מי שומר על האינטרסים של בעלי דירות בתמ"א 38

בית המשפט המחוזי מרכז לוד קיבל בתחילת החודש חלקית ערעור שבעלת דירה בפתח תקווה הגישה נגד תוכנית לחיזוק והרחבת הבניין במסגרת תמ"א 38 — וקבע כי יבוטל מינויו של עורך הדין המייצג את הדיירים בשל ניגוד עניינים חמור בו הוא מצוי בהיותו שותף עסקי של יזם התמ”א. בכך הפך המחוזי החלטה קודמת מינואר השנה של המפקחת על המקרקעין טלי להב. עורך הדין שבוטל מינויו הוא אליהו ריכטר, והיזם הוא עו"ד שמואל גורפיין.

"אנו סבורות כי העובדה כי מי שהוגדר בהסכם כבא כוח הדיירים הוא מי שקשור עם היזם יש בה משום ניגוד עניינים מובנה וברור על פניו. נוכח קיומו של ניגוד עניינים זה, ובהיעדר מומחיות רלוונטית, מצאנו כי עו”ד ריכטר אינו יכול לשמש כבא כוחם של הדיירים, על כל הסמכויות הנתונות לו בהסכם", כתבה השופטת מיכל נד"ב־אב"ד, שדנה בתיק עם השופטות הלית סילש וחנה קיציס.

הסכם התמ”א שבמרכז הערעור נחתם במרץ 2013 בנוגע לבניין משותף בן שלוש דירות ברחוב זיכרון משה בפתח תקווה. בעליהן של שתיים מהדירות חתמו על ההסכם לביצוע הפרויקט, בעלת הדירה השלישית סרבה לעשות כן, וב־2014 הגישו נגדה שכניה תביעה למפקחת על המקרקעין.

בניין המריבה בפתח תקווה. "ניגוד עניינים ברור ומובנה" | צילום: אוראל כהן

הוראה לבדוק את ההסכם

באותו הליך טענה בעלת הדירה הסרבנית כי ההסכם שעליו התבקשה לחתום נגוע בניגוד עניינים חמור בשל היותו של היזם גורפיין קרוב משפחה של אחד מבעלי הדירות בבניין, ונוכח קשרי השותפות בינו ובין נציג הדיירים עו"ד ריכטר. עוד טענה כי תחום התמחותו של ריכטר כלל אינו נדל"ן, אלא דיני משפחה, וכי גם גורפיין חסר ניסיון בייזום פרויקטי תמ"א 38.

כמו כן הצביעה בעלת הדירה על שלל פגמים בהסכם, ובהם בטוחות לא הולמות וסעיף בוררות שלפיו הבורר בעניינים כלכליים יהיה לא אחר מהפוסק החרדי ליטאי הרב חיים קנייבסקי.

פסק הדין של המפקחת להב דחה את טענות הדיירת בדבר ניגודי העניינים שבהם שרויים גורפיין וריכטר. היא קבעה כי הטענות לא הוכחו, ושיש להסמיך את ריכטר, כבא כוח הדיירים, לחתום על כל מסמך שיידרש, לרבות חתימה בשמה של המערערת, לצורך ביצוע הפרויקט.

אלא שהמחוזי הפך את החלטת המפקחת, וקבע כי הוכחה הטענה שבא כוח הדיירים והיזם מצויים בקשר עסקי, שכן הם מנהלים לכאורה משרד עורכי דין משותף, בכתובת משותפת, כשעו"ד ריכטר מוצג במשרד זה כמי שמתמחה בדיני משפחה. המחוזי קבע כי קיים ניגוד עניינים שאינו מאפשר לעו”ד ריכטר לייצג את הדיירים בפרויקט. עם זאת, שופטות המחוזי לא מצאו בקרבתו המשפחתית של גורפיין לאחד מבעלי הדירות סיבה מספקת לפסול אותו מטיפול בפרויקט.

השופטות הורו למפקחת על הבנייה למנות עורך דין אחר לייצוג הדיירים, וקבעו כי מחליפו של ריכטר יבדוק את ההסכם שנחתם עם היזם כדי לוודא שלא נפלו בו פגמים. עוד נקבע, בהסכמת הצדדים, כי במקרה של מחלוקות יהיה הבורר עורך דין שימונה על ידי לשכת עורכי הדין, ולא הרב קנייבסקי.

פסק דין זה מצטרף להחלטה של ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין מלפני כשנה וחצי. במסגרת שאילתה נשאלה הוועדה אם משרד עורכי דין המייצג יזם כלקוח בנושאים שאינם התחדשות עירונית רשאי לייצג את בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 מול אותו יזם, בהנחה שדבר הקשר בין עורך הדין ליזם הובא לידיעת בעלי הדירות לפני שהם אישרו אותו כבא כוחם. ועדת האתיקה קבעה כי אין להכשיר מינוי כזה, חרף ידיעת והסכמת בעלי הדירות. עם זאת, היא קבעה כי המבחן הוא אם היזם הוא לקוח קבוע של המשרד, וככל שהתשובה לכך תהא חיובית לא יהיה ניתן לייצג בעלים בעסקת תמ"א מול היזם.

מיהו לקוח קבוע

במשרד עו"ד מינצר־כרמון, נסים, המתמחה בהתחדשות עירונית ותמ”א 38 ומייצג בעיקר דיירים, סבורים כי פסק הדין הזה והחלטת ועדת האתיקה משקפים את הצורך בקביעת כללים ברורים בסוגיית האיזון הראוי בין ייצוג בעלי דירות וייצוג יזמים. "ועדת האתיקה לא קבעה מי הוא לקוח קבוע ומה המבחן לכך", טוען עו"ד גיל ברזידה מהמשרד. "האם מי שטופל בתיק ליטיגציה מתמשך וחד־פעמי הוא לקוח קבוע? על ועדת האתיקה לקבוע כללים ברורים ביותר בעניין ייצוג בעלים בפרויקטים של התחדשות עירונית".

עו"ד עמית נסים, שותף במשרד, הוסיף: "ראוי שבמשרדי עורכי דין המייצגים גם בעלי דירות וגם יזמים ייקבעו נהלים וכללים ברורים, שלפיהם כל קבלה לטיפול של היזם כלקוח במחלקה אחרת תעבור אישור ובדיקה של מחלקת ההתחדשות העירונית כדי למנוע מקרים שבהם בעלי הדירות מיוצגים על ידי מי נמצא בניגוד עניינים".

מעורכי הדין ריכטר וגורפיין נמסר: “המחוזי הותיר על כנו את פסק הדין המנומק היטב של המפקחת, ועם זאת ראה לנכון, מפאת חשש המתנגדים לחוסר ניסיונו של היזם, להחליף את עו”ד ריכטר. החלטת המחוזי בהחלפת ייצוג בא כוח הדיירים פוגעת לכאורה בחופש העיסוק ואף עלולה לייקר עלויות לדיירים”.