מקסם השווא של משכנתא 90%

התוכנית האחרונה שמקדם משרד האוצר נועדה לאפשר לזוגות צעירים שאין בבעלותם דירה ליטול משכנתא בשיעור של 90% משווי הדירה, וזאת לעומת שיעורי מימון של 70%-75% הנהוגים כיום. כלומר, די שיהיה בידי הרוכשים הון עצמי בשיעור 10%.

לכאורה, מדובר במהלך מבורך שתכליתו לאפשר ליותר ויותר זוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה, אולם מדובר במהלך פופוליסטי העלול להיות מסוכן למשק. למעשה, זו הצעה שעלולה לגרום למשבר דומה למשבר ה'סאב פריים' שהתרחש בארה"ב בדיוק לפני עשור. הצעת חוק דומה שהציעה ח"כ אורלי לוי-אבקסיס זכתה לביקורת רבה וירדה מסדר היום.

כך קרה בארה"ב

שוק המשכנתאות בארה"ב בתחילת שנות האלפיים אפשר ללווים ליטול הלוואות לרכישת דירה בסכום המתקרב למחיר רכישתה, כלומר, כמעט ללא הון עצמי. להבטחת החזר ההלוואה נרשמה משכנתא על הדירה לטובת הבנק שמימן את רכישתה. כל עוד שערי הריבית היו נמוכים ומחירי הדירות עלו, הכול התנהל (לכאורה) כשורה. אלא שבעקבות עליית שיעורי הריבית החל להתגלגל כדור שלג.

מצד אחד, הלווים, שמלכתחילה היו בעלי כושר החזר נמוך, התקשו לעמוד בהחזרי ההלוואות, ומצד שני, מחירי הדירות החלו לצנוח, בין היתר, משום שדירות רבות עמדו למכירה בעת ובעונה אחת. התוצאה היתה ששווי הדירות היה בהרבה מקרים נמוך מגובה המשכנתא, ובכך נקלעו הבנקים למשכנתאות למשבר חסר תקדים שהפך תוך זמן קצר למשבר עולמי. חלק גדול מרוכשי דירות אלה נאלצו להיפרד מדירותיהם שנמכרו על ידי הבנקים במחירים נמוכים במיוחד.

הגבלות בישראל למנוע פגיעה ביציבות הבנקים

ישראל אמנם לא סבלה במישרין מתוצאות המשבר, אך הלקח הופנם, והמפקח על הבנקים הוציא הנחיות המטילות מגבלות על אחוזי המימון שרשאים הבנקים להעמיד לטובת רוכשי דירות. ההנחיות מבחינות בין רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ורוכשי דירות להשקעה. ככלל, שיעור המימון המרבי שיכולים ליטול חסרי דירה הוא 75%, משפרי דיור - עד 70%, ומשקיעים - עד 50% מימון.

הגבלות אלה נועדו למנוע פגיעה ביציבות הבנקים על רקע ירידה אפשרית בכושר ההחזר של הלווים. ההגבלות נועדו גם לצנן במעט את העלייה המסחררת במחירי הדירות, הנגרמת, בין היתר, בשל האשראי הזול במשק, שכן מקובל להניח שסביבה שבה שיעורי מימון גבוהים וריבית נמוכה מגדילה את הביקושים וגורמת לעליית מחירים.

ההצעה להעלות את שיעורי המשכנתאות ל-90% מוכיחה אפוא כי לקחי משבר הסאב פריים נשכחו במהרה. מציעי החוק מתעלמים מהאפשרות שדפוסי המשבר עלולים לחזור על עצמם. זוגות צעירים יתפתו לרכוש דירות אף שהם נעדרי יכולת כלכלית לעמוד בכך, זאת בהתבסס על המימון הבנקאי הכמעט מלא.

הדבר עלול לגרור בטווח הקצר עלייה נוספת במחירי הדירות, למרות שנדמה שאלה שברו כל שיא אפשרי. בטווח הארוך, עלייה בשיעורי הריבית, או פגיעה אפשרית אחרת ביכולת ההחזר, עלולים לגרום לכך שאותם לווים לא יוכלו לעמוד בתשלומי ההלוואות ומכאן קצר המרחק לקריסת שוק הדירות ולפגיעה אפשרית ביציבות הבנקים.

את משבר הדיור בישראל אין לפתור באמצעות מהלכים המתייחסים למציאות בראייה קצרת טווח, אלא באמצעות מהלכים ארוכי טווח שיובילו להגדלה מבוקרת של היצע הדירות ולירידה אחראית במחירי הדירות. הגדלת שוק המשכנתאות באופן מלאכותי מהווה מקסם שווא שעלול להוביל לקריסה הבאה.

הכותב הוא עו"ד, שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי