רוני איל-להב: "דיירים סרבנים הם נזק כלכלי עצום למשק הישראלי"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בימים האחרונים התבשרנו על יוזמה מבורכת של משרד המשפטים, מינהל התכנון ומשרד האוצר, אשר תסייע לבעלי דירות בבית משותף בקידום ובמימוש פרויקטים של התחדשות עירונית. לפי היוזמה, יופחת הרוב הדרוש לנקיטה בהליכים משפטיים נגד שכנים המתנגדים לביצוע הפרויקט, מ-80% ל-66% בלבד. התיקון יחול הן על פרויקטים של פינוי-בינוי והן על כאלה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).

החוק קובע כי לשם ביצוע פרויקטים מסוגים אלה (בשונה מנקיטה בהליכים משפטיים נגד שכנים מתנגדים) יש צורך בהסכמת 100% מבעלי הזכויות בבניין. ואמנם, אין חולק כי חתימת כל בעלי הזכויות על הסכמה לביצוע הפרויקט היא המצב האידאלי. עם זאת, ככל שפרויקטים כאלה הופכים לנפוצים יותר, אנו עדים לתופעה של מיעוט דיירים המתנגד לביצועם מטעמים אנוכיים, נקמניים או על מנת לסחוט הטבות מהיזם.

אותם מתנגדים (המכונים גם "סרבנים") מתעלמים מהעובדה שהם חיים בבית משותף, ורואים לנגד עיניהם את טובתם האישית בלבד – גם כשזו באה על חשבון כלל הדיירים בבניין. הם דואגים לצבוע את התנגדותם בצבעים לגיטימיים, אולם לרוב פני הדברים הם שונים: בבסיס ההתנגדות עומד הרצון לקבל יותר מהשאר. ככלל, מדובר בסחטנות גרידא. התנגדות, קטנונית ככל שתהיה, יכולה לעכב ו"לתקוע" פרויקט למשך שנים רבות. לעתים היא אף יכולה להביא לכך שפרויקט כלל לא ייצא אל הפועל.

פינוי-בינוי ביהוד-מונוסון. מעת לעת יש גם התנגדויות ענייניות, אך לרוב הן פתירות | צילום: אוראל כהן

ההתמודדות עם התופעה נעשית באמצעות שני כלים: הגשת תביעה נזיקית לפיצויים מהדייר הסרבן; והגשת תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, שבסמכותה "להחליף" את הדייר הסרבן תוך מתן הסכמתה לפרויקט. על פניהם אלה כלים טובים ויעילים. אך האמת היא שמדובר בכלים חסרים, שהדרך אליהם אינה נגישה דיה. כך למשל, הדלת להגשת תביעה למפקחת על רישום המקרקעין נפתחת רק מקום בו קיימת הסכמה של 80% מבעלי הזכויות בבניין הרלוונטי, שלדירותיהם צמודים לכל הפחות 80% מהרכוש המשותף.

דרישה זו מובילה למצב שבו לא ניתן לנקוט בהליכים משפטיים לטובת מימושם של פרויקטים רבים, והם מתמוססים בשל התנגדות בלתי-סבירה של מקצת הדיירים. כך גם, למרבה האבסורד, בבניין שמתגוררים בו ארבעה דיירים בלבד, שאחד מהם מסרב שרירותית לביצוע הפרויקט. מעבר לסתימת הגולל על פרויקטים רבים, מדובר אפוא בפגיעה בזכות יסוד של רוב הדיירים – זכות הגישה לערכאות.

הזכות להישמע נשמרת

בקרב עורכי דין העוסקים בייצוג בעלי דירות בפרויקטים פוטנציאליים של התחדשות עירונית, קשה יהיה למצוא אחד שלא נתקל בדייר שסירב לביצוע פרויקט מסיבות אזוטריות, במקרה הטוב, או בשל נקמנות וסחטנות במקרה הפחות טוב – והנפוץ יותר. לרוב, ההתנהלות בין עורכי הדין, היזמים והדיירים לבין השכנים המתנגדים מוטה לריצוי סרבני החתימה, לעתים על חשבון היזם וחמור מכך – על חשבון יתר השכנים בבניין.

