נדל"ן מסחרי בארה"ב: דווקא כשהשוכרים קטנים – הרווח גדול

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ב-2013 היו לרשת הכלבו האמריקאית סירס כמעט 2,000 סניפים ברחבי ארה"ב. בינואר 2019 היא כבר חמקה בשן ועין מפירוק. בימים אלה נלחמת סירס על קיומה בבית המשפט, כשהיו"ר שלה, אדי למפרט, מבקש לרכוש את הבעלות ברשת לקרן הגידור שלו, בניגוד לעמדת הנושים. סירס אינה מקרה יחיד, כי אם בסך הכל עוד חוליה ברצף הקריסות של ענקיות הקמעונות בארה"ב, בהן טויס אר אס, גאפ, אברקומבי & פיץ', מייסיס, רדיו שאק ועוד, אשר ניזוקו כולן מהתופעה שכבר זכתה בשנים האחרונות לכינוי "אפוקליפסת הקמעונות".

 

התמוטטותן בזו אחר זו של רשתות הענק האמריקאיות היא תוצר של תהליך מתמשך, הנובע משילוב של כמה גורמים, בהם חובות ענק של הרשתות אשר "שתו" את משאביהן הכלכליים, ניהול אופורטוניסטי של בעלי המניות אשר לא ראה את טובת הרשתות לנגד עיניו, וכן המעבר של ציבור הצרכנים למסחר מקוון אשר נוגס בנתח שוק משמעותי של אותן רשתות.

ב-2017 סגרה רדיו שאק 1,430 חנויות, בשנה שלאחר מכן בסט ביי סגרו 250 חנויות, המותג קרוקס סגר 49 חנויות לאחר גל סגירות בשנה הקודמת, ורשת הצעצועים טויס אר אס נעלה את הדלתות של 735 מסניפיה. האחרונה אף הגישה בקשה לפשיטת רגל, וכעת נלחמת להציל את מה שנשאר ממותג הצעצועים האיקוני. ההערכות גורסות כי קרוב ל-4,000 חנויות של הרשתות הגדולות נסגרו בשנה החולפת.

אולם בעוד ענקיות הקמעונות טובעות, הרי שחנויות הדיסקאונט – אותן חנויות מוזלות המוכרות את אותם המוצרים מעונות קודמות על בסיס מלאי קיים – זוכות לפריחה אדירה ברחבי ארה"ב. על פי פורבס, ב-2017, בשעה שרשתות הקמעונות הגדולות סגרו למעלה מ-10,000 סניפים, רשתות הדיסקאונט פתחו יותר מ-14 אלף חנויות.

משתלם לקנות בזול

חנויות הדיסקאונט, המציעות מוצרים בהנחה ניכרת, לרוב כלל לא מתחרות עם רשתות הענק על כיסי הצרכן. להבדיל מהאחרונות הפועלות בעיקר בקניונים, חנויות הדיסקאונט נמצאות במרכזי קניות פתוחים. בארה"ב פועלים כ-115 אלף מרכזי קניות לעומת כ-1,000 קניונים, ועל פי הערכות, מספרם של הקניונים צפוי להצטמצם עוד בכ-15% עד 20% עד 2024. לכן, הבחירה האסטרטגית של חנויות הדיסקאונט במרכזי הקניות הפתוחים היא בעלת חשיבות מכרעת.

"יש הבדל משמעותי בין השופינג מול – הקניונים הגדולים – עם שוכרים מרשתות הענק, לבין שופינג פלאזה – מרכזי קניות ובילוי פתוחים, הצמודים למרכזי אוכלוסייה", מסביר דניאל לבנטל, מנכ"ל מישורים השקעות נדל"ן, המתמחה בהשקעות במרכזי קניות בארה"ב ובישראל. "להבדיל מהקניונים הסגורים הענקיים שמגיעים ל-80-70 אלף מטר ועלויות התפעול שלהם גבוהות מאוד, מרכזי הקניות הפתוחים לרוב מגיעים לגודל של 20-15 אלף מטר. זה אמנם יותר גדול מהקניונים אצלנו בישראל, אבל עלויות התפעול הן רק כשליש מאלה של הקניונים. מלבד זאת, השוכרים במרכזים הפתוחים מורכבים מנותני שירות ובידור, ומחנויות דיסקאונט – ויש פריחה אדירה לחנויות האלה".

גם חווית הקנייה בחנויות אלו שונה משמעותית מה-Department Stores, חנויות הכלבו עתירות הקומות והמחירים. "חנויות דיסקאונט כמו Dollar Tree ו-T.J.Maxx קונות עודפים ומוצרים מעונות קודמות של חנויות ומותגים אחרים, ומוכרות אותם בהנחה של 50%-70% לעומת המחיר המקורי", לבנטל מסביר. "חווית הקנייה היא שונה במובן הזה שנכנסים לחנות, ומה שיש – יש. אם יש את המידה שלך במוצר שאתה מחפש – הרווחת, אתה מקבל מוצר בזול. אין אפשרות להזמין, אין מחסן או מלאי ואי-אפשר לשלוח את זה ללקוח הביתה. בהתאם, גם עלויות התפעול של החנות נמוכות יותר. אופי הרכישה בחנויות האלה שונה מאוד מהקנייה אונליין, שבה אפשר ליהנות ממבחר וממשלוח עד הבית – אך גם לשלם הרבה יותר".

