אבי דויטש: "הטעות הכי גדולה היום היא לשבת על הר של מזומן"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

סיומה של השנה האזרחית הנוכחית מביא עמו את התקופה הקשה ביותר בשנים האחרונות בתחום ההשקעות. שוקי ההון הפיננסיים בעולם ובישראל יורדים בחדות בחודשים האחרונים, ובימים האחרונים צונחים ממש, ומתחילים להזכיר את הירידות החדות שהיו במפולת של 2008. 

גם שוק הנדל"ן הישראלי סובל מעמימות וחוסר ודאות מתמשכים, אשר מקורם בכמה תהליכים שקורים במקביל, חלקם תהליכי שוק פנימיים ואחרים חיצוניים, כשלא בטוח מי יגבר ולאיזה כיוון ימשוך את שוק הנדל"ן.

הפעילים בשוק הנדל"ן עומדים מול מספר מגמות סותרות, כאשר מחד, סימני ההאטה הולכים ומתרבים: עליות המחירים העקביות שאפיינו את השוק בעשור האחרון נבלמו ברוב ערי הארץ, כשבחלקן אף נרשמו ירידות מתונות; הביקוש לדירות, חדשות ויד שנייה, ירד גם הוא, והיקף העסקות בשוק קטן משמעותית; ומספר התחלות הבנייה, כפי שהראו נתוני הלמ"ס מתחילת החודש, ממשיך לצנוח, בעיקר בפריפריה. מאידך, ההתחדשות העירונית ממשיכה לפרוח, כשמספר הדירות שנבנו ברבעון השלישי של השנה במסגרת פרויקטים מסוג זה עלה משמעותית.

אם במקרים דומים בעבר היו המשקיעים לוקחים את הכסף ומשקיעים אותו בשוק ההון – קונים ניירות ערך או איגרות חוב – הרי שגם האופציה הזאת נראית כיום מאיימת מתמיד. שוקי המניות והאג"ח, הן בישראל והן בארה"ב, יורדים בחדות, חברות הנדל"ן הזרות הנסחרות בבורסה צונחות גם הן כבר תקופה ארוכה, והמגמה הזו מביאה לירידה במחירי כל איגרות החוב בבורסה – כולל של חברות הנדל"ן הישראליות.

שר האוצר, משה כחלון. ימשיך להוביל את הכלכלה הישראלית? | צילום: אבי מועלם

ואם כל זה לא מספיק, הרי שבנוסף, אחרי שהשוק צלח את משוכת הבחירות המקומיות, כעת גם הבחירות לכנסת מתקרבות, ואין כל ודאות באשר לזהותו של מי שיוביל את הכלכלה הישראלית בשנים הקרובות. כך למשל, ייתכן כי שר האוצר משה כחלון, שטילטל את שוק הנדל"ן למגורים באמצעות תוכנית מחיר למשתכן, כבר לא יישב על כיסאו בעוד כמה חודשים מהיום, והשוק החופשי יחזור להתחמם. באותה מידה, אפשר שהוא ימשיך לקדנציה נוספת כשר האוצר, ומה שהיה הוא שיהיה.

"אנחנו נמצאים בתקופה של אי-ודאות טוטלית, כזו שבה אי-אפשר להיאחז בכלום", אומר אבי דויטש, הבעלים והמנכ"ל של קרן אקספו, המעמידה אשראי לקבוצות רכישה ויזמים. "בחודשים האחרונים יש ירידות חדות בשוקי המניות והאג"ח, הדולר מתחזק וגם הריבית מתחילה לעלות ועתידה לייקר את המשכנתאות. לאנשים שמימשו נכסים אין מושג איפה לשים את הכסף, ואלה שהשקיעו את כספם בשנה האחרונה בשוק ההון, בעולם או בישראל, לרוב הפסידו ממון רב".

