אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
מקסם השווא של משכנתא 90% צילום: דוד הכהן

דעה

מקסם השווא של משכנתא 90%

ההצעה להעלות את שיעורי המשכנתאות ל-90% מוכיחה שלקחי משבר ה"סאב פריים" בארה"ב נשכחו במהרה. דפוסי המשבר עלולים לחזור על עצמם וזוגות צעירים יתפתו לרכוש דירות אף שאינם יכולים לעמוד בתשלומים, מה שיגרום בסופו של דבר לקריסת שוק הדירות ולפגיעה אפשרית ביציבות הבנקים

22.09.2018, 18:53 | גיא שטורם

התוכנית האחרונה שמקדם משרד האוצר נועדה לאפשר לזוגות צעירים שאין בבעלותם דירה ליטול משכנתא בשיעור של 90% משווי הדירה, וזאת לעומת שיעורי מימון של 70%-75% הנהוגים כיום. כלומר, די שיהיה בידי הרוכשים הון עצמי בשיעור 10%.

קראו עוד בכלכליסט

לכאורה, מדובר במהלך מבורך שתכליתו לאפשר ליותר ויותר זוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה, אולם מדובר במהלך פופוליסטי העלול להיות מסוכן למשק. למעשה, זו הצעה שעלולה לגרום למשבר דומה למשבר ה'סאב פריים' שהתרחש בארה"ב בדיוק לפני עשור. הצעת חוק דומה שהציעה ח"כ אורלי לוי-אבקסיס זכתה לביקורת רבה וירדה מסדר היום.

כך קרה בארה"ב

90% משכנתא ניתוח: ההטבה החדשה של כהן וכחלון עלולה להבעיר מחדש את מחירי הדירות נמרוד בוסו, 137 תגובותלכתבה המלאה

שוק המשכנתאות בארה"ב בתחילת שנות האלפיים אפשר ללווים ליטול הלוואות לרכישת דירה בסכום המתקרב למחיר רכישתה, כלומר, כמעט ללא הון עצמי. להבטחת החזר ההלוואה נרשמה משכנתא על הדירה לטובת הבנק שמימן את רכישתה. כל עוד שערי הריבית היו נמוכים ומחירי הדירות עלו, הכול התנהל (לכאורה) כשורה. אלא שבעקבות עליית שיעורי הריבית החל להתגלגל כדור שלג.

מצד אחד, הלווים, שמלכתחילה היו בעלי כושר החזר נמוך, התקשו לעמוד בהחזרי ההלוואות, ומצד שני, מחירי הדירות החלו לצנוח, בין היתר, משום שדירות רבות עמדו למכירה בעת ובעונה אחת. התוצאה היתה ששווי הדירות היה בהרבה מקרים נמוך מגובה המשכנתא, ובכך נקלעו הבנקים למשכנתאות למשבר חסר תקדים שהפך תוך זמן קצר למשבר עולמי. חלק גדול מרוכשי דירות אלה נאלצו להיפרד מדירותיהם שנמכרו על ידי הבנקים במחירים נמוכים במיוחד.

משבר הסאב פריים בארה"ב, צילום: בלומברג משבר הסאב פריים בארה"ב | צילום: בלומברג משבר הסאב פריים בארה"ב, צילום: בלומברג

הגבלות בישראל למנוע פגיעה ביציבות הבנקים

ישראל אמנם לא סבלה במישרין מתוצאות המשבר, אך הלקח הופנם, והמפקח על הבנקים הוציא הנחיות המטילות מגבלות על אחוזי המימון שרשאים הבנקים להעמיד לטובת רוכשי דירות. ההנחיות מבחינות בין רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ורוכשי דירות להשקעה. ככלל, שיעור המימון המרבי שיכולים ליטול חסרי דירה הוא 75%, משפרי דיור - עד 70%, ומשקיעים - עד 50% מימון.

הגבלות אלה נועדו למנוע פגיעה ביציבות הבנקים על רקע ירידה אפשרית בכושר ההחזר של הלווים. ההגבלות נועדו גם לצנן במעט את העלייה המסחררת במחירי הדירות, הנגרמת, בין היתר, בשל האשראי הזול במשק, שכן מקובל להניח שסביבה שבה שיעורי מימון גבוהים וריבית נמוכה מגדילה את הביקושים וגורמת לעליית מחירים.

ההצעה להעלות את שיעורי המשכנתאות ל-90% מוכיחה אפוא כי לקחי משבר הסאב פריים נשכחו במהרה. מציעי החוק מתעלמים מהאפשרות שדפוסי המשבר עלולים לחזור על עצמם. זוגות צעירים יתפתו לרכוש דירות אף שהם נעדרי יכולת כלכלית לעמוד בכך, זאת בהתבסס על המימון הבנקאי הכמעט מלא.

הדבר עלול לגרור בטווח הקצר עלייה נוספת במחירי הדירות, למרות שנדמה שאלה שברו כל שיא אפשרי. בטווח הארוך, עלייה בשיעורי הריבית, או פגיעה אפשרית אחרת ביכולת ההחזר, עלולים לגרום לכך שאותם לווים לא יוכלו לעמוד בתשלומי ההלוואות ומכאן קצר המרחק לקריסת שוק הדירות ולפגיעה אפשרית ביציבות הבנקים.

את משבר הדיור בישראל אין לפתור באמצעות מהלכים המתייחסים למציאות בראייה קצרת טווח, אלא באמצעות מהלכים ארוכי טווח שיובילו להגדלה מבוקרת של היצע הדירות ולירידה אחראית במחירי הדירות. הגדלת שוק המשכנתאות באופן מלאכותי מהווה מקסם שווא שעלול להוביל לקריסה הבאה.

הכותב הוא עו"ד, שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



30 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

30.
וכרגיל אחת ההצעות הדפוקות של כחלון . מה
שבעבר הצליח , לא בהכרח יצליח עכשיו. פעם ההורים שלנו ,לא שילמו מליון ומשהו על בית. ולמשכורת שלהם היה ערך. בן זוג אחד עבד והשני ישב בבית. כיום, שני בני הזוג עובדים וזה לא מספיק. ומחירי הדירות בשמיים. פשוט, המדינה רוצה לחסל כל תקווה לצעירים פה. מספיק לדבר על הלוואות ולשקוע בעוד חובות,, תדברו על הורדת מחירים והעלאת משכורות, כדי שיהיה ניתן לחסוך ולקנות בית בצורה נורמלית.
א  |  14.10.18
29.
ניסיון מגוחך לגרוף קולות
ההצעה המטופשת רק תלבה את שוק הדיור... פתאום דירות בפריפריה שגם ככה נמכרות במחירי בועה של מיליון שח (דירה בבניין רכבת מוזנח לדוגמא) פתאום ינשקו ל 1.3, הרי מה אכפת לבעל הבית ?! ראוי היה ששר הכלכלה יחד עם שר החינוך יפעלו להטמעת לימודי כלכלה כבר בבית הספר היסודי ושדור הילדים ילמד מהי התנהלות כלכלית נכונה דוגמת כיצד חוסכים, כיצד נמנעים מהלוואות מנופחות
שיבולת בשדה  |  30.09.18
לכל התגובות