מגישים התנגדויות. את ההליך הזה אשר מעכב הבנייה בחודשים ארוכים, רוצה בילסקי לבטל.

"אנחנו חייבים לצמצם את משך הזמן של הרישוי והוצאת ההיתרים. אם נחסוך את הזמן הזה אנחנו נביא הרבה מאד דירות נוספות שנמצאות היום בדרך", הוא אומר, "לכן, אחד הדברים שאנחנו שוקלים עכשיו זה ביטול ההקלות. ואז התהליך יתקצר פלאים ונהפוך למדינה נורמלית. כל עיר תעשה תוכנית מתאר, ויש הרבה מאד רשויות שעושות היום תוכניות מתאר, ובתוכנית המתאר ייקבע בדיוק כמה דירות ניתן יהיה לבנות איפה. אי הוודאות שקיימת היום יותרת הרבה מאד בעיות".

המכשול היחיד שעלול לעמוד בפני היוזמה, אומר בילסקי, בא דווקא מהתחום הפוליטי. מאחר שמדובר במהלך אשר מצריך תיקון חקיקה בחוק התכנון והבנייה, במטה הדיור זקוקים לכך שהכנסת תשרוד מספיק זמן על מנת לאשר את המהלך.

באופן טבעי, ענייני השלטון המקומי קרובים ללבו של בילסקי, שעדיין פולט מדי פעם את מילת ההתייחסות "אנחנו" כשהוא מדבר על ראשי ערים. אבל זה לא אומר שהולך לו איתם בקלות כשהוא מנסה לשכנע אותם לאשר בנייה בשטחם. "אל תשכח שהגעתי בתקופה לא כל כך קלה. יש עכשיו בחירות. ראשי הרשויות מצד אחד מחויבים לנו, חתמנו על הסכמי גג עם יותר מ־30 ראשי רשויות. הם מבינים שצריך לבנות. מצד שני התושבים שלהם לוחצים עליהם שלא עד שיהיו תשתיות. כמי שעבר חמש מערכות בחירות ברעננה, מבין לליבם של ראשי הערים. לכן אנחנו צריכים לראות מתי אנחנו לוחצים יותר, מתי אנחנו לוחצים פחות. אלה החיים".

אז יש בתקופה הזו הסכמה שבשתיקה שעד אחרי הבחירות באוקטובר אתם לא לוחצים יותר מדי?

"זו הסכמה שהיא אפילו לא בשתיקה. לבוא לראש עיר וללחוץ עליו לעשות משהו שיפיל אותו - זה לא הגון. כל המתנגדים שלו מנגחים אותו על זה. בחודש ספטמבר, בדקתי, אין הרבה ימי עבודה. באוקטובר הבחירות, ואז נמשיך".

משרד הפנים הזהיר שהאצת בנייה יכולה להביא לקריסה של רשויות בפריפריה שלא יוכלו לממן שירותים לכל כך הרבה תושבים.

"זו הסיבה שכחלק מהסכמי הגג אנחנו דואגים לתכנן אזורי תעשייה ומסחר שיניבו לרשות המקומית ארנונה גבוהה. במקומות שחתמו על הסכמי גג ואזור התעסוקה לא מתרומם, במידה ונצטרך להתערבות ממשלתית, נעשה זאת. לא ניתן לרשויות שחתמו איתנו על הסכמי גג ליפול".

"למרות המאמץ התשתיות אף פעם לא יעמדו בקצב הנדרש"

עקב אכילס המשמעותי ביותר של מאמצי הגדלת היצע הדירות הוא תשתיות התחבורה. לאחר שנים של ניסיון להאיץ את קצב הקמת התשתיות נראה כי באנשי מטה הדיור באוצר כבר שוררת הבנה שהדבר פשוט לא יקרה. הבנה שהולידה את אמירתו המפורסמת של קודמו של בילסקי בתפקיד, אביגדור יצחקי, שמבחינתו זה בסדר שאנשים יקחו איתם שק"ש למקום העבודה.

"התשתיות אף פעם לא יגיעו למה שצריך אולי להגיע", אומר בילסקי. "אני לא צריך להיות הסנגור של שר התחבורה. סע בכל מקום בארץ ותראה את המאמץ שעושים עם הרכבות. הרכבת הקלה, עוד לפני שהקימו אותה אני יכול להגיד לך שהיא לא תספיק. מדינת ישראל הולכת עכשיו לתכנן מטרו מתחת לגוש דן, והבטחתי שתוך שנתיים אנחנו מאשרים את כולן. אני מקווה שמדינת ישראל בתוך 7־8 שנים תגמור את הסיפור. העלויות הן אסטרונומיות. זה מיליארד שקל לק"מ ומדובר ב־150 ק"מ. 150 מיליארד שקל ב־10 שנים. וזו רק תשתית אחת. אבל זה יהיה כורח שהמדינה תצטרך לעמוד בו. לכן להגיד לך שאני שבע רצון? לא. ראש רשות אומר לי 'אתה לא שם לבנה אחת עד שהמחלף והכביש והיציאה', והוא צודק 100%".

אתה מסכים עם הטענות האלה?

"בוודאי, אבל אני גם אומר את האמת לאנשים. בנוסף להיותנו תושבי פתח תקווה, רעננה, כפר סבא, אנחנו גם אזרחי מדינת ישראל. זה אומר שבאיזשהו מקום צריך לגלות אחריות. כשדיברתי עם אנשים שמתנגדים למתקן התפלה בצפון אמרתי להם - קצת ציונות, קצת אהבת הארץ. אנחנו מדברים על הגליל כולו שאין בו מים. אז יכול להיות שמתקן ההתפלה קצת יפריע לזה ולהוא. אבל בואו נזכור את ימי תחילת המדינה, אנשים לא עשו את כל החשבונות האלה".

נושא תחבורתי נוסף אשר עומד על הפרק ומעורר הרבה מאד אמוציות, הוא פינויו של שדה דב, לטובת הקמת שכונת מגורים חדשה בת 16 אלף יחידות דיור בצפון תל אביב. במקרה זה מדובר דווקא בחיסולה של תשתית תחבורתית כדי לאפשר את הבנייה. על אף אמירה פומבית של ראש הממשלה כי מועד הפינוי הסופי הוא יולי 2019, התחושות שעולות מהשטח הן כי הסיפור עדיין לא נסגר סופית.

כמה אתה נחוש בנושא זה?

"20 שנה מתעסקים בפרויקט והיו הסכמות ופסקי דין. הצבא כבר קיבל כסף, הדברים התקדמו. עם כל הסימפטיה שיש לי, גם לראש העיר תל אביב וגם לראש העיר אילת, קשה לי לראות מדינה שמוכנה לסכן 20 מיליארד שקל, בגלל הפרת הסכם, בנוסף לאובדן של פוטנציאל בנייה של עשרות אלפי דירות - לא רק בשטח השדה אלא בכל הרדיוס מסביב. אני ראיתי את התוכנית. נזל לי ריר. 16 אלף דירות, 2,000 חדרי מלון. מגיעים לפה 4 מיליון תיירים בשנה ואין מספיק חדרים. שישה חופי רחצה, זו תוכנית נפלאה".