עיר ללא מלאכה: אזור התעשייה הזעירה בפלורנטין בדרך להימחק

אולם, בחורף הנוכחי הנוף במקום משתנה. את הרצף האפור קוטעות עוד ועוד גדרות פח לבן ומעליהן כרזות ענק בצבעים בוהקים, המכריזות על הקמתו של פרויקט בנייה נוסף למגורים. גשם של פרויקטים, שמבקש לשטוף מהמקום את העסקים שפועלים בו עשרות שנים.

בפתח "מוסך אדמירל", ברחוב הרבי מבכרך, ניצבים בעלי המקום ישראל ולירון זלאיט. מולם, בצד השני של הכביש, בניין חדש שהקימה חברת קנדה ישראל, ואוכלס לא מזמן. את המוסך הקים האב ישראל לפני 40 שנה, ולירון הוא דור שני בעסק. אך כיום הם ושכניהם לחלקה - מסגריות, מרפדיות ועסקים דומים - נמצאים במשא ומתן מתקדם מול חברת הבנייה פרשקובסקי, המקדמת פרויקט בנייה למגורים בשטח. "אני מאוד רוצה שזה יקרה", אומר ישראל, "שיהיה משהו להשאיר לנכדים אחרי כל השנים האלה".

דברים דומים אומר יוסי בדוסה, מנהל מרפדייה ברחוב הנגרים, המשרתת את חנות מערכות הישיבה "בדוסה" שברחוב הרצל. במקרה שלו אין מדובר בנכס שבבעלותו כי אם בבעלות עמידר – המשכירה למרפדייה את המקום, אולם לדבריו, "תמורת מספיק כסף נשמח להתפנות".

במעלה רחוב הרבי מבכרך כבר נבנים במרץ שני פרויקטים. "Ice Tel Aviv" של וויבוקס השקעות שכולל 120 דירות, ו"הבית ברחוב הרבי מבכרך" של קבוצת רובין, הכולל 37 דירות נוספות. העסקאות שנחתמו מלמדות על רמת מחיר של 42 עד 46 אלף שקל למ"ר. דירות 3 חדרים גדולות של 84 מ"ר נמכרות במחיר של כ־3.5 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים של 110 מ"ר נמכרות ב־4.8 עד 5 מיליון שקל. המחירים נמוכים אמנם ביחס למרכז תל אביב, אך אסטרונומיים ביחס למה שהיה מקובל באזור עד כה.

הפיתוח כובש את הדרום

את הפיתוח הנדל"ני ניתן להרגיש בעוצמות משתנות לאורכו ולרוחבו של שטח נרחב למדי בדרום העיר, התחום בין הרחובות אילת בצפון, שוקן במזרח, בן צבי בדרום, ורחוב התקומה ואצטדיון בלומפילד במערב. צירי הרוחב הראשיים הם סלמה וקיבוץ גלויות, וצירי האורך – הרחובות הרצל ושלבים. על לוחות השרטוט של העירייה, שם מקודמת בימים אלו תוכנית מפורטת עבור השטח (תוכנית שמכוחה יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה, נ"ב), מכונה השטח "מבואות יפו".

שלא במפתיע, לחצי הפיתוח מתפשטים יותר ויותר דרומה. בעוד שציר סלמה, שבחלק הצפוני של השטח, כבר משופע בפרויקטים חדשים בבנייה או לקראת הוצאת היתר, הרי שדרומה ממנו יש פחות ופחות פרויקטים, ודרומית לקיבוץ גלויות דומה שהם נעלמים כליל. אולם, מתחת לפני השטח, גם באזורים שנראים רדומים, עסקאות לרכישת מגרשים רוחשות ותוכניות בנייה מקודמות.

לדברי שמאי המקרקעין איציק רפאל ודני טרשנסקי ממשרד "קמיל־טרשנסקי־רפאל", את האות לתחילת ההסתערות הנדל"נית על השטח נתן אישורה של תוכנית המתאר החדשה של תל אביב, תא/5000. "התוכנית סימנה את רוב האזור להתחדשות עירונית ושינתה את ייעודי התכנון הקיימים שם, מתעשייה ומלאכה לאזור מוטה מגורים".