אזור ביקוש? לא לחשוב פעמיים

ההיסוס של יזמי הנדל"ן, מארגני קבוצות הרכישה ופעילים נוספים בשוק, נגלה לעיני דויטש במלואו אצל לקוחותיו: "אנשים רבים באים להתייעץ אתנו איך הכי נכון לקדם את מימון הפרויקטים שלהם בתקופה כזו, או מה להכניס בדו"חות השמאי. גם קבוצות הרכישה דוחות עד לרגע האחרון את ההחלטה האם לקחת אשראי. אי הוודאות בולמת את הפעילים, שמעדיפים לדחות את קבלת ההחלטות שלהם".

הוא מוסיף כי רבים מהפונים לקרן שוקלים אם כדאי בכלל להיכנס לפרויקט בינוי חדש במצב זה של אי-ודאות האופף את השווקים. ואמנם, עבור משקיעי הנדל"ן או רוכשי הדירות מדובר במציאות מלחיצה, המחייבת קבלת החלטות מושכלת וקרת רוח. רבים מהם חשים שאין להם את הכלים להתמודד לבדם עם מורכבות המצב – ונמנעים מלקבל החלטה. למעשה, הם ממשיכים לשבת על הגדר, מבלי לבצע שום פעולה.

רמת גן. על אף ההאטה בשוק הנדל"ן, המחירים באזורי הביקוש כמעט לא השתנו | צילום: גלעד קוולרציק

לדברי דויטש, אסטרטגיה פסיבית כזו היא טעות: "החלטה משמעותית של רכישת דירה, להשקעה או למגורים, לא צריכה להתקבל כתוצאה ממה שקורה היום בשוק הנדל"ן, אלא מתוך ראיה ארוכת טווח והערכת מצבו של השוק בעוד מספר שנים", הוא אומר. "לעומת שוק ההון, שמגיב מיידית לאירועים שונים שקורים מסביבו, שוק הנדל"ן הוא שוק איטי וגדול, שמגיב באיחור לאירועים האלה.

"בראיה ארוכת טווח, האוכלוסייה בישראל תמשיך לגדול בקצב גבוה, והיצע הדירות הנוכחי לא יספק את צורכיה – כבר כיום התחלות הבנייה קטנו בעשרות אחוזים באזורי הביקוש. כלומר, קשה לראות מצב שבו בשנים הבאות לא יהיה עודף ביקוש על היצע בתחום המגורים באזורים אלה.

"צריך גם לשים לב שלמרות הירידה בפעילות השוטפת בענף הנדל"ן, המחירים באזורי הביקוש – במרכז, בירושלים, בבאר שבע ובחיפה – נשארים פחות או יותר אותו דבר. כלומר, גם אם שוק הנדל"ן ימשיך להתקרר, הרי שלאור קוטנו של שוק הדיור הישראלי והמחסור בהיצע, המחירים באזורי הביקוש לא יירדו בכלל, ואם יירדו – יהיה זה רק לזמן קצר, שלאחריו הם ישובו לעלות.

"רכישת נכס בפריפריה מסוכנת יותר היום – יש היצף של דירות למגורים העומדות למכירה – למשל בעפולה, בראש העין ובחריש – ויש עוד דירות רבות שנמצאות בתכנון וטרם נבנו. לכן, אם יהיו ירידות מחירים, שם זה יתבטא בצורה המשמעותית יותר".

"בסופו של דבר", מדגיש דויטש, "לא כדאי לשבת על הר של מזומן, כי האי-ודאות הזאת יכולה להמשיך ולהתקיים גם בעוד שנה מהיום. לדעתי, אם יש הזדמנות טובה במחיר אטרקטיבי באזור ביקוש – צריך לנצל אותה. ואם אפשר לקבל הלוואה בתנאים טובים היום (ההערכה היא שהתנאים יהיו פחות טובים בהמשך) – צריך לקחת אותה. כל משקיע נבון צריך לדעת שדווקא תקופות כאלה טומנות בחובן הזדמנויות גדולות".