בנק ישראל: המגבלות על מינוף המשכנתאות דחפו את הקונים לדירות קטנות וזולות יותר

ההגבלות שהטיל בנק ישראל בסוף 2012, לפיהן משקיעים (המחזיקים יותר מנכס אחד) יוכלו לממן באמצעות משכנתא 50% מערך הדירה, משפרי דיור יוכלו לממן 70% מערכה, והרוכשים דירה לראשונה יוכלו לממן 75%, הפחיתו את מינוף הלווים. כך עולה ממחקר שהציג היום (ב') בנק ישראל בשם "המגבלה על שיעור המימון וסיכון הלווים" בכנס הבין-לאומי על סיכונים מערכתיים ומגבלות מקרו-יציבותיות שנערך בשיתוף עם CEPR (Centre for Economic and Policy Research). את המאמר כתבה ד"ר ניצן צור-אילן מחטיבת המחקר בבנק.

עוד מצא המחקר כי לאחר הטלת המגבלה, רכשו הלווים דירות זולות וקטנות יותר, רחוקות יותר מהמרכז, וממוקמות בשכונות בעלות דירוג סוציו-אקונומי נמוך יותר. מהניתוח של הבנק עולה כי המגבלה השפיעה על בחירות המשקיעים יותר מאשר על קבוצות הלווים האחרות (רוכשי הדירה הראשונה ומשפרי הדיור). נתון שאינו מפתיע, לאור כך ששיקוליהם של המשקיעים מוטים יותר לטובת הרווח הכלכלי שנפגע מהמגבלות, לעומת הקבוצות האחרות שמכניסות גם שיקולים נוספים לקניית הדירה (כמו למשל מגורים בדירה בבעלותם).

רכישת דירה (אילוסטרציה) | צילום: שאטרסטוק

המחקר גם מצא כי אותן מגבלות גם העלו את ריבית המשכנתאות ששילמו הלווים, בין היתר מאחר שבמקרים מסוימים, כדי לפצות על הפער בהון הראשוני הנדרש לרכישת הדירה, נדרשו הלווים ללקיחת הלוואה נוספת. זאת שלא במסגרת המשכנתא, בריבית גבוהה יותר, אותה רצו לסיים לשלם מהר יותר, מה שהביא להארכת תקופת הפירעון וההתייקרות של המשכנתא.

כך למשל ההגבלות הביאו לכך שרוכשי הדירות הראשונות רכשו דירות שזולות בממוצע ב-78.5 אלף שקל מלפני ההגבלות (ירידה של 10%), משפרי דיור רכשו דירו זולות בכ-49 אלף שקל (ירידה של 5%) ומשקיעים רכשו דירות זולות ב-183 אלף שקל (ירידה של 22 אלף שקל) בהשוואה לרכישת הדירות שבתקופה שלפני ההגבלות. גודל הדירות ירד ב-8 מטר, 3 מטר ו-15 מטר בהתאמה. שיעור הריבית הממוצעת של רוכשי הדירה הראשונה עלה ב-0.4%, למשפרי הדיור ב-0.15% ולמשקיעים ב-0.62%. ותקופת הפירעון התארכה בשנה ועשרה חודשים, חצי שנה ושנה וחצי בהתאמה.

בחינת השינויים ברכישות לאור המדד הסוציו-אקונומי בשכונות בהן נרכשו הדירות מעלה כי רוכשי דירה ראשונה קנו דירות בשכונות הנמצאות במדד הנמוך ב-1.2 נקודות (כאשר הדירוג המקסימלי הוא 10) בהשוואה לתקופה שלפני ההגבלות, משפרי דיור ירדו ב-0.4% ומשקיעים ב-2 נקודות פחות בדירוג.