רמות המחיר של 50-60 אלף שקל למ"ר בנוי, המאפיינות דירות חדשות במרכז תל אביב, עדיין לא הגיעו לאזור המלאכה של הדרום – אבל הן בדרך לשם, אומרים השניים. "בציר סלמה וצפונה, רמת המחיר נעה בין 38 ל־44 אלף שקל למ"ר, בקיבוץ גלויות 32-34 אלף שקל למ"ר, ועל ציר בן צבי רמות המחיר משקפות שווי של 28-30 אלף שקל למ"ר", הם מתארים ומסכמים: "היום האזור הזה הוא הבוננזה החדשה של תל אביב. בשטח הזה לא יישארו מוסכים ונגריות. תל אביב עוברת דרומה".

לדברי דן מנחם, שותף בקרן ריאליטי הפועלת באזור ומנהל הפיתוח העסקי שלה, "כל אזור דרום תל אביב מעניין מאוד. יש הרבה עבודה - גם תכנונית וגם קניינית - לבצע בו. בחלק מהמגרשים יש בעיות של ריבוי בעלים, אז קשה להרים בהם פרויקטים, אבל אם נשים את זה בצד, סיכויי ההצלחה של פרויקטים באזור גבוהים מאוד".

אקו־סיסטם של עסקים שנשענים זה על זה

אולם, דווקא אדריכלי מינהל ההנדסה של עיריית תל אביב לא ממהרים להיפרד מאופיו הייחודי של האזור. שכונות מגורים סטנדרטיות יש בעיר למכביר, ואילו אופי מחוספס מהסוג שמאפיין את אזור "מבואות יפו" עשוי להוליד סביבה עירונית אינטנסיבית ומעניינת, הם מסבירים.

"יש רצון לשמר את מבני התעשייה הישנים, ואת השימושים שהם יכולים להכיל בתוכם: מלאכה מסורתית, מלאכה עתידנית, אמנות", אומר האדריכל אלון הרשקוביץ ממחלקת תכנון יפו ודרום שבמינהל ההנדסה. לדבריו, האזור המדובר כולל את מה שהוא מגדיר "אקו־סיסטם" שלם של עסקים הנשענים זה על זה – חנויות הרהיטים של רחוב הרצל נשענות על הנגריות, המרפדיות והמסגריות שברחובות הצדדיים של האזור, ואלו נשענות על חנויות וספקים של חומרים דוגמת "יעד פרזול" שברחוב הרצל.

מנהלת מחלקת יפו ודרום, האדריכלית אירית סייג אורון, מוסיפה: "אנחנו רוצים לשנות את נורמת התכנון. לא כל מה שישן צריך להרוס. לא הכל צריך למות בגיל 40. רוצים לנסות לשפץ את מה שעדיין יש לו חיים. המלאכה והתעשייה נדחקות אל מחוץ לעיר, ואנחנו רוצים לאפשר להן להישאר במרחב מבואות יפו ובעיר בכלל".

מבואות יפו. אופי מחוספס | צלם: אוראל כהן

אולם, כוחות השוק הטהורים סותרים את חזונם התכנוני של סייג אורון והרשקוביץ. שוויה של קרקע למגורים עולה בהרבה על שווי קרקע למלאכה, וכל עוד תתאפשר גמישות לגבי השימושים בקרקע - יעדיפו בעלי המוסכים והמסגריות למכור את השטח שבידיהם ליזמי בנייה למגורים. אלא שאת המגמה הזו ניתן למתן באמצעים תכנוניים, שיחייבו לייעד שיעור מסוים מהשטח הבנוי למלאכה. תכנון ברוח זו מקודם כיום במינהל ההנדסה של עיריית תל אביב, במסגרתה של תוכנית "מבואות יפו", אף שהתכנון מצוי בשלבים התחלתיים.

אתגר תכנוני נוסף נוגע לאיכות הרחובות הראשיים בתוכנית. כיום מאופיינים הרחובות סלמה, קיבוץ גלויות, שלבים וגם הרצל בחלקיו הדרומיים, בתנועת כלי רכב סואנת - לצד מדרכות צרות, מוזנחות ומכוערות ותמהיל עסקים שכולל בעיקר בתי מלאכה, פיצוציות וחנויות רהיטים. התוצאה היא סביבה עירונית שאינה ידידותית עבור הולכי רגל, ובוודאי לא למשפחות עם ילדים.

באתגר הזה מתכננים בעירייה לטפל באמצעות תכנון מחודש של דפנות השכונות הגובלות ברחובות הללו, שבחלקן - כמו בפלורנטין או בשפירא - דווקא חוות פריחה ושגשוג. אך הפריחה הזו נותרת בתוך גבולות השכונות, ואינה מקרינה על הצירים הראשיים הכעורים המקיפים אותן.

