"לעצמאים נמאס מדמי השכירות – והם קונים את המשרד"

שוק המשרדים בישראל, המבוסס בעיקרו על שכירות – משנה את פניו. בנוסף לטרנד החללים המשותפים כדוגמת WeWork ומתחריה, שפונים לעסקים המעוניינים בגמישות, בשנים האחרונות צוברת תאוצה מגמה נוספת, שבמסגרתה חברות, עצמאים ובעלי מקצועות חופשיים רוכשים חללי עבודה ומשרדים לעצמם, ולמעשה מחליפים את דמי השכירות – בהחזר משכנתא.

אילו יתרונות גלומים בהחזקת משרד בבעלות עצמית? באילו אזורים בארץ התופעה בולטת במיוחד? והאם מדובר באופנה חולפת או במציאות ארוכת טווח בשוק המשרדים המקומי?

התעוררות שוק המשרדים לרכישה לא מתרחשת בחלל ריק. שוק הדיור מגמגם, תשואה נמוכה על דירות מגורים (נעה באזור המרכז סביב 2%), הריבית הנמוכה שגורמת למשקיעים לחפש אלטרנטיבות ומצד שני מאפשרת להם לרכוש נדל"ן באמצעות מימון זול – כל אלה ועוד תורמים לעלייה חדה בביקוש לנדל"ן מסחרי, בארץ ובחו"ל.

בקרב יותר ויותר בעלי עסקים ומקצועות חופשיים – בהם עורכי דין, רואי חשבון, אדריכלים ורופאים – מתחזקת ההבנה כי רכישת משרד לשימוש עצמי היא למעשה השקעה בנכס מניב עם שוכר מובטח, ש"מסדרת" להם פנסיה וביטחון כלכלי לעתיד.

בנוסף, האפשרויות העומדות בפני בעלי עסקים מגוונות מבעבר. עד לאחרונה ניתן היה לשכור משרדים חדשים בעיקר מחברות נדל"ן גדולות – בהן עזריאלי, נצבא אמות ועוד – שמטבע הדברים הציעו בעיקר שטחים גדולים. ובכן, המציאות השתנתה; כיום פועלים בשטח גופים שונים המציעים למכירה משרדים קטנים ובינוניים, בעיקר בערים המצויות במעגל השני של ת"א, והביקוש למשרדים אלה גדל משמעותית.

הגופים אלו נחלקים לשניים - קבוצות רכישה, ויזמים פרטיים. בקבוצת רכישה, הרוכש נכנס למעשה בנעלי היזם, מה שמשאיר בידיו חלק מהרווח היזמי, אך מנגד חושף אותו לכל סיכוני הפרויקט. לעומת זאת, ברכישת משרד מחברה יזמית, המחיר מעט גבוה יותר, אך הרוכש נהנה מוודאות רבה יותר בעת הרכישה – הן באשר לעלות סופית ומועד האכלוס, והן באשר לאופי הנכס והמפרט שלו. בנוסף, בחלק מהפרויקטים מקבלים הרוכשים ערבות חוק מכר. לאור זאת, לא קשה להבין מדוע רוכשי משרדים לשימוש עצמי המעוניינים בוודאות גבוהה רוכשים בעיקר מיזמים, בעוד משקיעים מוכנים לקחת סיכון ולהצטרף לקבוצות רכישה.

"אשתי עוקצת אותי שלא ברור לה איך אני, עם הראש העסקי שלי, לא עשיתי את זה קודם", אומר מיכאל, רופא משפחה שבמשך שנים חלק מרפאה בדירה שכורה עם שניים מעמיתיו, ולאחרונה רכש קליניקה במרכז עסקים חדש בהוד השרון. "אני מודה, לפני כן לא חשבתי לרכוש קליניקה, אולי כי התרגלנו בטעות לחשוב שדירה קונים ומשרד שוכרים. בדיעבד ברור לי שעשיתי החלטה עסקית נכונה.

"אמנם ההחזר החודשי מעט גבוה מהשכירות של הקליניקה הישנה, אך הקליניקה החדשה גדולה יותר, ואני משכיר חדרים פנויים לרופאים מתחומים שונים. הרחבתי את שעות הקבלה כמו גם את איכות השירות במרפאה, ועל הדרך נוצרה לי הכנסה של 4,500 שקל שמסייעת לי בהחזר ההלוואה. והכי חשוב - הנכס נשאר שלי ומרגיש 'בית'".

בעל עסק הוא שחקן נדל"ן

"כמעט לכל עסק יש שני מרכיבים מרכזיים. הראשון הוא ליבת העסק, השירות או המוצר - מרכיב תפעולי עם מנגנון רווח והפסד ברור, והוא למעשה הבסיס לקיום העסק. השני הוא המרכיב הנדלנ"י, שהוא בעצם ההוצאה על השכירות", מסביר אמיר חמיצר, סמנכ"ל החברה הכלכלית לפיתוח ישראל, היוזמת, מקימה ומנהלת מתחמי עסקים חדשים להשכרה ומכירה. "עסקים רבים מתמקדים במרכיב הראשון, ולא נהנים מהנדל"ן. פשוט משלימים עם הוצאת השכירות שעוברת לצד ג'. אני סבור שבעל עסק יציב, הנהנה מתזרים הכנסות והוצאות קבוע, יעשה בחוכמה אם ינצל את הרגע ואת סביבת הריבית הנמוכה וירכוש משרד בבעלותו. בכך הוא ישתלט על המרכיב הנדלנ"י של פעילותו".

