היטלי השבחה בתוכנית הרובעים: הסעיף שליזמים אסור לשכוח

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

יזם המתקשר עם בעלי דירות בהסכם לביצוע עבודות חיזוק או הריסה-ובנייה על פי הוראות תמ"א 38, פטור ברגיל מתשלום היטל השבחה במועד הוצאת היתר הבנייה (המימוש). עם זאת, הוא עלול למצוא את עצמו חב בתשלום ההיטל החל על בעל דירה בבניין, אם זה מכר את דירתו אחרי חתימת ההסכם מול היזם אך בטרם הוצא היתר הבנייה.

על פי הוראות תמ"א 38, רואים בזכויות שמכוחן כאלה המצויות "בשיקול דעת הוועדה". זו רשאית לסרב לתת היתר בנייה (הכרוך בתוספת זכויות בנייה) משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים ותשתיתיים, או אם ברצונה לבחון את התוספת במסגרת תוכנית מפורטת ורחבה יותר.

מהטעם הזה בדיוק, לא עלה בידי ועדות מקומיות לחייב בהיטל השבחה בגין זכויות תמ"א 38 בעת ביצוע עסקת מכר על ידי בעל זכויות בבניין. כך היה בערר (תא) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, שם קבעה ועדת ערר, לעניין היטל השבחה, כי הזכויות מכוח התמ"א מתגבשות רק במועד שבו מוצא היתר בנייה, ומשום כך מכר אינו מהווה מימוש; וכן בעת"מ (תא) 2905/08 באור השקעות בע"מ, שם נקבע כי זכויות במסגרת תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנה אינן זכויות מוקנות, אלא מסויגות בשיקול דעת הועדה המקומית.

אלא שהמצב שונה מקום בו הרשות המקומית עורכת תוכנית מפורטת על פי סעיף 23 לתמ"א 38. סעיף זה מאפשר לה להתאים את הוראות התמ"א לצרכיה ולראייתה התכנונית הכוללת. באותה תוכנית מפורטת מוסמכת הרשות לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תמ"א 38, וכן לקבוע בעצמה הוראות שונות הנוגעות, בין היתר, להיקף הבנייה שיותר במסגרת חיזוק/הריסת מבנה, צפיפות הדיור, תקן החניה ודרישות העיצוב האדריכלי.

לכן, על פי רוב, כשנערכת תוכנית מפורטת לפי סעיף 23, ניתן לראות בזכויות שמכוחה זכויות מוקנות, ולא כאלה שבשיקול דעת הוועדה, ומכאן אף צומחת חבות על פי דין בתשלום היטל השבחה בעת מימוש הנכס.

תוכניות הרובעים – מקרה מבחן

תוכנית רובע 3 (3616א) ורובע 4 (3729א) בתל אביב הן תוכניות שנערכו בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38. כפי שמצוין בשתיהן, אחת ממטרותיהן של תוכניות הרובעים היא "חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א/38 על שינוייה, תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 3 בתל-אביב יפו על פי סעיף 23 לתמ"א/38." לכן, גם במקרה של תוכניות אלה, המקנות זכויות לבנייה גם מתוקף הוראות תמ"א 38, חלה חבות בהיטל השבחה בגין התוכנית.

מנגד, כאשר בעלי דירות מתקשרים בהסכם תמ"א 38 עם יזם הפועל להוציא היתר בנייה על פי הוראות תוכנית רובע 3 או 4, פטור האחרון מהיטל השבחה בגין זכויות התמ"א בעת ה"מימוש", כלומר בעת הוצאת היתר הבנייה - וזאת לאור הוראות התמ"א ה"צובעות" זכויות הקמות מכוחה ככאלה הפטורות מהיטל השבחה, אף אם הוצאו בפועל מתוקף תוכנית אחרת.

אלא שכאשר היזם מתחייב בהסכם התמ"א, כפי הנהוג, כי ישא לבדו בכלל תשלומי היטל ההשבחה בגין הזכויות המשקפות את היקף הבנייה הכלול בהוראות ההסכם (בין אם על פי תב"ע תקפה ובין אם על פי הוראות תמ"א 38), הוא חושף את עצמו לסיכון ממשי של תשלום היטל השבחה עבור בעל דירה המוכר את דירתו לאחר החתימה על ההסכם - אך בטרם הוצא היתר הבנייה לעבודות החיזוק/ההריסה והבנייה.

למותר לציין כי אף יזם אינו מתכנן לשאת בתשלומי היטל עבור בעל דירה שממילא לא היו חלים עליו במועד הוצאת ההיתר. מסיבה זו על היזם לכלול הוראה ברורה בגוף ההסכם עם בעלי הדירות, הקובעת במפורש כי כל תשלום של היטל השבחה החל על בעל דירה המוכר את דירתו בטרם הוצא היתר הבנייה על ידי היזם - יחול על אותו בעל דירה, ועליו בלבד.

 

הסוגיה המתוארת רחבה יותר מהמקרה הבודד המתואר ברשימה זו. תשלום היטל השבחה בגין תוכניות רובע 3 ורובע 4 חל כיום על כל בעל דירה המוכר את דירתו, בין אם הוא קשור בעסקה עם יזם לפי הוראות תמ"א 38 ובין אם לאו. מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מחויבת הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בעת מימוש זכויות. עסקת מכר על ידי בעל דירה נכללת אף היא בגדרי "מימוש", ומשכך רובצת על המוכר חבות של תשלום היטל השבחה.

אם מטרתן של הוראות תמ"א 38 היא לחזק בניין מפני סיכון של רעידות אדמה, ותוכנית זאת לא הטילה חבות בהיטל השבחה על בעל דירה בעת מכירת זכויותיו, קשה למצוא הצדקה לגביית היטל השבחה מקום שבו בעל הזכויות לא קיבל בפועל כל "השבחה" אמיתית מעבר לזכויות שניתן היה לייחס לו ממילא מכוח הוראות תמ"א 38.

המשך העמימות הקיימת תביא לכדי אבסורד: בעלי דירות ימצאו עצמם מתקוטטים עם עיריית תל אביב בהליכים יקרים של שמאות (ושמאות מכריעה) באשר לשווי הזכויות המוקנות להם מכוח תוכנית הרובעים, אל מול שווי הזכויות שממילא עמדו להם מכוח מסמך המדיניות העירוני לבחינת בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38.

כדי לתקן את העיוות שנוצר, ראוי ונכון לשקול תיקון להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שיקבע כי בכל הקשור לזכויות מכוח תמ"א 38, או מכוח תוכנית מפורטת שנערכה לפי סעיף 23, ייגרעו מהגדרת "מימוש זכויות" מכירה או העברה של זכויות במקרקעין. תיקון כזה יבטיח שהחיוב בהיטל השבחה, אם אמנם הוא חל, יידחה למועד הוצאת היתר הבנייה - כפי המצב הקיים כיום.

הכותב הוא שותף מנהל בארד לוקסנבורג ושות', מתמחה בליווי יזמים ובעלי דירות בהתחדשות עירונית

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>