בשנה האחרונה החלה עיריית תל אביב לקדם תוכנית אשר אמורה להביא למהפכה ברחוב שלבים – רחוב האורך המרכזי של אזור מבואות יפו. על פי התוכנית המקודמת, שתי גדותיו של הרחוב, במקטע של כקילומטר מרחוב אילת בצפון ועד בן צבי בדרום, יעברו הליך התחדשות שישמר את שימושי המלאכה והמסחר, במקביל להקמת אלפי דירות חדשות ואלפי מ"ר נוספים לתעסוקה - בבניינים בני 12 עד 15 קומות, עם זכויות בנייה ל־5,500 דירות. 35% מכלל שטח התוכנית (450 דונם) יוקצו לצורכי ציבור, במטרה להתמודד עם המחסור הקשה באזור במבני ציבור וחינוך ובשטחים ירוקים.

האת

גרים ‑ חיבור למרחב העירוני והתאמת האיזור למשפחות

דרך סלמה (שלמה, לפי שילוט הרחוב של עיריית תל אביב) היא הציר המרכזי הראשון שבו הפרויקטים כבר מתרוממים – ובמהירות, בעיקר בקרבת פלורנטין. הראשון להיבנות היה פרויקט רביעיית פלורנטין של חברת YBOX, פרי עיצובו של האדריכל אילן פיבקו ובו 261 דירות ואלפי מ"ר של שטחי מסחר במפלס הקרקע. על אף העיצוב החדשני, המתחם מנותק מהמרחב - הן פיזית והן מבחינת המראה; ונכון להיום, העסקים שבו מתקשים לשגשג.

השלמת הרביעייה נתנה את האות לשורה ארוכה נוספת של פרויקטים, שהחלו להיבנות בזה אחר זה. הבולט שבהם הוא ויטל 20 (סלמה 57-59) של חברת נעמן איתן ובתכנון האדריכל אלישע רובין, שבו 96 דירות ב־11 קומות, וחשוב מכך – חזית מסחרית הפונה אל רחוב סלמה ומאכלסת כיום עסקים "תל אביביים" במובהק, ובהם חנות ספרי יד שנייה, חנות טבע וסופרמרקט עירוני.

בסלמה 6 מתאכלסות בימים אלו 131 דירות בפרויקט "נויה" של אקרו נדל"ן, הכולל גם שימור של בית באר עתיק, מהסוג שניתן למצוא בלא מעט פינות במרחב של דרום תל אביב. לצד שני הפרויקטים הללו נבנות כ־100 דירות נוספות בכמה פרויקטים קטנים לאורך הרחוב.

פרויקט גדול יותר הוא "פלורנטין סקוור" של טריגו וסיטיאל, המתוכנן במתחם בית המשביר המרכזי ההיסטורי (הידוע גם כ"בית הוניגמן") – מבנה מוארך שנבנה בשנות ה־30 של המאה הקודמת, ולאחר כמה עשורים שבהם שימש כבית כלבו עבר לבעלותה של חברת האופנה הוניגמן. במסגרת הפרויקט, מוטל על היזמים לשמר את חזית הבניין. הוא צפוי לכלול שני מבנים בני 200 דירות, 4,500 מ"ר של שטחי משרדים ו־2,300 מ"ר שטחי מסחר, שיפנו אל תוך כיכר פנימית. גם על הפרויקט הזה אמון האדריכל אילן פיבקו, שיש לקוות שרשם לעצמו נקודות לשיפור בעקבות רביעיית פלורנטין.

מעט מערבה משם החלה קבוצת חג'ג' לשווק את הפרויקט שלה, MoMa, על מגרש רחב ידיים במונחים תל אביביים, ששטחו שבעה דונם. הפרויקט כולל 225 דירות, 6,000 מ"ר תעסוקה ו־1,700 מ"ר מסחר בארבעה מבנים - שניים מהם בני 18 קומות ושניים נוספים בני שבע קומות. ארבעת המבנים יקיפו פארק של שלושה דונם, שייבנה בלב המתחם.

בעוד שהבנייה בפלורנטין בעשור האחרון כללה בעיקר דירות קטנות של 35 עד 50 מ"ר, בפרויקטים החדשים הנבנים כעת התמהיל מגוון יותר. שיעורן של הדירות הקטנות המיועדות לצעירים ולרווקים אמנם עדיין גבוה, אך ברוב הפרויקטים החדשים, כ־40% עד 50% מהדירות הן בנות 4 חדרים ומעלה – מה שמעיד כי היזמים מצפים גם לביקוש מצד משפחות עם ילדים.

