אימפריית הנדל"ן של רמי לוי נחשפת

רמי לוי מוכר כבעל רשת לקמעונאות ארצית “רמי לוי שיווק השקמה” ועסקים אחרים, בהם רשת סלולר, אך מה שהציבור מודע לו פחות הוא שלוי מחזיק בידיו נכסי מסחר קניונים, מרכזי דירות ומגורים בבעלותו הפרטית, ועיסוק מרכזי שלו כיום הוא יזמות נדל”ן. בדיקת “כלכליסט” מעלה כי לאחרונה החלו להתקדם פרויקטי המגורים בבעלותו בירושלים ומתוך פוטנציאל של 1,140 דירות, כבר 450 דירות מצויות בשלבי היתר מתקדמים או בהליכי בנייה.

אחת הסיבות המרכזיות לכך שכעת עסקי הנדל״ן של לוי החלו וימשיכו להתקדם, במיוחד בירושלים, היא פוליטית: לאחרונה סיים את תפקידו כחבר מועצת עיר בעיריית ירושלים מאז שנת 2003 מטעם סיעתו של ניר ברקת. במהלך כהונתו לא שימש כחבר בוועדת התכנון והבנייה המקומית נוכח שלל עסקי הנדל״ן שלו ברחבי העיר וניגוד העניינים. 

רמי לוי. מתחילת דרכו עסק בנדל"ן | צילום: אוראל כהן

מקורבים ללוי טענו בשיחות ל”כלכליסט” שהנדל״ן שלו לא קודם כל כך בעת שכיהן כחבר מועצה, וכי הצפי הוא שכעת הפרויקטים — במיוחד אלו למגורים — יחלו להתקדם בקצב מהיר.

הנדל״ן הוא חלק מפעילותו העסקית של לוי מתחילת דרכו. לוי החל כבעל חנות קטנה ברחוב השקמה במחנה יהודה בירושלים ב־1976 לאחר שירותו הצבאי. עם הזמן פתח מרכול נוסף באזור התעשייה תלפיות בירושלים גם על קרקע בבעלותו, היקף הלקוחות של לוי גדל ומשם המשיך להקמת הרשת, וצבר נכסים במקביל.

המשמעות היא שכשנכנסים לסניפי רשת רמי לוי ברחבי הארץ, הרבה פעמים מדובר בקרקע שהרשת הציבורית רמי לוי שוכרת מהחברה הפרטית של רמי לוי. במלים אחרות, הקרקע והזכויות בה הן שלו. בחלק מהקניונים והמרכזים המסחריים, הוא מחזיק בשותפות אך חלק מצוי בבעלותו המלאה.

רמי לוי על רקע הולילנד ירושלים | צילום: אלכס קולומויסקי, אוראל כהן

אלפי דירות בירושלים

מתחם הולילנד: רמי לוי הוא אחד מבעלי הקרקע במתחם הולילנד ששטחו 10 דונם ובו זכויות לכ־220 דירות שלוי יקים במקום, בשותפות עם חברת נהור מקבוצת דן; וכן מרכז מסחרי בשטח 1,600 מ"ר. לוי רכש את הקרקע ב־2010 בשותפות עם נהור תמורת 144.7 מיליון שקל. לאחר הרכישה התפוצצה פרשת הולילנד הנודעת, שאינה קשורה ללוי, אך הבנייה במקום הוקפאה. בסוף 2017 תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה אושרה לחלקים במתחם שטרם נבנו וכיום לוי ושותפיו מצויים כבר בהליכי תכנון מתקדמים לצורך קידום היתרי בנייה.

מתחם התחנה: בסמוך למתחם התחנה בירושלים יש לרמי לוי קרקע שרכש בעבר מחברת דלק נדל"ן והוא שותף בכ־12 דונם שלה ביחד עם אבי מורדוך. זה חלק ממתחם נרחב של כ־110 דונם שלו בעלים רבים בהם גם המדינה. כיום רשות מקרקעי ישראל מקדמת תכנון של תוכנית אב לכל המתחם ולאחריה יתוכננו תכניות מפורטות לתאי השטח ולאחריהם קידום הבנייה. על פי מקורבים ללוי צפויות זכויות על כ־500 דירות במקום משולבות עם מסחר ותעסוקה.

