התחדשות עירונית בפריפריה: "שהמדינה תוותר על חלק מהמס"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בישרה בשבוע שעבר בקול תרועה על עלייה של 40% במספר יחידות הדיור שאושרו בפרויקטים של פינוי-בינוי בחציון הראשון של 2018. מבחינת הרשות והעומדים בראשה, הנתונים הם הוכחה להצלחת הרשות בייעול הליכי התכנון והרישוי. ואולם, בחינה מדוקדקת יותר שלהם ושיחות עם יזמים בענף מגלות כי בשטח המציאות עוד רחוקה מלהשביע רצון.

לפי נתוני הרשות, 4,639 דירות אושרו בפרויקטי פינוי-בינוי בינואר עד יוני השנה, לעומת 3,295 דירות בלבד בחציון המקביל של 2017. אחד הפרטים המעניינים יותר בנתונים הוא הפיזור הגיאוגרפי של התוכניות שאושרו: כמחצית מהדירות שבנייתן אושרה - בסה"כ 2,219 דירות - נמצאות בבת ים. העיר השנייה בהיקפי התוכניות שאושרו היא קרית אונו עם 1,080 דירות, ואחריה נתניה וירושלים עם כ-450 דירות שאושרו בכל עיר. תל אביב ניצבת רק במקום החמישי עם 230 דירות, ובשאר הערים מדובר במספרים זניחים. פילוח זה מבטא יותר מכל את חוסר הכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה. למעשה, מספר הפרויקטים שאושרו בערים מחוץ לגוש דן וירושלים - הוא אפס.

 

במקביל, פירסמה באחרונה הרשות להתחדשות עירונית את נתוני הביצוע המלאים של פרויקטי התחדשות ל-2017. לפיהם, במהלך השנה החלה בנייתן של 12,682 דירות בפרויקטי התחדשות, כ-10,000 מהן בפרויקטי תמ"א 38 וכ־2,700 בלבד בתוכניות פינוי־בינוי. בסך הכל קיבלו עד היום בישראל 54 אלף דירות היתרי בנייה בפרויקטי התחדשות עירונית, מהן 43.7 אלף בתמ"א 38 ו-10.2 אלף בפינוי־בינוי.

בהיקף תוכניות הפינוי־בינוי שאושרו בוועדות התכנון חלה עלייה הדרגתית, מ־1,836 דירות שאושרו ב־2010, 4,165 דירות ב־2013 ו-6,506 דירות ב־2015, ל־8,182 דירות ב־2017.

פתרון חצי אפוי

העלייה החדה במספר יחידות הדיור שאושרו במסגרת מיזמי פינוי-בינוי מפיחה אופטימיות זהירה בקרב גורמים בענף ההתחדשות העירונית, אולם גם הבעיות לא נעלמות מעיניהם. "עצם זה שהרשות דוחפת לאישור פרויקטים זה דבר מבורך", אומר יהודה הרציג, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת הרציג נדל"ן העוסקת בייזום ובנייה, בין היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית. "עם זאת, רוב הפרויקטים שאושרו הם בעצם תוכניות שמקודמות כבר שנים ארוכות בוועדות התכנון, ורק עכשיו קיבלו את ברכת הדרך. כך שלא ניתן לראות בנתונים אינדיקציה לייעול הליכי הרישוי".

הרציג לא חוסך ביקורת גם בעניין הריכוז הגאוגרפי של הפרויקטים המאושרים: "העובדה שמחצית מהדירות שאושרו נמצאות בבת ים מעלה את השאלה – מה קורה במקומות שנמצאים על השבר הסורי-אפריקאי ובאמת זקוקים להתחדשות עירונית? התשובה היא ששם, בפריפריה, אנחנו לא רואים אפילו לא פרויקט אחד, לא תמ"א 38 ולא פינוי-בינוי משום סוג. כשמנסים להבין למה, מבינים מהר מאוד שהדבר הזה נתקע בעיריות. בשבילן, תוספת של עוד מאות יחידות דיור, או אפילו רק עשרות, היא נטל, משום שחסרים להן שטחים ירוקים וחומים (שטחים המיועדים למבני ציבור – א"ש) בשביל הדיירים החדשים.

"בטבריה, למשל, לא חסר שטח, אבל אין מספיק תשתיות, בתי ספר ומוסדות ציבור. וכאן הפתרון יכול להיות פשוט. כיום, יותר מ-40% מערך הדירות בשוק הולך לקופת המדינה במסים. אם רק חלק מהכסף הזה ינותב לרשויות המקומיות, אין לי ספק שהוועדות המקומיות יתחילו להתכנס פעמיים בשבוע, ולא אחת לשלושה שבועות כמו היום".

הרציג סבור כי הפתרון למצוקת הדיור בשוק המקומי טמון בשינוי סדרי העדיפויות הלאומי: "המדינה משקיעה הון עתק בהסכמי גג, בסבסוד קרקעות ובקידום תוכניות של 'שטחי השלמה'. אנחנו רואים את האבסורד הכי טוב במחיר למשתכן, שם המדינה ביזבזה עד היום מיליארדי שקלים – לפי לשכת שמאי המקרקעין 20 מיליארדי שקל, ולפי משרד האוצר 'רק' 5 מיליארד שקל – במקומות שאינם ראויים למגורים עדיין. אם היו משקיעים את המשאב הזה בהתחדשות עירונית, המצב היה היום נראה לגמרי אחרת".

הרציג מוסיף כי לפי המכפילים הקיימים באזור המרכז בלבד, התחדשות עירונית יכולה לספק לשוק יותר מחצי מיליון יחידות דיור פוטנציאליות – אם רק יבצעו אותה במתכונת הנכונה: "בתמ"א 38/1 (חיזוק מבנים והוספת קומות – א"ש) בונים היום עד קצה המגרש, בבנייה צפופה שלא משרתת את התושבים. זה כמו עוגה לא אפויה. גם במדינה כבר מבינים שעתיד הבנייה נמצא בפרויקטים של מתחמים שלמים, עם מרווחים בין הבניינים ושטחי ציבור, ובעיקר עם עירוב שימושים שיאפשר גם לרשויות להרוויח".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>