תחום נוסף שמתפתח מאוד בארה"ב הוא זה של חנויות בגדים ומוצרים יד שנייה. לדברי לבנטל, "אנחנו רואים גל של רשתות שמוכרות ביגוד, מוצרי ספורט ומוזיקה ועוד. מאחר שהסחורה בחנויות נקייה ומסודרת, לעתים קשה להבחין שמדובר במוצרים משומשים". הסיבה להצלחה של הרשתות המוזלות, טוען לבנטל, טמונה בשינויים בהרגלי הצריכה המערביים. "כולם אוהבים לחסוך. אם לקונה לא חשוב אם מדובר בדגם משנה שעברה, ואם הוא יכול לקנות את אותם המוצרים בזול – אז למה לא? 'הכל בדולר' זה כבר לא גנאי, זה טרנד".

 

נאים השוכרים

מנסיונו מעיד לבנטל כי מרכזי הקניות והבילוי לא ניזוקו מהאפוקליפסה הקמעונית, בעיקר בזכות התמהיל המגוון של השוכרים. בממוצע, התפלגות השוכרים במרכזים הללו מורכבת מכ-25% חנויות דיסקאונט וכ-55% נותני שירותים ובידור (בתי קפה, מסעדות, חדרי כושר, מרפאות, כיתות לימוד, סלוני יופי וכד') – עסקים פיזיים שעולם האונליין לא מסכן אותם. "לכן הם גם צמודים למרכזי האוכלוסייה. זה משרת את צורכי האוכלוסייה בין אם זה בדרך לעבודה בבוקר או עבור מי שנשאר אחר הצהריים עם הילדים וקופץ איתם למסעדה, למרפאה או לקולנוע", מסביר לבנטל.

עם זאת, כשבוחנים את מרכזי הקניות כאופציה להשקעה, הרי שמספרם הרב – יש יותר מ-100 אלף מרכזי מסחר מסוג זה בארה"ב – מחייב איתור בפינצטה של אלה עם פוטנציאל הרווח הגדול ביותר. איך עושים זאת? לראייתו של לבנטל, המפתח נמצא בהתמקדות בערים בצמיחה: "המרכזים שלנו נמצאים במדינות רבות, בהן צפון קרוליינה, טנסי, וירג'יניה ופלורידה, בסמוך למרכזי ערים מתפתחות הנמצאות בצמיחה. יש לנו לא מעט פעילות באורלנדו שבפלורידה ובראלי שבצפון קרוליינה אשר כיכבו לאחרונה ברשימת 25 הערים עם שיעור הצמיחה הגבוה ביותר של פורבס. אנחנו קונים מרכזי קניות הצמודים למרכזי אוכלוסייה, כאלה שאפשר להגיע אליהם בנסיעה קצרה מהבית – 'קרוב לבית' במונחים של ארה"ב. באורלנדו ובראלי יש כשני מיליון תושבים, שתיהן צמחו בעשור האחרון ב-15%-20% ולשתיהן יש שדה תעופה בינלאומי".

בעוד שמשקיעים רבים במרכזי מסחר מעדיפים שוכרי עוגן חזקים, לבנטל מחזיק בגישה מעט שונה. "לגודל אין משמעות. השאלה היחידה שחשובה היא האם השוכר יצליח או לא. לכן אנחנו מקפידים שכל שוכר שאנחנו מכניסים, גם בנכסים שלנו בארץ וגם באלה שבחו"ל, יהיה שוכר 'טוב'. לפני שחותמים מולו על חוזה אנו רוצים לראות מהי התוכנית העסקית שלו, האם זה מתאים לשאר השוכרים במבנה, האם העסק שלו או השירות שהוא נותן מתאימים לאזור והאם יש בו צורך. אני לא רוצה שמישהו יפתח עסק ואחרי שנה יגיד לי שהוא צריך ללכת כי העסק לא עובד. זה לא טוב לו, ולא טוב לנו".

גם הבנקים קופצים על העגלה

את החותמת המוסדית לפעילותה מקבלת מישורים מהבנקים האמריקאיים, אשר מחזרים אחריה כדי לסייע במימון פורטפוליו ההשקעות. "אנחנו קונים נכסים בתפוסה נמוכה של 50%-60% ואחרי פרק זמן יחסית קצר של בערך שנה מגיעים ל-80%-90%", מסביר לבנטל את הרעיון העסקי. "עד לפני שנתיים, כדי לקבל מימון הבנקים רצו לראות שהנכס מלא בשמות של מותגים גדולים ומוכרים. כיום המצב שלנו התהפך – הבנקים ראו את ההצלחה שלנו והבינו שעדיף פיזור גדול של שוכרים קטנים ומגוונים, כפי שאנחנו עושים, מאשר שוכרי ענק שפושטים את הרגל ומפילים את כל המרכז ביחד איתם. לכן, כיום אנחנו רואים פנייה אקטיבית מצד הבנקים להעניק לנו מימון בתנאים מאוד טובים. דווקא בסביבת המימון בארה"ב, שלא מעט נרתעים ממנה בגלל עליית הריבית, אנחנו נמצאים במקום טוב מאוד".

מומחי שוק חלוקים בשאלת עתידה של "אפוקליפסת הריטיילים" בארה"ב. אולם בכל מקרה, כפי שניתן ללמוד מסיפורה של מישורים, כדור השלג מפיל איתו פלח מאוד ספציפי של שוק הקמעונות. לעומתו, משקיעים אשר יודעים לעמוד על ההבדלים בין מרכזי הקניות, סוגי החנויות העמידות בפני המשבר והלוקיישנים בעלי פוטנציאל הצמיחה הגבוה ביותר – יכולים לישון בשקט שעה שהם גורפים רווחים נאים. על אפוקליפסת הקמעונאות הם ישמעו רק בחדשות.

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>