החקיקה שמאיימת להכביד על בעלי הדירות והיזמים

הקשיים העיקריים בקידום פרויקטי התחדשות עירונית הם המחסור במדיניות מוסדרת וחד משמעית מצד גורמי התכנון והרישוי, והעובדה שהתהליך הינו ארוך ומצריך סבלנות וסובלנות רבה. עכשיו, בנוסף לכל הקשיים המלווים את יציאת הפרויקט לאור, מאיים להצטרף קושי נוסף שעלול לפגוע ביזמים ובבעלי הדירות.

ההצעה לתיקון חוק התכנון והבניה קובעת כי בפרויקטי התחדשות עירונית, יוקצו לטובת הרשויות המקומיות 25% מתוספת הבניה בכל פרויקט לטובת שימוש ציבורי. על פי ההצעה, הרשות תוכל לייעד את השטח למבנים שישרתו את צרכי הציבור כדוגמת בתי ספר, גנים, מרכזים ציבוריים ועוד.

על פניו רעיון מבורך, שבא לתת מענה לתושבים הקיימים והחדשים ולהבטיח איזון בין מספר התושבים לתשתיות העירוניות. הצעת החוק המדוברת שמקודמת על ידי משרד האוצר והמשפטים, כבר מספר חודשים, עברה לפני מספר שבועות בקריאה ראשונה בכנסת והשבוע עלתה לדיון נוסף. כבר שבועות שההצעה ממשיכה להימצא על סדר היום הציבורי ולהידחף על ידי הממשלה למרות שהיא הצעה פרטית.

מדובר בחלק מתיקון "קומה ציבורית" לחוק התכנון והבניה, כהצעה ופתרון לצורך בתוספת מוסדות ציבור כתוצאה מעליית מספר התושבים בערים בהן נבנים פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38, והיעדר קרקע להקמתם.

בשנים האחרונות פועלות רשויות מקומיות בצורה יצירתית כדי לייצר שטחי ציבור נוספים לצד התחדשות עירונית ותוספת דירות במרכזי ערים אולם הצעת החוק הנוכחית, מעלה שאלות והתנגדויות רבות - מעבר לעובדה שלהצעת החוק ישנן השלכות תכנוניות, קנייניות ומיסויות, חוק שקובע כי יזם צריך להקצות 25% מהקרקע עליה הוא מתכנן פרויקט מגורים, הוא חוק לא סביר.

מציאות בה הצעת החוק תעבור ותאושר תהיה מציאות שתתאפיין בירידה נוספת בהתחלות בניה כתוצאה מחוסר כדאיות כלכלית עבור היזמים שלא יסתכנו בהפסדים כספיים. כתוצאה מכך, פחות ופחות יזמים יקדמו פרויקטים בהתחדשות עירונית שהם כיום חלק משמעותי ואינטגראלי במשאב הקרקע הפנויה לטובת הגדלת היצע הדיור בישראל. מכאן, שצפויה ירידה משמעותית בהיקף יחידות הדיור החדשות, שגם כך היקפן אינו מדביק את רמות הביקוש.

חשוב להבין כי עבור היזם, מדובר בעלות בניה נוספת שאין תמורה ורווח בצידה. כמו כן, דרישה שיעמיד הון עצמי ויישא בריביות נוספות שהבנק ידרוש מהקבלן עבור הבניה של הנכס הציבורי המדובר. בנוסף, השימוש הציבורי עשוי להקשות על היזם למכור דירות בפרויקט או להביא לירידת ערך הנכסים בפרויקטים מסוג זה שכן, לקוחות לא ירצו לרכוש דירה בבניין שיחלוק את שטחו עם מבנה שטח ציבורי.

בשונה מהיזמים העירייה דווקא תרוויח משני הכיוונים - היזמים ישלמו לעירייה היטל השבחה, יתקבלו יותר זכויות בניה שישרתו אותה ויקצו לה את השטח, ובנוסף היא תקבל את השטח בחינם. הדיירים מצדם, בדומה ליזמים חוששים ובצדק, כיוון שהתיקון המוצע יפגע בתמורה לה הם זכאים כבעלי הדירות.

אין ספק שישנו צורך למצוא פתרון למחסור בשטחים ציבוריים במרכזי ערים ובאזורי מגורים חדשים או מתחדשים וכן, לפיתוח התשתיות העירוניות הדרושות במסגרת תכניות להגדלת יחידות הדיור וקליטה של תושבים חדשים. משרד האוצר שואף לעשות שימוש יעיל בקרקע באמצעות שילוב מתחמי תעסוקה, מסחר, פנאי וחינוך בפרויקטים למגורים אך הוא מנסה להפיל את הסיפור על כתפיו של היזם. האחריות ליצירת מקומות ציבוריים נוספים לרווחת התושבים הינה של הרשויות המקומיות וזאת במסגרת אישור תכניות של ערוב שימושים - מגורים, מסחר ותעסוקה במסגרת אותה תכנית. פתרון נוסף הוא ליצור מצב שבמידה וייבנו מספר בניינים יחדיו, רק אז יהיה ניתן להקציב שטח לטובת העירייה כאשר הכניסה לשטח ציבורי תהיה נפרדת מהכניסה לבניין ולא תפריע לרווחת הדיירים.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים מאירוביץ'-גלנור נדל"ן, המקדם פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית