"עיריית ת"א היא עירייה רעבה וממשיכה להילחם על היטלי ההשבחה"

עיריית תל אביב נוחלת בשנה האחרונה רצף של תבוסות משפטיות, והחלטות שלה בענייני תכנון, בינוי והיטלים מתבטלות בזו אחר זו. רק לפני שבועיים ביטלה ועדת הערר המחוזית את ההנחיות המרחביות של העירייה בנימוק שהן מטילות מגבלות משמעותיות על בינוי חדש בעיר, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית, והפכו לחסם. לכך מצטרפות עשרות בקשות להיטלי השבחה שהעירייה דורשת מכוח תוכנית הרובעים שמאפשרת מיזמי תמ"א 38, ואשר נדחות בזו אחר זו על ידי שמאים מכריעים. במקרה נוסף אסר בית המשפט העליון על העירייה להמשיך ולגבות מבעלי נכסים היטלי השבחה עבור שימוש חורג מהיתר.

ואולם שלל ההחלטות המתקבלות נגד העירייה אינו מרפה את ידיו של הייעוץ המשפטי העירוני. גם כיום, כאשר מתקבלת החלטה לרעת העירייה בערכאה נמוכה - של שמאי מכריע או ועדת ערר מחוזית - ממשיכה העירייה לערער עד להכרעה בעליון במידת הצורך. כל אלה מציבים סימן שאלה גדול בדבר התנהלותה בתחום התכנון והבנייה. העירייה אמנם פועלת בשם השמירה על הקופה הציבורית, אולם האופן שבו בעלי נכסים נגררים לאורך שנים לבתי משפט במאבקים על 300-200 אלף שקל מסב נזקים הן ליזמים והן לתושבים ובעלי הנכסים. זאת תוך שהעירייה בכל מקרה מכניסה לקופתה מיליארדי שקלים בשנה ממיסוי מקרקעין.

אחת התוכניות שמביאה היום לריבוי הליכים משפטיים היא תוכנית הרובעים שאושרה ב־2018, ומטרתה לייצר ודאות תכנונית בתחום חיזוק המבנים תמ"א 38, עם הוראות ברורות לכל אזור בעיר. עם אישור התוכנית החלה העירייה לשלוח חיובי היטל השבחה למוכרי דירות, אף שזכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה. זאת בשל עמדת העירייה שהתוכנית היא המאפשרת את מימוש התמ"א, ולכן היא משביחה.

עיריית ת"א | צילום: אוראל כהן

בעקבות זאת בעלי נכסים רבים שביקשו למכור את דירותיהם - וגילו כי עליהם לשלם היטל השבחה בגובה של מאות אלפי ואף מיליוני שקלים - פנו להליך בוררות במסלול של שמאים מכריעים. בפסיקות השמאים, שהלכו והצטברו, קוצצו היקפי ההיטלים במידה ניכרת בנימוק שכמעט לא חלה השבחה בעקבות התוכנית. השמאי המכריע אלי כהן אף הגדיר את תוכנית הרובעים באחת מהחלטותיו כ"ציר עוקף פטור לתמ"א ועומדת בניגוד לכוונת המחוקק". כעת ההערכה היא כי העירייה תערער לערכאות גבוהות יותר, מה שעשוי להוביל לשנים של חוסר ודאות.

בבדיקה שערך משרד שמאי המקרקעין קמיל טרשנסקי רפאל, המייצג בעלי נכסים רבים בהליכים מול העירייה, נמצא כי במהלך 2018-2017 נמכרו ברובע 3, הכולל את אזור הצפון הישן ומרכז העיר כ־1,000 דירות יד שנייה וכ־110 דירות חדשות. כלומר בהנחה שיתאפשר לעירייה לגבות היטלי השבחה, יוזרמו לקופתה מאות מיליוני שקלים בשנה.

