כבר לא למגורים בלבד: גם בעלי עסקים זכאים למשכנתא

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אחרי שנים של עבודה במשרד שכור, החליטו ש' ושותפיו למשרד עורכי דין במרכז הארץ לרכוש קומה בבניין משרדים לא רחוק ולהעתיק אליו את פעילותם. במקביל אירגן ש' קבוצת משקיעים שביקשו לרכוש יחדיו ארבע קומות באותו פרויקט. השותפים והמשקיעים כבר היו כפסע מנטילת הלוואה במחלקה המסחרית של אחד הבנקים הגדולים, אלא שאז שמעו על אופציית מימון חדשה – משכנתא עסקית לתקופה של 30-25 שנה בבנק רגיל למשכנתאות. ש' ושותפיו, כמו גם המשקיעים שייצג, הודיעו לבנק המסחרי על נסיגה מהסיכומים המוקדמים, וקפצו על ההזדמנות החדשה.

סיפור זה אינו יחיד מסוגו, והוא מלמד על מציאות חדשה בתחום המשכנתאות, שרבים מהפעילים בשוק הנדל"ן המסחרי עדיין לא מודעים לה. החלטה תקדימית של אחד הבנקים למשכנתאות, שהתקבלה באחרונה, "הפגישה" לראשונה את ענף המשכנתאות ועולם העסקים, וביטלה את המדיניות ארוכת השנים של הבנקים שדגלה בהפרדה מוחלטת בין התחומים.

מימון עבה, פריסה דקה

עד היום, מי שביקש ליטול הלוואה לצורך רכישת נדל"ן שאינו למגורים נאלץ לפנות לבנק מסחרי ולא לבנק רגיל למשכנתאות. כך גם במקרה של בעל עסק שביקש לקחת הלוואה מהבנק לצורך שדרוג העסק – אפילו כנגד שעבוד של נכס קיים. אלא שההלוואות המסחריות מוגבלות למימון של 60% משווי הנכס, ומתאפיינות בפריסה קצרת טווח של 10 שנים ופחות, מה שמחייב את נוטל ההלוואה בהחזר חודשי גבוה למדי – לעתים גבוה אף יותר מדמי השכירות החודשיים שהוא מקבל על הנכס. 

כעת, בעקבות ההחלטה התקדימית המצב שונה לחלוטין, כשלראשונה יכולים אדם או חברה לרכוש נכס מסחרי ולקבל בגינו מימון של עד 70%, תוך פריסת ההחזר עד 30 שנה – תקופת החזר ארוכה פי שלושה מאשר בהלוואה מסחרית רגילה. במציאות החדשה שנוצרה, גם חברה בע"מ יכולה לקחת משכנתא. כך, בעל חברה שרוצה להשקיע בנכס מסחרי, במיכון חדיש או בהגדלת המלאי – יכול לקחת את המשכנתא על שם החברה, וליהנות מתנאים נוחים ומתמרצים.

עבור בעלי העסקים במדינת ישראל מדובר בבשורה של ממש. כך לדוגמה צחי מגדרה, בעלים של משרד עורכי דין, המשלם מדי חודש 5,000 שקל דמי שכירות עבור המשרד בו הוא עובד. כשביקש צחי לרכוש את המשרד, הוא קיבל הצעת מחיר של מיליון שקל. לו היה פונה לבנק מסחרי, היה מקבל כפי הנראה הלוואה בפריסה ל-10 שנים עם החזר חודשי של כ-10,000 שקל. כיום, לעומת זאת, יכול צחי לקבל משכנתא בתנאים המקובלים בשוק ההלוואות למגורים, ולהחזיר פחות מ-5,000 שקל בחודש. מבחינת צחי מדובר בצעד שהוא גם נבון יותר, גם כלכלי וגם בר ביצוע בהשוואה לאפשרות הראשונה.

ניצול נכס קיים

חידוש נוסף נוגע לחברות שאין בבעלותן נכס הנקי משעבוד, אך זקוקות להלוואה. קחו לדוגמא את דוד, שפנה לבנק שבו הוא מנהל את חשבון החברה וקיבל הלוואה באמצעות "שעבוד מדרגה שנייה" של נכס בבעלותו אשר משועבד לטובת משכנתא פרטית – שלקח דוד עצמו בבנק אחר. עד לאחרונה, אפשרות זו היתה תיאורטית בלבד, שכן הבנקים חששו מפני מעמד ייחודי זה. הבנק למשכנתאות שחולל את המהפכה מציע כיום מימון בשיעור של עד 70% מערך הנכס המשועבד, כל עוד בעל העסק עומד בתנאים המקובלים, וזאת ללא צורך להתנתק מהבנק שבו משולמת המשכנתא המקורית.

תמהיל נזיל

כל מי שלקח אי-פעם משכנתא מכיר בוודאי את ההגבלות בסוגיית הריבית, הנגזרות מהרגולציה בשוק המשכנתאות הפרטיות. כך לדוגמה, לא ניתן לקחת יותר משליש מסכום ההלוואה בריבית פריים, וחייבים לקחת לפחות שליש בריבית קבועה. כשמדובר במשכנתא עסקית, הרי שבהיעדר רגולציה בתחום התמונה שונה בתכלית. בעל העסק יכול להרכיב את התמהיל האידיאלי עבורו ללא הגבלות, ואף לבחור להחזיר את כל ההלוואה בריבית פריים – כלומר לפרוע את כולה בכל שלב מבלי לשלם קנס.

דוגמה נוספת להשפעה החיובית של היעדר הרגולציה היא גובה ההחזר החודשי המקסימלי: בשוק הפרטי ניתן להחזיר מדי חודש רק עד 40% נטו מההכנסה המוצהרת. כלומר, לווה שמשתכר 10,000 שקל בחודש יוכל להחזיר את ההלוואה בתשלומים חודשיים של עד 4,000 שקל בלבד. בשוק המסחרי, לעומת זאת, אין מגבלה על סכום ההחזר החודשי, והבנק למשכנתאות בוחן כל מקרה לגופו.

מכל האמור לעיל ברור אפוא מה רבה ההתלהבות במגזר העסקי עם פתיחת אפיק ההלוואות החדש דרך הבנקים למשכנתאות. סוף סוף יש למשקיעים ולבעלי העסקים סיבה להתרחב – גם באפיק המסחרי.

הכותב הוא בעל עסק  לייעוץ משכנתאות ופתרונות מימון

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>