צילום: יואב דודקביץ, צפריר אביוב, חן אדריכלים, אתר מגה אור

דרך חברון: ללוי יש פרויקט מגדלי מגורים בדרך חברון בירושלים המכונה “שער דרום”, בסמיכות לאזור התעשייה תלפיות. במקום כיום היתר בנייה לשלושה מבנים בני 12 קומות, ומבנה נוסף לתעסוקה בן 15 קומות. ויש בו היתר בנייה מלא ל־210 דירות. מדובר בהיתר בנייה שאושר לפני חודשיים לתב"ע קיימת בקרקע זו. במקביל לוי הגיש תב"ע חדשה לפרויקט על בסיס המדיניות החדשה של ציפוף לאורך תוואי הרכבת הקלה ותוכנית זו אושרה להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים בתחילת אוקטובר. בעקבות כך צפוי לוי לקדם היתר בנייה חדש במקום שבמסגרתו יוקמו במקום התוכנית המקורית שני מגדלי מגורים של 30 קומות, הכוללים 240 דירות, עם חזית מסחרית לרחוב בשטח 900 מ"ר ובניין של 18 קומות הכולל 9,416 מ"ר לתעסוקה. מקורבים ללוי טוענים כי ברצונו לקדם שינוי ייעוד לעירוב שימושים במבנה התעסוקה, כך שלא יהיו בו רק משרדים.

מזרח ירושלים: בשכונת נוף ציון בירושלים, בסמיכות לשכונת ג׳בל מוכאבר שבמזרח העיר ומכונה "התנחלות יהודית" ושנויה במחלוקת פוליטית, מחזיק לוי 15% בשותפות עם חברת “שמיני” על קרקע הכוללות זכויות ל־174 דירות ב־13 בניינים. עבור הפרויקט הוגש לאחרונה היתר בנייה הכולל הקלות, כך שמספר הדירות יורחב ל־210. מעיריית ירושלים נמסר כי התקבלו התנגדויות להקלה ואלו יידונו בוועדת המשנה המקומית להתנגדויות. כך שההיתר עוד בתהליכי האישור.

קניונים ומרכולים

מבשרת ציון: לוי רכש קרקע ב־28 מיליון שקל בתחילת שנת 2008 ובמקום כיום ישנו קניון רמי לוי שנפתח בספטמבר 2016. הבעלות במקום היא בשותפות של לוי ועו"ד עדי סודאי. הקניון בשטח של כ-35 אלף מ"ר וכולל שלוש קומות מסחר וסניף של מרכול רמי לוי בשטח של כ־3,500 מ”ר. בהקשר לקניון במבשרת נחשד לוי בעבירות מרמה והפרת אמונים וכי מינה מקורבים לראש המועצה יורם שמעון לתפקידים בקניון; ובמקביל ראש המועצה ניסה להפחית מהיטל השבחה שקיבל לוי לאחר החקירה החליטה המשטרה כי לא נמצאה תשתית ראייתית לכך והתיק נסגר.

הקניון במבשרת ציון | צילום: יואב דודקביץ

מודיעין: ללוי מתחם בשותפות מגה־אור ובו מרכז לוגיסטי ומרכז ההפצה לרשת המרכולים הארצית בשטח 44 דונם הכולל 30 אלף מ"ר. גם בשילת במודיעין ללוי סניף של הרשת בשטח 3,650 מ”ר, המושכר ממנו. דמי השכירות במקום הם 235 אלף שקל לחודש. כמו כן, בבעלות לוי מרכז מסחרי פאוור סנטר על שטח של כ־17 דונם הכולל כ־13 אלף מ"ר באזור התעשייה ישפרו במודיעין.

