אג"ח סאות'רן זינקו לאחר עסקה למכירת נכסים

סאות'רן פרופרטיס, שגייסה בישראל 610 מיליון שקל בשתי סדרות אג"ח, הודיעה אתמול על השלמת עסקה להכנסת שותפה בחלק מנכסיה - מקבצי דיור למשפחות בארה"ב. השותפה החדשה היא ענקית אשראי הבינלאומית מק'קוויירי גרופ (Maquarie group), שמנהלת נכסים בהיקף של 400 מיליארד דולר.  

מדובר בעסקה שמורכבת ממכירת נכסים של סאות'רן לשותפות המוקמת, והעברת נכסי החברה־האם המחזיקה בסאות'רן, TCI. כתוצאה מאותה עסקה תחזיק סאות'רן ב־50% (מההון וזכויות ההצבעה) בשותפות, שלה 53 מקבצי דיור שכוללים 10,285 יחידות דיור, בשווי כולל של 1.3 מיליארד דולר.

לפי נתוני סאות'רן, התמורה שתשלם מק'קוויירי על חלקה בתאגיד המשותף היא כ־245 מיליון דולר. לאחר העברת החלק של TCI - בהיקף 104 מיליון דולר, תשלום הוצאות עסקה בגובה 10 מיליון דולר והוצאות נוספות, ייוותרו בידי סאות'רן 46.7 מיליון דולר. התמורה עשויה לגדול בעוד 17 מיליון דולר בעתיד, בגין התחשבנויות נדחות הקשורות בעליית ערך של נכסים, ולהגיע ל־65 מיליון דולר. מי שצפוי ליהנות מהשלמת העסקה הוא נשיא ויו"ר סאות'רן פרופרטיס דניאל מוס, המשמש גם מנכ"ל TCI, שיחזיק בזכות ל־2% מרווחי השותפות.

המשקיעים באג"ח של סאות'רן, שנסחרות בתשואה לפדיון גבוהה, הגיבו בחיוב להודעה. מחירן של אג"ח א' עלה במהלך המסחר ב־0.2%, שגילמו לחברה תשואה לפדיון של 8.09%. מחירן של אג"ח ב' זינק ב־1.06% לתשואה לפדיון של 8.95%.

חברת הנדל"ן אף פרסמה הערכה שלפיה ההכנסות משכירות נטו (NOI) אמורות לעלות ב־32%, והמינוף צפוי לרדת באופן חלקי. עם זאת, חברת הדירוג מעלות S&P הותירה את הדירוג של האג"ח של סאות'רן פרופרטיס ללא שינוי, ברמה של BBB+ ועם אופק יציב.

סאות'רן הודיעה כבר בינואר השנה על כוונתה לבצע את המהלך, והמתווה הוצג כחלק מגיוס סדרת אג"ח ב'. לפי העסקה, סאות'רן צפויה להעביר לתאגיד המשותף החדש 18 נכסים שמכונים "מיוצבים" - מקבצי דיור המושכרים לדיירים, ו־12 נכסים בשלבי פיתוח. TCI תעביר כחלק מהעסקה 23 נכסים מיוצבים לתאגיד המשותף ועוד שני נכסים מיוצבים לסאות'רן עצמה.

במעלות ציינו כי יחס המינוף של סאות'רן צפוי להשתפר. זאת, בעיקר הודות לעלייה של 100 מיליון דולר בבסיס ההון ותמורת המכירה בניכוי ההוצאות השונות. עם זאת, במעלות הוסיפו כי השלמת העסקה מובילה "לעלייה מסוימת ברמת הסיכון העסקי של החברה, נוכח איבוד שליטה ב־18 נכסי Multifamily מיוצבים ו־12 נכסים בשלבי פיתוח שונים שהיו בשליטתה המלאה".

דניאל מוס יו"ר סאות'רן | צילום: שאול גולן