המספרים מוכיחים: מחיר למשתכן היא הצלחה

אינספור כתבות, ניתוחים ופרשנויות נכתבו על תוכנית "מחיר למשתכן" מאז יצאה לדרך, ורבות עוד ייכתב. חלק ניכר מאותן כתבות נוטה לנימה שלילית בשל כשלים כאלו ואחרים שהתגלו בתוכנית, והיא אכן אינה מושלמת. אך מבחן התוצאה הוא האומדן היחיד לבחינתה, ובמבחן הזה מדובר בסך הכל בהצלחה.

במבחן התוצאה - מחירי הדיור נעצרו, ואף ירדו, במהלך השנה. כך, בדו"ח בנק ישראל האחרון למדיניות המוניטרית, הנכון למחצית הראשונה של 2018 ופורסם ב-12 באוגוסט השנה, נכתב כי לאחר שמחירי הדירות עלו במשך כעשור, עלייתם נבלמה מאמצע 2017 ועד ינואר 2018, וכי בתקופה זו הם ירדו ב-2.5% במצטבר.

עוד צויין בדו"ח, כי בחודשים פברואר-אפריל נרשמה יציבות במחירי הדירות, וכי הוועדה העריכה שהירידה בתחילת השנה נבעה הן מהתמתנות הביקוש והן מהרחבת ההיצע בשנים האחרונות. הסיבות העולות בהערכות הוועדה מיוחסות בשוק לתוכנית 'מחיר למשתכן'.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מחזקים את המגמה: לפי הנתונים, מעדיף הציבור להמתין לתוצריה של התוכנית, כלומר מאמין בה, ובינתיים נמנע מרכישת דירות בשוק החופשי. התוצאה: ירידה של 7.3% במספר הדירות החדשות שנמכרו מתחילת אוגוסט עד תחילת נובמבר. עוד עולה מנתוני הלמ"ס, כי מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בבנייה ביוזמה פרטית עלה, ועמד בסוף אוקטובר השנה על כ-25 אלף דירות - לעומת כ-24.4 אלף בסוף החודש הקודם לו.

בהנחה שמדיניות משרד האוצר ומשרד השיכון לדחוף את תוכנית 'מחיר למשתכן' תימשך ולא תיקטע, מבחן התוצאה עוד עשוי להראות כי "היפוך המגמה" בשוק הינו עובדה מוגמרת. ירידת הביקוש לדירות כתוצאה מיציאת משקיעי הנדל"ן למגורים ממנו, מורידה כבר עתה את הביקושים ובחינת הזוגות הצעירים את מחירי הדירות בתוכנית 'מחיר למשתכן' כרף מחיר עליון לדירה, ככל הנראה מחזקת את הותרת רוב היזמים והקבלנים, שלא משתתפים בתוכניתו של שר האוצר משה כחלון, מחוץ למשחק.

בהקשרים אלו יש לציין גם את היקף נטילת המשכנתאות החדשות, שעל פי בנק ישראל ירד בשנת 2017, לעומת השנה הקודמת לה, והסתכם ב-53.4 מיליארד שקל לעומת 58.9 מיליארד שקל בשנת 2016 - נתון שמהווה ירידה של כ-9%. ירידת היקפי המשכנתאות מציגה ירידה בביקוש, שגם אותו מייחסים למחיר למשתכן ולהמתנה של הזוגות הצעירים למכרזים השונים בתוכנית.

וכך, הרבה כתבו, וסביר שעוד יכתבו, על השגיאות, הבעיות, הפספוסים וכל דבר אחר שניתן לכתוב בדיעבד על תוכנית 'מחיר למשתכן'. קל לשכוח עד כמה קשה היה מצבו של שוק הנדל"ן למגורים טרום כחלון, מנקודת מבטם של רוכשי דירה ראשונה. ביקוש גבוה משמעותית מההיצע הביא לעליית מחירי דירות כמעט רצופה לאורך עשור, לרמת מחיר שאינה תואמת את הכנסות רוכשי הדירה הראשונה, תוך שהיזמים שעושים סיבוב על חשבון הצרכן.

אז אולי ניתן היה לעשות זאת טוב יותר, ואולי בבדיקה לאחור נמצא כי אפשר היה להוזיל אף יותר את מחירי הדירות ולהגדיל את רמת הוודאות עבור הזוכים. אולי ההתערבות בשוק בכלל שגויה מיסודה - כפי שסוברים כלכלנים המאמינים כי שוק חופשי מתקן את עצמו לבד, וכל התערבות גורעת מהצדדים המשתתפים בו.

אולי ואולי ואולי. דבר אחד בטוח: לנווט ספינה כספינת הנדל"ן הישראלית ליעדיו המוכרזים ציבורית של שר האוצר משה כחלון - זו מלאכה לבעלי תעוזה ורוח מנהיגות. תעוזה שאף מתעצמת לנוכח העובדה שכחלון קשר את שמו ישירות להצלחה או לכישלון התוכנית, ולא בורח מאחריותו לה.