עפולה: באזור התעשייה בעפולה רכש לוי ביחד עם שותפתו מגה־אור קרקע ב־8 מיליון שקל.מדובר במרכז מסחרי בשטח של 7 דונם הכולל 4,500 מ”ר מסחר, מהם מושכרים 3,300 לטובת מרכול רמי לוי ב־210 אלף שקל.

בית שמש: 20% מקניון שער העיר הנו בבעלות לוי, כשהזכויות נרכשו ב־2015, תמורת 36 מיליון שקל מחברת הנדל"ן צמח המרמן. בקניון שטח של כ־14 אלף מ"ר מסחר בשתי קומות. ובמקום מרכול של רמי לוי בשטח 4,288 שמושכר לרשת ב-222 אלף שקל בחודש.

אריאל: לוי מחזיק בשותפות של לוי עם חברת מגה אור. הקניון הנו בשטח של 32 דונם ועליהם כ־11 אלף מ"ר מסחר וכ-7,000 מ"ר משרדים בשבע קומות. בקניון מרכול רמי לוי בשטח 4,049 מ"ר שמושכר ב־175 אלף שקל בחודש.

עטרות: באזור התעשייה של עטרות בירושלים רמי לוי מקים מרכז ענק שהושקעו בו כ־200 מיליון שקל וצפוי להיפתח בשבועות הקרובים. מדובר בקרקע של 17.5 דונם ובה שטח בנוי של 25 אלף מ"ר שטחי מסחר. . המרכז ממוקם על כביש 60 המחבר בין פסגת זאב נווה יעקב ואזור עטרות לכביש 443.

מישור אדומים: ללוי בעלות במרכול בשטח 6,200 מ"ר (סניף מעלה אדומים) המושכר לרשת ב־228 אלף שקל לחודש או 2.2% מהמחזור, הגבוה מבניהם. בראיון בעבר אמר לוי שיקים בקרקע סמוכה שבבעלותו בשטח של 20 דונם מרכז נופש משולב מרכז מסחרי ולפי מקורבים התוכנית נבדקת בימים אלה.

שער בנימין: סניף רמי לוי בשטח 4,200 מ"ר בבעלות לוי ומושכר לרשת ב־146 אלף שקל או 1.8% מהמחזור, הגבוה מבניהם. בשטח סמוך בבעלותו של לוי מתוכננת הקמת מבנה תעשייה.

גוש עציון: לוי רכש בגוש עציון קרקע של 8 דונם תמורת 7 מיליון דולר. ללוי יש כיום במקום מתחם מסחרי של כ־6,000 מ"ר ובו מרכול רמי לוי בשטח 1,801 מ"ר המושכר לרמי לוי ב־132 אלף שקל לחודש.

באר שבע: מתחם מסחרי מול־7 בשטח של 23 דונם עם 12.5 אלף מ”ר מסחר. כאן לוי מצוי בשותפות עם האחים קובי ונפתלי שמשון. במקום גם מרכול של לוי בשטח 4,495 המושכר ב־221 אלף שקל בחודש לרמי לוי.

מתחם קסטינה: לוי מחזיק ב־25% מכלל מתחם ביג קסטינה באמצעות חברת “לב קסטינה” ובשותפות עם חברת ביג. מדובר בשטח של 30 דונם המכיל 11 אלף מ"ר מסחר. במקום מרכול רמי לוי בשטח של 2,811 מ"ר בהשכרה לרשת ב־132 אלף שקל או 1.75% מהפדיון הגבוה מבניהם.

קריית שמונה: באזור התעשייה הצפוני לעיר יש מרכול בבעלות לוי על שטח של 4,620 מ"ר ומושכר לרשת ב־207 אלף שקל לחודש.

נהריה: סניף מרכול רמי לוי מצוי בשותפות 50%. מדובר בשטח של 4,219 מ"ר המושכר לרשת בשכירות של 150 אלף שקל לחודש.

