כשעתיד הקניונים בערפל, בעזריאלי משקיעים בדיור המוגן

"עזריאלי היא קבוצה שמנהלת נדל"ן, אנחנו לא מפתחים כדי למכור", כך אמרה אתמול (ב') בעלת השליטה ויו"ר קבוצת עזריאלי, דנה עזריאלי, באירוע להשקת סניף הדיור המוגן שלה במודיעין. רשת פאלאס דיור מוגן, שבבעלותה המלאה של הקבוצה, מונה שני נכסים פעילים, אחד בתל אביב ושני ברעננה. אולם הנכס במודיעין, שיאוכלס בעוד כשבועיים, הוא הראשון שעזריאלי הקימה בעצמה, החל משלב רכישת הקרקע.

פאלאס מודיעין. הנכס הראשון בתחום שעזריאלי הקימה בעצמה | צילום: עמית שעל

מנוע הצמיחה העתידי

קבוצת עזריאלי מוכרת לציבור בזכות הקניונים והמשרדים שלה בישראל, שמהווים 74% משווי נכסיה. משקלו של תחום הדיור המוגן בתיק הנכסים שלה בטל בשישים - רק 6% ממנו. התרומה של מגזר הדיור המוגן לרווח של עזריאלי מוגבלת בהתאם: ב־2017 ה־NOI (רווח תפעולי נטו) של הדיור המוגן הסתכם ב־39 מיליון שקל - סכום שמתגמד ביחס ל־NOI של הקבוצה כולה, 1.4 מיליארד שקל.

בשלב זה מביא הדיור המוגן תרומה זניחה לרווח של קבוצת עזריאלי. אולם תוכניות הפיתוח של הקבוצה חושפות שמשקלו בפעילות צפוי לגדול, גם במונחים אבסולוטיים וגם במונחים יחסיים. רשת פאלאס החלה את פעילותה ב־2015 וכיום שני נכסיה הפעילים, בתל אביב וברעננה, כוללים 559 יחידות דיור ו־136 מיטות מדיקל (מיטות לדיירים סיעודיים). הנכס במודיעין יוסיף 239 יחידות דיור ו־136 מיטות מדיקל, כלומר נפח הפעילות יגדל ב־50%.

דנה עזריאליאתמול בהשקת פאלאס מודיעין | צילום: עמית שעל

לא רק זאת: בימים אלה קבוצת עזריאלי מקימה נכס נוסף בלהבים, שכולל 350 יחידות דיור ו־72-36 מיטות מדיקל. בנוסף מתוכננים שני פרויקטים נוספים לדיור מוגן, בראשון לציון ובירושלים. השלמת כל הפרויקטים הללו תצדיק את המעמד של פאלאס כרשת של דיור מוגן, שתמנה שישה נכסים, עם כ־2,300 יחידות דיור ומיטות מדיקל - פי שלושה ממספרן ערב השקת הפרויקט במודיעין.

תנופת הפיתוח והייזום של עזריאלי בתחום הדיור המוגן באה לידי ביטוי בהשקעות של הקבוצה. נכון להיום, לעזריאלי יש נכסים על פני כ־1.2 מיליארד מ"ר, וכן כ־700 אלף מ"ר נכסים בייזום. השקעותיה המתוכננות בחמש השנים הבאות מגיעות לכ־5 מיליארד שקל, אך הנקודה המעניינת היא אופן ההתפלגות של ההשקעות הללו. לתחום הדיור המוגן - שהיום הוא רק 6% משווי הנכסים ואחראי לפחות מ־3% מה־NOI - יופנו 21% מההשקעות. זה מצביע על כך שהדיור המוגן מסתמן כמנוע הצמיחה העתידי של עזריאלי.

ההשקעה בהקמת פרויקט הדיור המוגן של עזריאלי במודיעין מסתכמת ב־390-380 מיליון שקל, כולל עלות הקרקע. התשלומים שרשת פאלאס צפויה לקבל מבוססים על פיקדון של 2.7-1.4 מיליון שקל מכל דייר, בהתאם לסוג הדירה ולשטחה, ועל תשלום חודשי של 10-5.3 אלף שקל בחודש.

הפיקדון נשחק מדי שנה בכ־3.5% לתקופה של 12 שנים (ב"נשחק" הכוונה שהתמורה עוברת לעזריאלי). המודל הכלכלי של עזריאלי מבטיח שבתפוסה מלאה, הפיקדונות שהחברה תקבל מהדיירים יהיו גבוהים מעלות ההשקעה של הקבוצה בהקמת הפרויקט.

פאלאס רעננה. שני נכסים פעילים | צילום: אוראל כהן

שני מניעים לשינוי

בקבוצת עזריאלי מעריכים שבהתאם לעלייה הצפויה באוכלוסיית היעד של פאלאס, מדי עשור תידרש תוספת של 10-8 אלף יחידות בבתי הדיור המוגן. לפי התרחישים שמציגה עזריאלי, המבוססים על נתוני קבוצת גיאוקרטוגרפיה, נכון ל־2015 בני ה־65 ומעלה היוו 11.1% מכלל אוכלוסיית המדינה ומספרם עמד על 939 אלף. לעומת זאת, ב־2025 מספרם צפוי להגיע ל־1.3 מיליון ושיעורם באוכלוסייה צפוי לעלות ל־12.8%.

האוכלוסייה רק הולכת ומזדקנת, ועל זה מבוסס הרציונל של קבוצת עזריאלי בכניסה לתחום הדיור המוגן. זה לא שדנה עזריאלי גילתה את תופעת הזדקנות האוכלוסייה רק בשנים האחרונות. אלא שהמציאות בענף הקניונים מחייבת את עזריאלי לפתח ולהשקיע בתחומי פעילות נוספים, משתי סיבות מרכזיות.

ראשית, עזריאלי היא חברת הקניונים הגדולה בישראל, וככזאת היכולת שלה להמשיך ולצמוח בשוק המקומי מוגבלת. שנית, האיום שמגיע מצד הרכישות המקוונות מציב אתגר של ממש לענף הקניונים, וזו סיבה מספיק טובה להתרחב בדיור המוגן, שבו עזריאלי יכולה להביא לידי ביטוי את היכולות שלה בייזום הנדל"ן.

בשלב זה, תחום הדיור המוגן הוא לא יותר ממקל הליכה עבור הקבוצה. אבל ככל שהוא יצמח, הוא יוכל להפוך לרגל שלישית בפעילות הנדל"ן שלה בישראל, בנוסף לקניונים ולמשרדים - כזו שאינה רגישה לגורמים שמאיימים על הקניונים.