"חד־משמעית, האזור מיועד גם למשפחות", אומר צחי חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג'. "יכולנו לבנות דירות קטנות יותר, אבל דאגנו להיצע של דירות גדולות עבורן. התוכניות שמקודמות כוללות הרבה שטחים ציבוריים, מתנ"סים, פארקים ובתי ספר. המראה של האזור כיום מטעה: בשנים הקרובות יעבור דרום תל אביב מהפכה - מאזור שמתמקד במלאכה לאזור מגורים והרבה בנייה חדשה".

אתה חושב שהמלאכה תישאר באזור?

"לדעתי אין סיכוי. ברגע שהקרקע מאושרת למגורים, אין שום היגיון כלכלי לשמר את הנגריות והמסגריות. מהר מאוד העסקים הללו יעמדו למכירה, ויזמי מגורים ירכשו את המבנים".

השלב הבא: תחילת הבנייה ברחוב הרצל

ברחוב הרצל - במקטע שבין סלמה וקיבוץ גלויות - נבנים גם כן פרויקטים, אך בכמויות קטנות יותר. הבולט שבהם הוא "תיאודור" של קבוצת יובלים, שבבעלות היזם איציק ברוך, וחברת סיטי בוי. הפרויקט כולל שני מגדלי מגורים בני 155 דירות ושטחי מסחר בקומת הקרקע, וגם כאן נשכרו שירותיו של פיבקו לטובת התכנון. על אף המיקום הדרומי יותר, המחיר שמבקשים היזמים הוא ברמה של פלורנטין – כ־2.3 מיליון שקל עבור דירות 2 חדרים בשטח 50 מ"ר.

מדרום לקו קיבוץ גלויות כבר נעלמים המנופים מהנוף, אך פעילות נדל"נית ערה רוחשת כל העת מתחת לפני השטח, ובאה לידי ביטוי בעיקר בעסקאות לרכישת קרקע המתבצעות באזור. כך, בנובמבר האחרון חתמה קרן ריאליטי על הסכם לרכישת 75% ממגרש בן 6.5 דונם ברחוב התחייה, הגובל באצטדיון בלומפילד ובגן כרונינגן הסמוך לו מדרום, תמורת 96 מיליון שקל. הקרן מחזיקה עוד מגרש בשטח, ובסך הכל בבעלותה 10.5 דונם במקום.

לדברי השמאים טרשנסקי ורפאל, העסקה משקפת שווי של 20 מיליון שקל לדונם. "מדובר בעליית ערך חדה מאוד של כ־25% בשווי הקרקע בתוך תקופה של שנתיים־שלוש, הנובעת מאישור תוכנית המתאר", הם מסבירים.

עם השלמת הרכישה, צפויה הקרן להתחיל לקדם מול העירייה תוכנית בנייה בשטח - בדגש על מגורים. לדברי מנחם, השותף בקרן, "בניגוד לפלורנטין ולצפון יפו, התכנון פה הוא למשפחות. ואף שביחס לשוק הישראלי המחיר פה גבוה, ביחס לתל אביב מדובר במחירים נוחים יותר. למי שלא מסוגל לעמוד במחירי הדירות של המרכז, יש כאן הזדמנות לרכישת נכס בתל אביב כי ההתפתחות של האזור עדיין בחיתולים".

אזור נוסף שבו צפויה להתחיל בנייה בקרוב הוא חלקו הדרומי של רחוב הרצל, בקטע שבין קיבוץ גלויות ודרך בן צבי, הגובל בפארק החורשות ממערב. באזור זה רצף של תוכניות מאושרות, המכילות יחד יותר מ־1,000 דירות. חברת אקרו נדל"ן מחזיקה בחטיבת קרקע גדולה של 28 דונם ברחוב הרצל פינת התחייה, מול בית הספר לטבע, ובה זכויות לבניית מאות דירות. במגרש הצמוד לשטח זה מדרום, החברה הלאומית לדרכים (מע"צ לשעבר) מחזיקה חטיבת קרקע נוספת ובה תוכניות מאושרות לכמה מאות דירות נוספות. החברה מחזיקה בקרקע כמה שנים בלי לפעול לייזום פרויקטים במקום.

בפינת הרצל סלמה מקדמת עיריית תל אביב תוכנית נוספת (המצוייה בשלבים התחלתיים) על מגרש בשטח של כ־10 דונם המוחזק על ידי מספר רב של בעלים. מטרת התוכנית היא לאפשר למחזיקים לקדם בשטחם פרויקטים של מסחר תעסוקה ומגורים.