לא התמקחתם על חוזה השכירות? אל תתלוננו

בכל שנה, עם הגעתה של "תקופת המעברים" לקראת פתיחת שנת הלימודים האקדמית, נחשף הציבור לכתבות על משכירים "הזויים" ועל הדרישות הלא הגיוניות שהם מציבים בפני שוכרי הדירות, חלקם הגדול סטודנטים. החל בדרישות מוגזמות לשטרי חוב, עבור בסעיפים המחייבים את השוכרים לשלם על תיקונים של בלאי סביר וכלה בדרישות לריבית על איחור בתשלום שכר דירה או חשבונות שונים.

נוכח תיאורים אלה, מקבלות השאלות המטרידות שוכרים רבים משנה תוקף: איך מתמודדים עם משכיר לפני החתימה על חוזה השכירות ומה ניתן לעשות, אם בכלל, לאחר החתימה? האם ניתן להתנער מהסכם השכירות התגלה, בדיעבד, כחוזה המקפח את זכויות השוכר? האם שוכר יוכל לטעון - בדיעבד - שלא ידע או לא הבין על מה חתם?  

יש לבדוק היטב את חוזה השכירות | צילום: שאול גולן

ובכן, התמודדות עם משכיר לפני החתימה איננה עניין מורכב מדי, כמו שסבורים שוכרים רבים. אולי למרבית השוכרים יש קושי להתמודד עם המשכירים אשר דורשים מהם לחתום על חוזים דרקוניים ומורכבים. עדיין, אין פירוש הדבר שהשוכר פטור מלקרוא את החוזה או שהוא פטור מלנסות להבין את ההוראות השונות, ולו החשובות, הנוגעות ללב ליבה של עסקת השכירות.

ויתור על שלב כל כך דרמטי בהתקשרות, סופו שיוביל לתקלות גדולות. חתימה על הסכמי שכירות "כמות שהם", תביא, כנראה, לכתבות על 'סיפורי בלהות' אודות משכירים תאבי בצע, המשחרים לטרף אחר שוכרים תמימים ונהנים מהפלתם בפח.

האמת היא שהסיפורים משקפים מציאות פשוטה הרבה יותר. משכיר מעביר לשוכר חוזה שכירות. השוכר, בלהיטותו להיכנס לדירה, חותם על החוזה, בלי לקרוא אותו, בלי לבדוק אותו ובלי לקבל ייעוץ מתאים. כשמסתיים החוזה, 'מתגלות' הפתעות לא נעימות. אבל אם נעצור ונחשוב על הסיטואציה, בלי לצדד דווקא במשכירים, מה מקנה לשוכר זכות להתלונן על סעיפי החוזה "הדרקוניים"? האם משהו באמת מנע מהשוכר לנהל משא ומתן עם המשכיר ולהגיע לנוסח מאוזן של החוזה?

התשובות ידועות וברורות: לשוכר יש הזדמנות ראויה לנהל משא ומתן על תנאי חוזה השכירות. לא מדובר בחוזה 'אחיד' מול חברת תקשורת או בנק. מדובר בחוזה מסחרי לא מורכב, שהשוכרים, מטעמים של חסכון, או סתם עצלות, בוחרים, פעם אחר פעם, במודע, לוותר על הזכות לנהל משא ומתן אודותיו מול המשכיר. כשזה המצב, לא ניתן להבין את זעקתם של השוכרים על 'המשכירים הנצלנים'. לאלה שוויתרו על הזכות הבסיסית לנהל משא ומתן, לעמוד על זכויותיהם ולשפר את מצבם, אין זכות לבוא בטרוניות בדיעבד. לא כלפי המשכיר, ובוודאי לא כנגד המדינה או הרשות המקומית.

ומכאן לשאלה המטרידה ביותר: האם ניתן להשתחרר מחוזה שכירות לאחר החתימה?! ובכן, כאן אין לנו בשורות טובות לציבור השוכרים, שכן למעט בנסיבות מאוד מיוחדות (שלא כאן המקום לעסוק בהן), שוכרי דירות אינם רשאים להתנער מהסכם שכירות שחתמו עליו, גם אם התברר להם בדיעבד שיש בהסכם הוראות "לא הוגנות", אולי אפילו 'מקפחות' (ונזכיר ש'קיפוח' - הוא תמיד בעיני המתבונן).

ההצדקה לכך נעוצה במדיניות משפטית שלפיה אדם שלא קרא את החוזה טרם חתימתו, אינו יכול לטעון בדיעבד כי לא ידע או לא הבין על מה חתם, שכן חזקה על אדם שחתם על ההסכם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא ('חזקה' - כשמה כן היא, ניתן לסתור אותה באמצעות ראיות שונות, כגון עדויות). מכאן, שוכר שלא קרא את המסמכים עליהם חתם (הסכם השכירות, שטרי חוב או יתר הבטחונות שעליהם נדרש לחתום), אין לו אלא להלין על עצמו בלבד.

לסיכום, נדמה שלא ניתן להפריז בחשיבותו של המשא ומתן המקדים מול המשכירים. נכון, הביקוש הגבוה לדירות שכורות, לפחות במרכז הארץ, עולה על ההיצע הקיים ותוצאתו א-נומליה מסחרית, שבה למשכיר "עליונות" מובנית על השוכר, המהסס לנהל משא ומתן שמא "יפסיד" את הדירה שהוא חפץ בה, לשוכר "בר מזל" אחר. עם זאת אנו סבורים שלא ניתן לזלזל בחובה המוטלת על ציבור השוכרים, לקרוא היטב את הסכם השכירות על שלל הוראותיו, תניותיו וביטחונותיו - בטרם החתימה עליו ובהחלט להשקיע בניהול מו''מ מול המשכיר. אפילו במצב הקיים, שוכר איננו חייב בהכרח לותר על המשא ומתן. ויתור מוחלט על משא ומתן הוא "אסון", ובהחלט ניתן להגיע להישגים מול המשכיר, שהרי גם הוא, בל נשכח, מעוניין בשוכר טוב, אמין, בעל מסוגלות כלכלית לשלם את שכר הדירה לאורך זמן, ובעיקר, כזה שישמור על הדירה שלו לאורך כל תקופת השכירות.

הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי