שי איפרגן: "האתגר הבא בהתחדשות העירונית - מלחמה במאכערים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

נראה שעל אף האינטרסים הלעתים-מנוגדים של הגורמים השונים בענף הנדל"ן - תושבים, יזמים, רשויות מונציפליות, משרדי הממשלה וכו' - כיום כולם מסכימים על דבר אחד: עתיד שוק הדיור בישראל, מדינה בעלת עתודות קרקע מצומצמות ופוטנציאל התרחבות מוגבל, טמון כולו בהתחדשות העירונית.

יו"ר המנהלת להתחדשות עירונית, חיים אביטן, כבר הגדיר את ההתחדשות העירונית כאחת המשימות החשובות והמאתגרות מאז קום המדינה, ואני בהחלט מסכים איתו. בישראל, המאופיינת במבנים ותיקים ומוזנחים רבים ובתשתיות רעועות, התחדשות עירונית היא בפירוש הכרח - במיוחד כשמביאים בחשבון את העובדה שהיא שוכנת על השבר הסורי-אפריקאי ומועדת לרעידות אדמה. מעבר לכך, התחדשות עירונית מביאה איתה גם בשורה חברתית חשובה והזדמנות אמיתית לשיקומן של שכונות מוזנחות ולקידומן של אוכלוסיות מוחלשות.

 

ועדיין, על אף הסכמה הרחבה, בשטח יש עוד הרבה מקום לשיפור, במיוחד בכל הקשור לקידום מיזמי התחדשות עירונית בפריפריה. נתוני הרשות להתחדשות עירונית לחציון הראשון של 2018, שפורסמו בתחילת החודש, מלמדים כי במהלך ששת החודשים הראשונים של השנה נרשמה עלייה של 40% בכמות יחידות הדיור שאושרו במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, אבל למעשה מדובר במיזמים בגבולות הגזרה של גוש דן וירושלים בלבד. גם אני קראתי על היוזמה שמבקש לקדם משרד הבינוי והשיכון למשיכת יזמים לפרויקטים של התחדשות עירונית באזורים ללא כדאיות כלכלית, על ידי הקצאת קרקע משלימה במרכז הארץ. ברמה העקרונית מדובר בהחלט בעניין מבורך, עם זאת, ברמה הפרקטית, קשה לי לראות מהלך שכזה יוצא אל הפועל בזמן הקרוב. מדובר במנגנון ביורוקרטי שיישומו בשטח יצריך זמן רב, שלא לדבר על המורכבות שבקביעת הקריטריונים לפיצוי היזמים.

הקצאת שטחים לרשויות - חיסול היזמים

מעבר להרחבת מעגל הפרויקטים של התחדשות עירונית לכל רחבי הארץ, על הגופים הרלוונטיים להשקיע עוד מאמצים בשחרור חסמים ובזירוז הליכים שיקלו על קידומם של מיזמי בינוי ויאיצו את המענה למחסור בהיצע הדיור. מערכת הרישוי הזמין, שמלווה את היזמים בכל שלבי הרישוי והביצוע, מאפשרת הסרת מגבלות ומכשולים מיותרים, ועל כן היא ראויה לציון. אולם זה לא מספיק, ויש לפתח כלים נוספים לייעול תהליך התכנון והבנייה, שכיום אורך שנים רבות. בהקשר הזה וכמי שמכיר את תחום ההתחדשות העירונית מקרוב, אני חושב שחובה לייסד מנגנון פיקוח, בקרה ואכיפה שייאבק בכל אותם מאכערים שמנסים להיכנס לתחום על ידי מכירת אשליות לדיירים באשר למיזמי בינוי, שהסיכוי שיתרוממו הוא אפסי.

נושא נוסף שעלה ב-2018 על סדר היום נוגע להצעת החוק להקצאת שטחי ציבור בפרויקטים של התחדשות עירונית, בשיעור של 20%-25% מתוספות הבנייה לטובת הרשויות המקומיות. ברור לי שהצעת החוק נועדה להתמודד עם הצורך בתוספת של מוסדות ציבור כתוצאה מגידול במספר התושבים בשל פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, והיעדר קרקע זמינה לבנייתם. עם זאת, מדובר בהצעה רעה, חד וחלק. גם כך פועלים היזמים במציאות לא פשוטה, כך שאישורו של חוק שכזה יהווה עוד מקל בגלגלי הפרויקטים, ויהפוך אותם ללא כלכליים עבור היזמים, ירחיק אותם ממיזמים של התחדשות עירונית ויביא לירידה של ממש בהתחלות בנייה.

כאשר מסכמים שנה אי-אפשר גם שלא להתייחס לתוכנית הדגל של שר האוצר, משה כחלון. כיום כבר ברור שמחיר למשתכן לא הוכיחה את עצמה, ובטח שלא הולידה את המהפכה שנשאה עמה. היוזמה הזו רק תוקעת את השוק, ולראיה הדיווחים בתקשורת על אלפי דירות שקיבלו היתר אך טרם החלו להיבנות. בשנת הבחירות המתקרבת אני מקווה שמקבלי ההחלטות יתעשתו ויפנימו שלא זו הדרך.

תקוה בפתח

 

במבט צופה עתיד לעבר 2019, הרי שאחת הערים שמסקרן יהיה לעקוב אחריהן היא פתח תקוה. על רקע ההגירה החיובית של אוכלוסייה חזקה לעיר וקו הרכבת הקלה שעתיד לפעול בה בעוד שנים ספורות, נדרשת פתח תקוה להיערכות מקיפה. מיזמי התחדשות עירונית הם נדבך חשוב בדרך לשינוי.

כיזם הפועל בעיר אני גאה ב"תיק העבודות" שלי, כשעד כה השלמתי שבעה פרויקטים במסגרת של התחדשות עירונית. אין חברות רבות שאיכלסו מספר כה רב של פרויקטי התחדשות עירונית, כשכל זה נעשה - אין זה סוד - תחת ראש העיר הקודם, איציק ברוורמן, שלא קיבל בברכה בנייה חדשה למגורים בעירו, בלשון המעטה. כעת, עם היבחרו של רמי גרינברג לראשות העיר, הציפייה היא למציאות שונה לחלוטין. הקמת מנהלת התחדשות עירונית היא צעד בכיוון הנכון, כאשר התחושה היא שראש העיר מבין היטב את הצורך במיזמי התחדשות עירונית. גלוי וידוע שבעיר ובסביבתה כבר אין קרקעות, לא לרכישה ולא לבנייה, ולכן ההצטופפות היא בגדר חובה.

הכותב הוא הבעלים של חברת הגלגל יזום ובנייה המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>