האם פרויקט פינוי-בינוי הוא באמת עסקת win-win?

לאחרונה פורסם כי משרד המשפטים שוקל להוריד את אחוז ההסכמה הנדרש בפרויקטים של פינוי-בינוי ל-66%. מטרת המהלך היא לשחרר את הפלונטר סביב ביצוע פרויקטים התקועים בשל התנגדות חלק מהשכנים לפרויקט.

התנגדות שכנים לפינוי-בינוי היא בעיה נפוצה שאכן גורמת לעיכובים ואף לביטולים של חלק מהפרויקטים. באמצעות הורדת אחוזי ההסכמה הנדרשים מבקשים כעת במשרד המשפטים לצמצם את כוחם של אותם מתנגדים, המוגדרים, לא אחת, כסרבנם או סחטנים. ואולם, פעמים רבות ההתנגדות של השכנים מוצדקת, בעוד שהפרויקטים הם הצד הבעייתי.

אלא שמד זה של המשוואה מתעלם משרד המשפטים. המהלך שהוא מקדם כעת מבטא המשך למדיניות הפינוי-בינוי שמובילה המדינה במסגרתה היא כופה פרויקטים שאינם מתאימים לדיירים, במקום לקדם מתווה הגון המתחשב במרבית הדיירים.

פינוי-בינוי מוצג כעסקת win-win: כל הצדדים מרוויחים, כל הצדדים מרוצים, והמדינה יכולה לישון בשקט בידיעה כי גם כמעט ללא התערבותה השוק החופשי מחדש את מרכזי הערים. ולמרות זאת חלק מהדיירים לא חותמים, לא רוצים שהפרויקט יתרחש ולא מאפשרים לו לצאת לפועל. מדוע זה קורה? האם הדיירים פשוט לא מבינים כמה הם עתידים להרוויח מהפרויקט?

הנחת העבודה צריכה להיות שאם הפרויקט טוב והוגן התושבים ירצו בקידומו. התנגדות מרמזת על קיומן של בעיות שטרם נפתרו. הבחירה לטפל בהתנגדות באמצעות רגולציה דורסנית היא בחירה שגויה. חלק גדול מהדיירים לא מבקשים לדחוק את היזם לפינה עבור תמורה גדולה יותר. התנגדות התושבים, במקרים רבים, מצביעה על משהו שדורש תיקון בפרויקט.

צריך להבין שרוב המתנגדים לפינוי-בינוי הם לא אלה שהדירה מהווה עבורם פיסת נדל"ן, אלא דווקא אלה שאמורים לתרום לפרויקט את ביתם היחיד שבו הם מתגוררים. ואכן התנגדויות רבות קשורות למשמעות של הבית, במובן של עוגן וביטחון, ולא לבית במובן של נדל"ן. ההתנגדויות משקפות את הערך העמוק של מקום מגורים נבחר ומותאם, ולא רק את הערך הכלכלי של דירה רווחית יותר או פחות.

לדוגמה, עניים שחוששים שיאלצו לעזוב את בתיהם בשל עליית הוצאות התחזוקה ובכך יתנתקו מסביבת החיים, התעסוקה, השירותים, החברים והמשפחה, קשישים שחוששים מהשינויים וחוששים שלא יזכו לראות את סוף הפרויקט, דיירים שלא רוצים לגור בדירה שאינה מתוכננת כראוי אפילו אם היא גדולה יותר, משפחות עם ילדים שחוששות מהמעבר למגדלים ומהשינויים החברתיים והתפקודיים שנגזרים מכך, משקיעים שחוששים מירידת ערך הדירה עקב צפיפות יתר, דיירים שפוחדים מעומס על תשתיות התחבורה ועוד ועוד.

התנגדויות וחששות אלה נובעים מתכנון פרויקטים לא מספיק טובים, שלא לוקחים בחשבון את הדיירים ואת הצרכים שלהם. החמרת הרגולציה לא יורדת לשורש הבעיה ומתעלמת מהחששות המוצדקים של הדיירים. יתרה מזאת, היא עלולה להוביל לפגיעה בזכויות של קהילות מוחלשות עליהן היא אמורה להגן: הזכות לדיור, הזכות לבחירה במקום מגורים, הזכות לעיר, וכמובן הזכות לקניין. ביחסי הכוחות בין היזמים החזקים לדיירים החלשים, הרגולציה בוחרת את טובת היזמים. היא מטה את השוק לטובת היזמים ומאפשרת לפרויקטים לקרות בדורסנות ועל הגב של הדיירים המתנגדים.

ההנחה המרכזית בחקיקה היום, היא שכל המתנגדים הם סחטנים, מלבד הבודדים שעונים על קריטריונים ספציפיים ולכן התנגדותם לגיטימית. המדינה צריכה לאמץ את דרך המחשבה ההפוכה, לפיה יש להגדיר ראשית מיהו הדייר הסחטן, ולהפריד אותו משאר המתנגדים שהפרויקט לא עונה על צרכיהם. ברגע שהאבחנה הזו תיקרה, ניתן יהיה לאפיין את סוגי ההתנגדויות, להבין לעומק את כל אחד ואחת מהמתנגדים, לתת מענה לתושבים שאינם מרוצים מהפרויקט תוך תכנון מוקפד ומשתף, ולקדם פרויקטים טובים ואטרקטיביים שיהוו win-win אמיתי.

הכותבות הן אדריכליות ממחלקת עירוניות בעמותת במקום – מתכננים למען זכויות תכנון