סימן לקיפאון: יותר יזמים רוצים להשכיר דירות במקום למכור

הביקוש לבניית דירות להשכרה גדל במאות אחוזים מאז 2015, כך עולה מנתוני רשות ההשקעות במשרד הכלכלה, הגוף האחראי על אישור הבקשות להקמת פרויקטי דיור. הנתונים שהגיעו לידי "כלכליסט" מצביעים על כך שבעוד ב־2015 הוגשו לאישור בקשות לבניית 839 דירות להשכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון, ב־2018 אומדן הרשות עומד על 3,565 דירות, זינוק של כ־325%.

בין 2015 ל־2017 נוספו מדי שנה כ־1,000 דירות לבקשות שהוגשו, כאשר ב־2017 הגיע מספר הדירות שהיזמים ביקשו לבנות להשכרה ל־2,857. באותן השנים נרשמה עלייה משמעותית גם במספר הבקשות שהוגשו לפרויקטי בנייה המשלבים דירות למכירה ולהשכרה. ב־2015 הוגשו 53 בקשות לפרויקטים, וב־2017 הוגשו 136 בקשות. עם זאת, מספרים אלה אינם סופיים היות שחלק מהבקשות טרם אושרו. לפי הערכות משרד הכלכלה, ממוצע הבקשות שלא מאושרות מדי שנה עומד על כ־10%. ב־2015 כ־15% מהבקשות לא אושרו לעומת כ־3% בלבד ב־2016.

חלק גדול מהבקשות ב־2017‑2018 טרם נידונו. ב־2017 אושרו עד כה 1,091 דירות להשכרה, וב־2018 אושרו עד ספטמבר 627 דירות להשכרה. לפי אומדן הרשות, 2018 צפויה להסתיים עם בקשות בהיקף של כ־3,600 דירות להשכרה, כ־700 דירות יותר מאשר ב־2017.

הבקשות הן של יזמים פרטיים וחברות בנייה שמבקשים להשכיר את הדירות שבנו במקום למכור אותן, וליהנות מהטבות מס. הדו"ח חושף כי במהלך הרבעון האחרון לבדו נידונו 34 בקשות, ובימים אלה נמצאות בטיפול של הרשות להשקעות במשרד הכלכלה כ־150 בקשות בשלבים שונים. היקף ההשקעה של החברות בפרויקטים שאושרו במהלך 2017 עמד על 1.4 מיליארד שקל, ואילו בפרויקטים שאושרו במחצית הראשונה של 2018 - על 752 מיליון שקל.

האישורים זוחלים

אף שבסופו של דבר הבקשות שהוגשו ב־2017‑2018 צפויות להיות מאושרות כמעט כולן, מעלים נתוני משרד הכלכלה כי קצב אישור הבקשות לקבלת הטבות הנו אטי למדי. מתוך הבקשות שהוגשו ב־2017 אושרה רק כמחצית, בעוד שממוצע האישורים עומד בדרך כלל על 90%. כלומר כ־40% מהתוכניות טרם נידונו או שלא התקבלה החלטה לגביהם. כך גם לגבי 2018, שבה רק כרבע מהבקשות שהוגשו נידונו. מבדיקה עם גורמים במשרד הכלכלה עולה כי עיקר הקושי הוא במשאבים ובכוח האדם שמוקצים לנושא.

שר הכלכלה והתעשייה, אלי כהן | צילום: אופיר אייבי

התיקון לחוק עידוד השקעות הון המזכה יזמי דיור להשכרה בהטבות מס נכנס לתוקף ב־2002. על פיו, יזם שיעמיד מחצית ממספר הדירות בפרויקט, שמספרן לא יפחת משש, לתקופה של לפחות חמש שנים מתום הבנייה, יחויב במס חברות בשיעור מופחת של 11% בלבד במקום 23% מרווחי המכירה, וכן פחת מואץ של 20% לשנה בעת המכירה. שכר דירה חודשי ממוצע בבניין שמבקש את ההטבה לא יעלה על 6,200 שקל, ובכל מקרה לא תתקבל הטבת המס על דירות שדמי השכירות בהן עוברים רף של 8,000 שקל.

לפי חוק עידוד השקעות הון, על מנת לזכות בהטבה יש להקצות לטובת ההשכרה לפחות מחצית מהדירות בפרויקט, בעוד שאת יתר הדירות ניתן למכור. תנאי נוסף לזכאות של היזם להטבה הוא השכרת הדירה בלפחות 5 מתוך 7 השנים הראשונות בהן הדירה מאוכלסת.

עם החברות שפנו במהלך השנה האחרונה למסלול השכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון נמנות יובלים, עבור פרויקט חזנוביץ', ואלדר, עבור פרויקט Eden in the city, שניהם בדרום תל אביב, וכן פרויקט הכולל מאות דירות של חברת נצבא בראש העין.

עדות נוספת לביקוש להשכרה היא בעלייה בשיעור הדירות שמוצעות להשכרה מתוך כלל הדירות בפרויקטים. ב־2016 עמד היקף הדירות שביקשו היזמים להעמיד להשכרה על 76% מתוך כלל הדירות בפרויקטים המוטבים, ו־24% מהדירות יועדו למכירה. ב־2018 גדל שיעור הדירות להשכרה לכ־92% מהדירות הנבנות בפרויקטים.

תל אביב מובילה בשכירות

בחלוקה לאזורים, בתל אביב והמרכז מתקבל המספר הרב ביותר של הבקשות, ובו אושרו בין 2011 ל־2018 פרויקטים בהיקף של 3,697 דירות להשכרה. זאת לעומת 447 דירות במחוז ירושלים, 246 דירות בבאר שבע והדרום, ו־447 דירות במחוזות חיפה וצפון.

העלייה במספר הדירות המופנות על ידי היזמים למסלול ההשכרה עשויה לנבוע מכמה גורמים. תוכנית מחיר למשתכן שנכנסה לתוקף ב־2015 הגבילה את רווחיות

היזמים ממכירה, וכך גם היעלמותם של רוכשי הדירות להשקעה מהשוק בשל הכבדת המיסוי.

יזם שבוחר במסלול של דיור להשכרה יכול לדחות את מכירת הדירות בכמה שנים, בתקווה כי הימים הקשים יחלפו עד אז, ובינתיים נהנה מהתשואה עבור ההשכרה ומהטבות המס שאותן יממש במהלך המכירה.

מנהל הרשות להשקעות נחום איצקוביץ אמר ל"כלכליסט" כי "ההתעוררות בשוק הדיור להשכרה מהווה השלמה למאמצים הנעשים על ידי משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון במגוון הפעילויות המקודמות גם על ידי מטה הדיור".

שר הכלכלה והתעשייה אלי כהן אמר ל"כלכליסט" כי "הגדלת היצע הדירות לשכירות בשוק תתמרץ, מצד אחד, את הקבלנים והיזמים להרחיב את מגוון הדירות לשכירות ומצד שני, תביא כמובן לירידת מחירים שייטיבו עם ציבור שוכרי הדירות, בעיקר הזוגות הצעירים".