פסק דין שהוציאה באחרונה המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב העניק לדיירת בבניין העתיד לעבוד תמ"א 38/2 פיצוי כספי של חצי מיליון שקל, לאחר שקיבלה את טענתה של הדיירת כי היזם הפר את עיקרון השוויון בחלוקת התמורות בין הדיירים. אף שפסק הדין מבורך כשלעצמו, הרי שהוא תוצאה של ניסיון נואש כמעט מצד היזם להגיע לרוב ההסכמה הדרוש באמצעות "קנייתו" של אותו מיעוט סרבן.

אכן, מעת לעת קיימות התנגדויות ענייניות, אולם הן פתירות בדרך כלל ולא מעכבות ביצוע פרויקטים. אולם לא כך ברוב המקרים, ועשרות אם לא מאות פרויקטים לא יוצאים כיום אל הפועל רק בשל התנגדויות חסרות שחר.

יקומו המתנגדים ויטענו כי זכות הסרבנים, תהא סיבתם אשר תהא, להישמע גם כן. לעניין זה חשוב להבהיר, כי דייר סרבן אשר קיימת לו (לדידו) סיבה עניינית לסירוב, יקבל בכל מקרה את יומו בפני המפקחת על רישום המקרקעין, ויוכל להביא בפניה את כלל טיעוניו ונימוקיו לסירוב. כך שהורדת שיעור הסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט אינה פוגעת כלל ועיקר בסרבנים – עדיין עומדת להם האפשרות לשטוח את טענותיהם.

עו"ד רוני איל-להב. כל התנגדות יכולה לעכב פרויקט במשך שנים | צילום: נוי דקל

נזק עצום למשק

נחיצותם ויתרונותיהם של פרויקטי התחדשות עירונית ידועים לכל: הדיירים מרוויחים בניינים מטופחים וחזקים יותר, דירות חדשות הכוללות ממ"ד ומרפסת שמש (ובדרך כלל גם גדולות יותר וממוקמות בקומות גבוהות יותר) וכמובן שמקום חניה, שלרוב לא היה קיים בבניין הישן; היזמים נהנים ממכירת דירות חדשות, קבלנים נהנים מפירות הביצוע, וכך גם קבלני משנה ונותני שירותים נוספים. מרוויח עיקרי נוסף הוא שוק הדיור שנהנה מהגדלת ההיצע.

אם בדיירים עסקינן, הרי שבדיקה שמאית פשוטה תגלה כי בתל אביב, למשל, שווי כל דירה חדשה שנבנית בפרויקט תמ"א 38 עולה ביותר ממיליון שקל בממוצע משווי הדירה הישנה. הוספת מקום חניה אחד לבדו שווה מאות אלפי שקלים, וזאת בנוסף כמובן לעליית הערך של הדירה עצמה. גם אם נתעלם כליל מהנתון הכלכלי, בל נשכח את הבסיס שעומד ביסוד הליך התמ"א: ביטחונם של הדיירים בבניין חדש, מחוזק וממוגן – ערך שאינו בר כימות.

לא יהיה זה מוגזם לומר כי אותם מתנגדים לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 גורמים נזק כלכלי עצום למשק הישראלי – הן באופן ישיר, הן באופן עקיף והן בפוטנציה (מקום בו יקרסו חלילה בניינים ישנים בשל אי-עמידותם לרעידת אדמה או למתקפת טילים). הגיע הזמן שהרשויות, הן המחוקקת והן המבצעת בשיתוף השופטת, תיקחנה אחריות על מצב עגום ובלתי-נסבל זה, שבו מעטים כל כך גורמים נזק רב כל כך לרבים כל כך. היוזמה להורדת רוב ההסכמה הדרוש היא צעד ראוי בכיוון הנכון.

הכותבת היא שותפה במשרד כהן איל ושות' עורכי דין