ומה לגבי המחירים? אלה תלויים כמובן בנכס עצמו ובמיקום הגיאוגרפי שלו. כך לדוגמה, מחירו של משרד חדש מיזם בשטח של 80-70 מ"ר בבניין חדש באזור השרון הוא כמיליון שקל; ההון העצמי הדרוש לרכישה נע סביב 300 אלף שקל, והבנקים על פי רוב שמחים לאשר מימון עסקי ליתרת הסכום בפריסה ל-10 שנים ויותר. "יוצא שההחזר החודשי של ההלוואה נע בין 6,500 ל-7,000 שקל, "מציין חמיצר, "סכום דומה לעלות השכירות של משרד ישן בסדר גודל דומה. תכל'ס, בסיום תקופת המימון, שרכישת המשרד לא מורגשת במהלכה בצורה משמעותית, הרוכש נשאר עם משרד בבעלות מלאה, אשר מייצר הכנסה קבועה".

לעבוד קרוב לבית - זוהי איכות חיים

מגמה נוספת בשוק המשרדים היא הביקוש הגובר לעבודה בסמוך לבית. העומס הרב בכבישים, התודעה הגוברת לאיכות חיים וטרנד ה-Wellness, כמו גם מהפכת התקשורת וההשפעה שלה על נותני השירות והעסקים, מייתרות את הצורך של בעלי עסקים במשרדים המצויים בלב תל אביב. לעובדים ובעלי עסקים רבים פשוט נמאס לבלות שעות בדרכים. "התחלתי כמתמחה במשרד גדול במרכז תל אביב, ובהמשך יצאתי לדרך עצמאית ושכרתי משרד קטן בעיר. זה התאים לי לתקופה, לגיל ולמצב המשפחתי", מספר אורי, 46, עורך דין שרכש באחרונה משרד ברעננה, בסמוך למקום מגוריו.

"אני חי עם משפחתי בכפר סבא הירוקה, ופשוט לא מסוגל יותר לבזבז זמן בפקקים. השלב שבו נשברתי סופית היה עם תחילת העבודה על הרכבת הקלה. הלקוחות שתמיד התלוננו על מצוקת חניה פשוט סירבו להגיע, והרוב המוחלט של הפגישות נערכו בחוץ. האפשרות לקנות משרד התגלגלה לכיווני במקרה, וההחלטה ללכת על זה היתה מהירה ביותר".

שיקולים אחרים הקשורים לאיכות החיים הובילו גם את דלית (40), המתגוררת עם משפחתה באזור השרון, לנטוש את שולחן העבודה במרתף הבית ולרכוש חלל משרדי לעסק הקטן שהיא מנהלת בתחום הגרפיקה והמיתוג. "מצד אחד נשארתי קרוב לבית, שזה היה לי מאוד חשוב, ומצד שני משהו ב'ווייב' של הסטודיו השתנה לחלוטין. הלקוחות והעובדים מרגישים שהעסק שלנו 'קפץ מדרגה', וזה משתקף גם בהיקף העבודה. אין לי ספק שהמהלך השפיע במידה רבה גם על המיתוג שלנו".

לעצור רגע, לחשוב - ואז לצמוח

לדברי חמיצר, למשרד חדש יש השפעה דרמתית וחיובית על העסק, ואם מכירים בה ומתכוננים אליה, ניתן אף לחזק אותה משמעותית. "בעלי עסקים רבים שרכשו אצלנו משרדים מעידים כי עצם השינוי גרם להם לעצור לרגע את העשייה השוטפת וההתעסקות עם המשימות הקבועות, ולחשוב: מה העסק צריך, מה הוזנח, מה הסביבה התחרותית ומה יהיו הדרישות בעתיד, אילו תהליכים ניתן לייעל ואילו כדאי לבטל. בסוף, הכל מתנקז לתכנון סביבת העבודה החדשה. אני מכיר רוכשים שבאותה הזדמנות ביצעו ריענון למוצר, למשל עדכנו את הנראות והמיתוג. בשורה תחתונה, פשוט שדרגו את העסק".

"בנוגע לבחירת יזם, לדעתי ביטחון הוא לב העניין. לכן, ואף שאני משוחד, אני סבור שחשוב לבחור בחברה יזמית שפועלת בהתאם לחוק המכר, שהפרויקטים שלה מתנהלים בחשבון ליווי בנקאי סגור, וחשוב מכל – שמספקת לרוכש ערבות חוק מכר. מעבר לבטוחה, הערבות כשלעצמה מקלה מאד על קבלת האשראי לרכישת המשרד.

"בסופו של דבר, כמו בדברים רבים בחיים, זה עניין של תחושת בטן וחיבור אישי. אני סבור שבכל תחום אנשים רוצים להרגיש שהגיעו לבית טוב. לכן, אם אתם מרגישים שהגעתם לחברה יזמית שמתנהלת כמו שצריך – היא כנראה כזו".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>