מס חדש על תמ"א 38: העיריות יקבלו רבע מהשטח הבנוי

האם בקרוב הרשויות המקומיות יהפכו לשותפות של היזמים והדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38? משרדי האוצר והמשפטים מקדמים הצעת חוק שלפיה 25% מתוספות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית יוקצו לטובת הרשות המקומית שתוכל להשתמש בהם לצרכי ציבור ‑ בניית גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת וכו'. המטרה של הצעת החוק היא להתמודד עם הצורך בתוספת מוסדות ציבור שנוצרת כתוצאה מעליית מספר התושבים בשל פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, והיעדר קרקע זמינה לבנייתם. הצעת החוק היא חלק מתיקון לחוק התכנון והבנייה ששמו 'קומה ציבורית', הנדון כיום בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, לאחר שאושר בקריאה ראשונה.

לדוגמא, אם במסגרת פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, נהרס בניין ותיק ששטחו הבנוי הוא 1,000 מ"ר, לטובת בניין חדש בן 3,000 מ"ר, אזי מתוך השטח שנוסף ‑ 2,000 מ"ר - יקצו הדיירים והיזם עד 500 מ"ר עבור הרשות המקומית. לרוב מדובר יהיה במפלס הקרקע של הבניין, או בשתי הקומות הראשונות. עם זאת, מסייג נוסח הצעת החוק וקובע כי הקצאה בהיקף של 25% תתבצע רק במקרים שבהם הפרויקט מאוד רווחי, ושהוכח כי תוכנית ההתחדשות העירונית שאושרה הביאה להשבחה משמעותית בשווי הקרקע.

על אף שההצעה באה להתמודד עם צורך של תחום ההתחדשות העירונית המלווה אותו מראשיתו, את הליך החקיקה מלוות מחלוקות המאיימות על השלמתו.

בקרב בעלי דירות המיועדות להתחדשות מעוררת הצעת החוק כעס, ואף חשש כי המדינה מבקשת לפגוע בתמורה שלה הם זכאים.

יו"ר ועדת הפנים יואב קיש: "סוגיית ההקצאות הציבוריות בפרויקטי בנייה פרוצה לחלוטין, וזה מאפשר לרשות המקומית לעשות מה שהיא רוצה. החוק בא לעשות סדר" | צילום: יואב דודקביץ

"העירייה הולכת ליהנות מכפל מבצעים", אומרת סטלה אבידן, פעילה משכונת יד אליהו בתל אביב המלווה את דיוני הוועדה. "לא יכול להיות שנשלם לעירייה היטל השבחה בגלל אישור התוכנית, היזם יקבל יותר זכויות בנייה מהעירייה כדי שיוכל להקצות לה את השטח, וגם שהעירייה לא תשלם שקל על השטח שהיא מקבלת.

גורם ממשלתי שעמו שוחחנו אמר מנגד כי החוק החדש מחויב המציאות, אם המדינה מעוניינת בקידום התחדשות עירונית בהיקפים גדולים. "העידן של בניית מוסדות ציבור בקרקע בתולית ובאופן נפרד משימושים אחרים ‑ מאחורינו", הבהיר הגורם.

גם יו"ר ועדת הפנים של הכנסת ח"כ יואב קיש מהליכוד סבור שהחוק נדרש: "סוגיית ההקצאות הציבוריות בפרויקטי בנייה פרוצה לחלוטין, וזה מאפשר לרשות המקומית לעשות מה שהיא רוצה", אמר בשיחה עם "כלכליסט". "החוק בא לעשות סדר, ולהגדיר מה אפשר לבנות ואיפה".

כיום חלוקים קיש והממשלה על שתי סוגיות מרכזיות, שמעמידות בספק את חקיקת החוק בתקופת הכנסת הנוכחית. האחת היא מימון הבנייה של השטח הציבורי. עמדת המדינה היא כי במקרים שבהם התוכנית רווחית עבור היזם עליו לבנות על חשבונו את השטח שיופרש לרשות המקומית, ואילו קיש סבור כי על הרשות לשלם תשלום מלא.

נקודת מחלוקת נוספת היא סוגיית השימושים, כאשר במינהל התכנון ובמשרד המשפטים מבקשים לאפשר מגוון רחב של שימושים, כולל כאלה הנחשבים כמפחיתי ערך בסביבת מגורים.