אגריפס פינת פלורנטין: ירושלים בונה על הרווקים

עשרות תוכניות לתוספות בנייה צפויות לשנות את פני מרכז ירושלים בשנים הקרובות. התוכניות, שהוגשו לוועדות התכנון בשנים האחרונות, אמורות להוסיף למרכז העיר כ־1,000 דירות קטנות בגודל של עד 45 מ"ר. התוכניות הללו חלות בעיקר על בניינים ברחובות הראשיים והמוכרים של מרכז העיר, כגון אגריפס, יפו, המלך ג'ורג', הלל, בן יהודה, הנביאים והמלך דוד, המתאפיינים בנגישות לתחבורה ציבורית יעילה. כך למשל ברחוב יפו המרכזי הוגשו תוכניות לכ־230 דירות, ברחוב הלל הוגשו תוכניות לכ־210 דירות, ובמלך ג'ורג' ל־138 דירות.

את התהליך התניעה תוכנית המתאר 2000, שאושרה על ידי עיריית ירושלים והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ב־2009. התוכנית הגבילה את הבנייה למגורים בבניינים חדשים במרכז העיר ל־50% בלבד משטח הבניין כדי לעודד עירוב שימושים, אך לצד זאת אפשרה להגדיל את שטח המגורים אם הדירות קטנות מ־45 מ"ר. בעירוב שימושים הכוונה לשילוב מגורים עם מסחר, מלונאות ותעסוקה. כמו כן התוכנית נועדה להחיות את המרכז עם צעירים וסטודנטים, לצד משקי בית של יחידים או זוגות בגילים מבוגרים יותר וכן משפחות קטנות.

רחוב קינג ג'ורג' בירושלים. הוגשו תוכניות לבניית 138 דירות קטנות ברחוב | צילום: אלכס קולומויסקי

פטור מחניות

רבות מהתוכניות שהוגשו כוללות תוספת על מבנים קיימים, ובזכות הנגישות לתחבורה ציבורית טובה קיבלו התוכניות פטור מלא מתקן חניה לדירות הקטנות. "במרכז העיר קשה מאוד לייצר מקומות חניה, אבל כיום האזור הזה מוזן היטב בהסעת המונים, כך שביחידות הקטנטנות אפשר להגיע לפטור מלא מתקן חניה", אומרת שירה תלמי באבאי, מתכננת מחוז ירושלים במינהל התכנון. "השינוי הזה כבר מתרחש. אנשים מתרגלים לכך ומוותרים על רכב פרטי. יש הרבה אנשים שרוצים לגור בדירה קטנה יותר באזור שמשרת אותם בצורה יעילה. זו גם בנייה יותר מקיימת, פחות עלויות של קירור וחימום ופחות תחזוקה. זה נותן מענה לקיימות ולנושאים חברתיים ומאפשר לצעירים להישאר בעיר".

המהלך של יצירת דירות קטנות מגיע לאחר שבמשך שנים מרכז העיר לא סיפק אופציות מגורים לצעירים. לדברי שמאי המקרקעין הירושלמי יאיר ידיד, התכנון הגיע אחרי שנים ארוכות של הזנחת מרכז העיר: "באופן כללי מעט מאוד דירות נבנו במרכז העיר, והתכנון כאן היה בעיקר לדירות בינוניות וגדולות. בינתיים תמהיל האוכלוסייה השתנה. יש כיום הרבה יותר רווקים, גרושים והורים יחידנים מאשר בעבר ויש ביקוש לדירות האלה. אלה דירות לא יקרות מבחינת שכירות וארנונה, וזה מתאים מאוד למרכז העיר".

בשנים האחרונות התפתחה מאוד סצנת התרבות, האמנות והאקדמיה במרכז ירושלים, והאזור נחשב היום שוקק. בין היתר מוקם שם קמפוס מנורה; בית הספר לקולנוע סם שפיגל עבר למרכז; תאטרון בית מאזיה שופץ ומשמש גם פרינג'; מגדל הפירמידה, שכרגע תקוע, אמור לשלב מגורים, מסחר ותיירות; שוק מחנה יהודה התחדש; נפתחו אכסניות חדשות לצעירים; בניין כלל הפך למוקד קהילתי; וקמפוס בצלאל חזר למרכז העיר.

שירה תלמי באבאי, מתכננת מחוז ירושלים במינהל התכנון. "אנשים מתחילים לוותר על הרכב הפרטי" | אלכס קולומויסקי

לדברי עופר ברקוביץ', אשר עד לפני שנה שימש כסגן ראש העיר והחזיק בתיק מרכז העיר הפיתוח והתרבות, חיי הלילה באזור שודרגו משמעותית: "תמיד היתה נוכחות של צעירים במרכז העיר, הסצנה של צעירים בנחלאות, ברחביה ובמרכז העיר היא איכותית ומעניינת, אבל היה ברור שצריך להרחיב את ההיצע כי יש ביקוש".