כפר סבא: מרכז פאוור סנטר שלוי שותף בו ב־50% עם חברת מגה־אור. המרכז שוכן בסמוך למרכז G ומפגש רחוב ויצמן עם כביש 40. מדובר בשטח של כ־10 דונם הכולל 7,500 מ"ר מסחר. במקום 10 חנויות וכן מרכול רמי לוי לוי בשטח 6,185 מ"ר המושכר לרשת ב־230 אלף שקל לחודש.

נתיבות: מרכז מסחרי בשותפות 50% עם מגה אור באזור התעשייה של נתיבות במפגש בכניסה לעיר. מדובר בשטח של 9 דונם ובו מרכול רמי לוי בשטח 3,916 מ"ר המושכר לרשת ב־171 אלף שקל לחודש. ללוי שטחים נוספים מעבר למרכול במקום.

לוי מלך תלפיות

לרמי לוי שלושה נכסים משמעותיים ונודעים באזור התעשייה תלפיות בירושלים. לאזור זה אושרה תוכנית אב עקרונית ב־2013. כיום מקודמות לתלפיות תוכניות מפורטות הכוללות עירוב שימושים על בסיס עקרונות תוכנית האב ובה זכויות בנייה נרחבות גם לנכסיו של לוי.

נחזור לתחילת סיפורו של לוי, מהחנות במחנה יהודה הוא פתח מרכול ברחוב האומן 15 בתלפיות ירושלים וכיום במקום שוכן לו עדיין סניף נודע של רשת המרכולים של לוי וכן משרדים של הרשת. מדובר בשטח של 7,330 מ"ר וגם הוא מושכר לרשת הציבורית. על פי דו"חות החברה, דמי השכירות החודשיים במקום הם 337 אלף שקל או 2% מהמחזור, הגבוה מבניהם.

בתלפיות יש ללוי גם בעלות על קניון הרב מכר הכולל 45 אלף מ"ר בשטח 6.5 דונם. בקניון מושכרים לרשת המרכולים הציבורית שטח של 9,935 מ"ר בעלות 315 אלף שקל בחודש או 2.4% מהמחזור, הגבוה מבניהם.

כן בבעלותו כ־12% מקניון ישראל בתלפיות, מדובר בשטח המרכול של הרשת שהנו 1,370 מ"ר.

מיהם בעלי העניין

מהכיס הציבורי לפרטי

ללוי אלפי דירות שחלקן כבר בביצוע או בשלבי היתר או מחכות לתכנון שיושלם. אך אלו מיעוט ביחס לנדל”ן המניב שבבעלותו. רבות מנכסי לוי שוכנים בירושלים וסביבתה, אך גם ברחבי הארץ כמו עפולה או נתיבות. בחלק מן המקרים יש ללוי שותפים, בעיקר במרכזים מסחריים וקניונים, בין השותפים הידועים חברת מגה־אור ולה חברה בת ששמה מגה־אור רמי לוי לטובת הפרויקטים המשותפים.

רשת המרכולים הציבורית של רמי לוי שוכרת 23 מבין 45 סניפים מהחברה הפרטית של לוי כאשר בשלוש השנים האחרונות שילמה הרשת הציבורית דמי שכירות שנתיים של כ־70 מיליון שקל. מתוכם שולמו לרמי לוי עבור הנכסים שבבעלותו דמי שכירות ממוצעים של 38.6 מיליון שקל. כך שיותר מ־50% מדמי השכירות השנתיים מוזרמים מהרשת לבעל השליטה, לוי. מדובר במקרה שנוי במחלוקת משום שהחברה הציבורית משלמת משכורת ללוי וגם משלמת לו דמי שכירות בגין נכסיו המושכרים במסגרת עסקת בעלי עניין. בחודשים האחרונים התנהל משא ומתן סביב הסכם מסגרת שהציע לוי להשכרת כלל הנכסים וזו הובאה להצבעת מחזיקי המניות אתמול. לפי הערכות אושרה העסקה באסיפת בעלי המניות.