הארנונה תיקבע לפי היתר הבנייה: "בית המשפט סותר את עצמו"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כמה מבעלי הנכסים בתל אביב התעוררו לפני שבועות ספורים למציאות חדשה בעקבות פסיקה תקדימית של בית המשפט העליון, שקבעה כי סיווגו של נכס ריק לצורכי ארנונה ייקבע בהתאם לשימושים המותרים בהיתר הבנייה בלבד – ולא בהתאם לשימושים המותרים בו על פי התב"ע.

עיקר משקלה של החלטת העליון, שניתנה בערעור שהגישה אפריקה ישראל להשקעות נגד עיריית תל אביב, יורגש בכיסיהם של חברות ויזמים שבבעלותם נכסים משרדיים העומדים ריקים, שכן אלה יחויבו בארנונה למבנים המסווגים כ"בניינים שאינם משמשים למגורים", אשר גבוהה משמעותית מנכסים המיועדים למגורים.

"פסק דינו של בית המשפט העליון הוא בעייתי ביותר, משום שהוא סותר את התכלית שעמדה ביסוד הפסיקה שקבעה כי נכס ריק יסווג בהתאם לסיווג הזול ביותר המותר בדין", אומרת עו"ד שגית אביטל-אסף, מנהלת מחלקת מיסוי מוניציפלי במשרד עורכי הדין פישר בכר חן וול אוריון ושות' (FBC & Co). "הרציונל הראשוני היה להקל על מחזיקי נכסים ריקים, ולאחר תקופת ההנחה – לאפשר להם לשלם ארנונה לפי הסיווג שבצדו התעריף הנמוך ביותר מבין סל השימושים המותרים".

שופט העליון עוזי פוגלמן. סיווג שימושים מורכב יחייב חקיקה | צילום: אוהד צויגנברג

לדבריה, "בעצם הקביעה שנכס ריק יסווג לפי היתר הבנייה ולא לפי התב"ע, בית המשפט מצמצם באופן משמעותי את 'סל השימושים האפשריים' לצורך סיווג הנכס. דוגמה לכך אפשר למצוא במקרה שבו התב"ע מתירה מגוון שימושים, לרבות לצורכי תעשייה, אחסנה, בתי תוכנה, משרדים וכו', בעוד היתר הבנייה קובע שימוש למשרדים בלבד. במצב שבו הנכס ריק, על פי הלכת ביהמ"ש העליון, הבעלים יחויב בארנונה על פי סיווג 'משרדים', שבצדו תעריף הגבוה באופן משמעותי מזה של סיווג 'תעשייה'".

האם פסיקת העליון, בסוגיה שהיתה במחלוקת זה שנים רבות, לפחות תביא ל"החייאתם" של נכסים ריקים בלב הערים? גם כאן, אביטל-אסף סבורה כי אין זה המקרה: "עצם החיוב של נכס ריק בארנונה לאחר תום תקופת ההנחה, די בו כדי להוות תמריץ להשמשת הנכס. מעבר לזה, זה לא רלוונטי, ותלוי בנסיבות כל מקרה. ייתכן לדוגמה מקרה הפוך של נכס שעל פי התב"ע מיועד לעסקים וניתן בו היתר ספציפי לצורכי תעשייה" (שהתעריף בו נמוך באופן משמעותי – א"ש).

פסיקת העליון תפגע, בין היתר, באותם יזמים פרטיים וחברות שמקדמים הליכים לשינוי ייעוד - ממשרדים למגורים. לדברי אביטל-אסף, גורמים אלה נאלצים גם כך לצלוח הליכים מתישים, שמשכם תלוי באופן כמעט בלעדי ברשויות המקומיות, שלא פעם גוררות רגליים. לצד הביקורת, אביטל-אסף סבורה כי בלתי-אפשרי היה, במסגרת הפסיקה, לקבוע תעריף הדרגתי – למשל, שרק בניין העומד ריק מעל לשנה, יסווג כמיועד לשימוש משרדי: "בית המשפט לא יכול להעמיק ולקבוע עקרון של הדרגתיות בחיוב – זה אקטיביזם שאינו סביר. שינוי כזה יכול להיעשות רק בדרך של חקיקה".

עו"ד שגית אביטל-אסף. הרציונל המקורי היה להקל על מחזיקי נכסים ריקים | צילום: באדיבות פישר בכר חן וול אוריון ושות'

פעם משרד, תמיד משרד

הערעור שהגישה אפריקה ישראל נוגע למגדל משרדים שבנתה החברה בין הרחובות אחד העם ורוטשילד בתל אביב, ונרכש לאחר מכן על ידי בית ההשקעות פסגות. ועדת התכנון של עיריית תל אביב הוציאה לבניין ב־1998 היתר בנייה המתיר את הקמתו של בניין משרדים של 17 קומות. ההיתר איפשר לבנות במקום קומות משרדים, מחסנים וחניונים. בששת החודשים הראשונים נהנתה אפריקה ישראל מפטור מתשלום ארנונה על המגדל מכיוון שהנכס היה ריק, ובתום תקופת הפטור החלה עיריית תל אביב לגבות ארנונה "משרדית" עבור הנכס.

אחרי שבינואר 2016 קיבל בית המשפט לעניינים מנהליים את עמדת עיריית תל אביב, עירערה אפריקה ישראל לבית המשפט העליון. השופטים עוזי פוגלמן, מני מזוז ודפנה ברק-ארז קיבלו את עמדת הערכאה הקודמת, וקבעו כי נכס ריק יסווג על פי השימוש הזול ביותר מבין השימושים המותרים - וזאת על פי היתר הבנייה בלבד.

פסק הדין שותק אמנם בעניין סוג התוכנית שהיתר הבנייה גובר עליה. ואולם, לדברי אביטל-אסף, לפי ההיגיון והתכלית העומדים בבסיס פסק הדין, נראה כי לצורך קביעת תעריף הארנונה לנכס ריק, היתר הבנייה גובר גם על תוכנית מפורטת.