ואולם לצד התפתחויות אלה, נאלץ קהל היעד הצעיר של מוסדות התרבות וחיי הלילה לחפש פתרונות מגורים הרחק ממרכז העיר. ערך הקרקע הגבוה, לצד העובדה שמרבית הדירות שנבנו היו דירות גדולות בשטח של 150-100 מ"ר, הוביל למחירים אסטרונומיים שאותם יכלו רק רוכשים מבוססים להרשות לעצמם, חלק ניכר מהם משקיעים ויהודים תושבי חוץ. בעקבות זאת התרבו באזור דירות הרפאים. בשנים האחרונות חלה האטה ניכרת בתופעת דירות הרפאים ורכישה של דירות על ידי תושבי חוץ, אף שבמרכז העיר יש עדיין על פי הערכות מאות דירות כאלה. שינוי המגמה התרחש בין היתר על רקע מגמות גלובליות, כמו התייקרות השקל אל מול האירו והדולר, החמרה במדיניות העברת הכספים ואיסור הלבנת הון, עליית מחירי הנדל"ן בירושלים, גביית מיסוי כפול על דירות רפאים והכבדת המיסוי על המשקיעים.

השוק מפשיר

ההאטה החדה במכירה לתושבי חוץ ולמשקיעים הקפיאה את השוק, ולדברי תלמי־באבאי, ההתעוררות התרחשה באופן טבעי מתוך בשלות של השוק, בין היתר על רקע החייאת מרכז העיר וההבנה של היזמים כי יש ביקוש גבוה לדירות קטנות. כמו כן הרוכשים הפוטנציאלים הבינו את התועלות החברתיות והסביבתיות של דירות קטנות באזור ביקוש. "דירות הרפאים הן אחת הסיבות שהובילו אותנו למאמץ תכנוני כל כך גדול. ראינו שנרכשות כאן דירות שהופכות לדירות רפאים וזה לא תורם לחיים בעיר", אמרה תלמי־באבאי. "מה שמדהים בסיפור הוא שבהתחלה היתה התנגדות לדירות הקטנות מצד בעלי הנכסים והיזמים, אבל ככל שהזמן חלף כולם הבינו שדירות קטנות טובות להם אפילו יותר, כי דווקא בדירות הקטנות המחיר למ"ר גבוה יותר, ובדרך כלל קל יותר למכור אותן".

עוד הוסיפה תלמי־באבאי כי היא מזהה היום מגמה של מינימליזם, שקשורה גם היא לתפיסה בינלאומית: "אנשים רוצים להתגורר במקום הנכון בעיר, והגודל של הדירה פחות קובע. זוג וילד יכולים לגור בדירות של 45 מ"ר. פעם רוב דירות השיכונים היו בגודל של 60-55 מ"ר, ככה גידלו משפחות בישראל. עם הזמן נהינו קצת חזירים, ואני שמחה שזה מתאזן, וחוזרים לשפיות בעניין הזה".

ההערכה כיום היא שמרבית הדירות שיתוכננו יירכשו על ידי משקיעים, אך לא יהפכו לדירות רפאים. "לדעתי, מי שיקנה את הדירות האלה הם משקיעים שישכירו אותן לצעירים שיחיו את מרכז העיר", אומר ברקוביץ'. ידיד מוסיף: "לא נראה שם הרבה דירות רפאים. האוכלוסייה גדלה כאן, והביקוש עולה על ההיצע במכפלות".

על פי הערכה, מחירן של דירות 45-40 מ"ר יעמוד על 1.8־2 מיליון שקל, עלות המשקפת מחיר של 50-40 אלף שקל למ"ר. בהשכרה חודשית מחיר השכירות יתחיל מ־3,500 שקל. "זה אזור היסטורי שכולם אוהבים, והוא יישאר בעל אופי מיוחד", אומרת תלמי־באבאי. לפי ידיד, המהלך יחדש את העיר: "כרגע יש מבנים שאין כדאיות כלכלית לשפץ אותם, אבל ברגע שנכנס פרויקט חדש הוא גורם להתחדשות של האזור ומקרין על הסביבה".

308 דירות אושרו במרכז ירושלים

לכלכליסט נודע כי הוועדה המחוזית אישרה להפקדה שני מגדלים בני 30 קומות. כרבע מהדירות קטנות מ־45 מ"ר

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים אישרה להפקדה תוכנית במרכז העיר הכוללת שני מגדלים בני 30 קומות, ובהם 308 דירות, מתוכן 82 דירות קטנות של עד 45 מ"ר, כך נודע ל"כלכליסט". התוכנית מתפרסת על שטח של כ־7 דונם על רחוב יפו, ובצמוד למבנה שוק מחנה יהודה ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה.

הדמיית הפרויקט. התוכנית מתפרסת על כ־7 דונם

בשנת 2013 אושרה במתחם תוכנית שכללה את שימור המבנים לצורך שימושי מסחר ומלונאות, תוספת שני מבני מגורים בני 24 קומות ומבנה למלונאות בן שש קומות בחזית כלפי רחוב יפו. כיום מצויים במתחם חמישה מבנים לשימור. לאחרונה החליטה הוועדה לעדכן את התוכנית ולהוסיף שש קומות למבני המגורים כך שיגיעו ל־30 קומות ולהוסיף שתי קומות למבנה המלון. המתחם ייצור מרחב ציבורי הכולל פעילות מסחרית ומלונאית בקומת הקרקע של המבנים.

יו"ר הוועדה המחוזית עמיר שקד: "התוכנית תואמת את מדיניות התכנון במרכז העיר, שכוללת עירוב שימושים של מגורים, מלונאות, מסחר ושטחים לטובת הציבור תוך איזון בין פיתוח ועיבוי המרקמים הקיימים ובין שימור". התוכנית נערכה על ידי משרד פיי קוב פריד אדריכלים בשיתוף בראלי־כסיף אדריכלים.