טקטיקות ידועות

לדברי השמאי דני טרשנסקי, התנהלות זו מאפיינת את עיריית תל אביב כבר כמה שנים, ולאו דווקא בנוגע לסוגיות האחרונות: "לפני שלוש־ארבע שנים, בעקבות אישור תוכנית 3700, לבניית אלפי דירות בצפון קו החוף של העיר, העירייה ביקשה מכלל בעלי הקרקעות היטלי השבחה בשווי של חצי מיליון שקל מכל בעל דירה. ההיטל ירד ב־30%־40% אחרי שורה של שומות מכריעות. זו ועדה רעבה, יש לה את הכוח והיא נלחמת לקבל את הכסף. העירייה רואה את הצד שלה, ועד שאין לה החלטה של בית משפט עליון שקובעת תקדים היא ממשיכה להילחם על הכסף".

לפני שבועיים ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד הילה סירוטה לבנה, ביטלה חלקים גדולים מההנחיות המרחביות לבנייה שניסחה העירייה. ההנחיות נקבעו מתוקף הרחבת סמכותן של הוועדות המקומיות במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, ונכנסו לתוקף לפני כשנתיים. אלא שבניגוד לשאר הרשויות המקומיות, התקנות שקבעה עיריית תל אביב לא הגדילו את מידת הוודאות בנוגע לבינוי בעיר, אלא הפכו לחסם שהביא יזמים ואנשי מקצוע לעתור לוועדת הערר המחוזית.

בהחלטה קבעה הוועדה כי חלק מההנחיות נקבעו שלא בסמכות, חלקן עומדות בניגוד לקביעותיהם של מוסדות תכנון בכירים יותר, וחלקן אף פוגעות באופן בלתי סביר בזכות הקניין. הוועדה ביטלה פרקים שלמים המתייחסים לעצים או לניהול אתרי בנייה, ובפרקים אחרים הטילה על הוועדה המקומית לערוך שינויים מהותיים. לדברי עו"ד דוד בסון ממשרד הרטבי בורנשטיין בסון ושות', עיריית תל אביב ניצלה את ההנחיות המרחביות עד תום: "הם קבעו הנחיות מאוד מפורטות מתוך חריצות יתר ורצון להיות מפורטים, אבל הם הגזימו, ולראיה הוועדה ביטלה את ההנחיות והעירייה הפסידה".

עו"ד עופר טויסטר מוסיף: "המטרה היתה לפשט את הדברים וליצור ודאות, אבל חלק מהדברים יצאו מפרופורציה. ההנחיות המרחביות נועדו לייצר ודאות והגיעו עד כדי אבסורד. יש לבחון כל רשות קודם כל בקצב של הוצאת ההיתר ותכנון, ואת המבחן הזה עיריית תל אביב לא עוברת כרגע. היא נמצאת בתסבוכת בהוצאת ההיתרים".

השבחה פיקטיבית

החלטה נוספת שהתקבלה בסוף ינואר השנה על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה עסקה בחישוב היטל ההשבחה עבור הקלה שאינה מוסיפה זכויות בנייה, אלא רק מאפשרת לממש אותן. בעוד שדרישת העירייה היתה לקבל השבחה עבור 100% מהזכויות, החליטה הוועדה כי היקף ההשבחה הוא 15% בלבד, כפי שקבעה גם השמאית המכריעה שושי שרביט.

השמאי דני טרשנסקי. "כל עוד אין תקדים של העליון, העירייה נלחמת"

הוועדה אף האשימה את עיריית תל אביב ביצירת השבחה פיקטיבית לצורכי מס: "הוועדה המקומית מבקשת מוועדת הערר בתיק זה להתערב בהחלטת השמאית המכריעה, שאמדה את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לשווי השוק האובייקטיבי שלהם, לייחס להם שווי מופחת, מלאכותי, שאינו משקף את שווי השוק האובייקטיבי ואת המחיר שבו יכולה היתה העוררת למכור אותם ערב ההקלה, ובכך להגדיל מלאכותית את היטל ההשבחה".

מכה נוספת נחתה על עיריית תל אביב בינואר השנה, כאשר בית המשפט העליון אסר עליה להמשיך ולגבות מבעלי נכסים היטלי השבחה עבור מתן אישור לשימוש חורג מהיתר. שימוש חורג מתוכנית משמעו החלפת ייעוד הנכס לייעוד שאינו נכלל בתב"ע (תוכנית בניין עיר). שימוש שלא לפי ההיתר נחשב אירוע מינורי יותר, ואותו העליון אסר על העירייה למסות. בעקבות ההחלטה צפויה העירייה להפסיד הכנסות של מאות מיליוני שקלים בשנה, ואף עלולה להיתבע בסכומי עתק על ידי בעלי נכסים שכבר שילמו היטל כזה.

השופטים דפנה ברק ארז, עופר גרוסקופף ואלכס שטיין ציינו בהכרעתם כי "היתר לשימוש חורג מהיתר אינו מקנה שימוש זמין יותר לזכויות, שכן הזכויות כבר זמינות ורק 'ממתינות' למימוש. כלומר אירוע המס הוא אישור התוכנית והקניית הזכויות. מתן היתר לשימוש חורג מהיתר מהווה אירוע מימוש של אותן זכויות".

לפי עו"ד טויסטר, אף שמדובר בהפסדים כואבים, "הם עדיין זניחים וברור שלא מדובר במשהו שמערער את היציבות הכלכלית של עיריית תל אביב. יש עוד הרבה תוכניות חדשות שצפויות להכניס לעירייה סכומי עתק בשנים הקרובות".

אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר ת"א: "התושבים ובעל הקרקעות רוצים לקבל את התוספות המקסימליות מתוקף תוכניות הבנייה, אבל רוצים את זה בחינם וזה לא עובד ככה. אנחנו צריכים לתת מענה לשטחי ציבור, ולעיר תל אביב יש הוצאות שאין לרשויות אחרות ושלא ממומנות על ידי המדינה. אנחנו לא עיר עשירה, אנחנו עיר מאוזנת שמנהלת נכון את התקציב שלה ומשקיע במרחב הציבורי. תוכנית המתאר נתנה את הוודאות תכנונית הגבוהה ביותר לתושבים וליזמים. מרבית התוכניות שמקודמות בעיר הן מתוקף תוכנית המתאר. בנושא תמ"א 38 היא עצמה אינה ודאות תכנונית, היא תקנה זמנית ונתונה לשיקול דעת הוועדה המקומית. ממשלת ישראל השאירה את הוועדות המקומיות להתמודד עם השלכות הבנייה של התוכנית, ואין שום אפשרות לתת מענה לשטחי הציבור לתושבים שיבנו את הדירות האלה. ניסינו להיאבק בתמ"א ולא הצלחנו, וכדי לתת ודאות קידמנו את התוכנית לשטחי ציבור. מי שמתנגדים הם היזמים".

ראש העיר רון חולדאי."לא רואים לנגד עינינו אינטרסים צרים של יזמים ובעלי נכסים" | צילום: עמית שעל, יובל חן

מהעירייה נמסר: "העירייה רואה מול עיניה את האינטרס הציבורי ולא אינטרסים צרים של יזמים או בעלי נכסים פרטיים. העירייה משקיעה משאבים רבים בשיפור המרחב הציבורי. בנוסף משקיעה העירייה בתשתית תכנונית הן ברמה האסטרטגית לקביעת חזון לתוכנית מתאר והן ברמה הפרטנית להתחדשות שכונות, תוכנית הרובעים, שימור ותכנון עתידי. בתמ"א 38 ובתקנות שבס כחלון מוצא היתר בנייה ללא היכולת לתת מענה לצורכי ציבור לאוכלוסייה החדשה. התוכנית שמקדמת העירייה נועדה לאפשר לוועדה המקומית לבחון את הבקשות להיתרים בהיבט סביבתי של שטחי ציבור ולקבוע אם התוספת דורשת זאת. בנוגע להיטלי השבחה, הוועדה המקומית גובה היטל השבחה בהתאם להוראות הדין. שומות הוועדה עולות בקנה אחד עם הלכות של בית המשפט העליון, של פסקי דין של בתי משפט מחוזיים והחלטות של ועדות הערר השונות. תחום התכנון והבנייה עובר שינויים רגולטוריים, ומטבע הדברים שינויים אלה מביאים עמם מחלוקות משפטיות".