בגלל תלונות התושבים: רמת גן מפחיתה כדאיות לתמ"א 38

עיריית רמת גן מקדמת בשבועות האחרונים מסמך מדיניות חדש לתמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה. זאת לאחר מספר חודשים שבהם העירייה הקפיאה לחלוטין קידום פרויקטים כדי לאפשר להנהלת העיר החדשה - ראש העירייה כרמל שאמה הכהן ויו"ר ועדת התכנון המקומית אדם קניגסברג - לבחון את הנושא.

עד לפני שנתיים נחשבה רמת גן לעיר מובילה בקידום ואישור פרויקטי התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38, אולם עם התרבות תלונות התושבים בדבר העומסים הכבדים שיצרו הפרויקטים על התשתיות, הפחיתה העירייה משמעותית את מספר האישורים. ממסמכים שהגיעו לידי "כלכליסט" על המדיניות המתגבשת בנושא עולה כי העירייה צפויה להמשיך ככל הנראה במגמה זו, ולצמצם את היקף זכויות הבנייה - דבר שיקטין את הכדאיות הכלכלית של היזמים להיכנס לפרויקטים של התחדשות.

מי שמוביל את מסמך המדיניות החדש הוא יו"ר הוועדה המקומית וסגן ראש העיר קניגסברג. במצגת שהציג לאחרונה לחברי מועצת העיר הסביר כי עקרונות המדיניות החדשה נגזרים במיוחד מרוחב הכביש שעובר ברחוב בו מבוצע הפרויקט. ברוחב כביש של 10-8 מטר תותר בנייה של עד שבע קומות בלבד; ברוחב עד 12 מטר אפשר יהיה להגביה את הבניין עד 8 קומות, ברחובות שרוחב הכביש בהם מעל 12 מטר תתאפשר בנייה של עד 9 קומות. במדיניות הקודמת התאפשר לבנות עד עשר קומות ברוב המקרים.

רמת גן | צילום: אוראל כהן

בנוסף לכך במגרשים שגודלם עד 600 מ"ר - המרחק של הבניין מגבולות המגרש יהיה לכל הפחות 3.6 מטר, בעוד המדינות הקיימת מאפשרת להתקרב עד 3 מטר מגבול המגרש. בהערכה גסה, משמעות הדבר היא הפחתה נוספת של כ־70 מ"ר משטח הבנייה בכל פרויקט. המרכיב השלישי שכוללת המדיניות החדשה הוא צמצום צפיפות הבנייה, כלומר כמות הדירות שמותר לבנות. בבניין טיפוסי בן 8 קומות תתאפשר בנייה של עד 21 דירות, בעוד היום אפשר לבנות בבניין כזה 24 דירות.

אברהם להב, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז דן, מלין על ההתפתחויות: "מרבית רחובות העיר הם ברוחב 12-10 מטר, ומכאן שהמדיניות החדשה חותכת שתי קומות לעומת המדיניות הנוכחית". להערכתו, מדובר בצמצום של כ־400 מ"ר מהשטח שהיה מותר לבנות בו.

כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן

קניגסברג הסביר בישיבת המועצה כי פרויקטים שקיבלו את אישור הוועדה המקומית יוכלו להתקדם, אך פרויקטים שכבר הוגשו והוועדה טרם דנה בהם יצטרכו להתאים את עצמם לכללים החדשים. בעניין זה אומר להב: "לנו ידוע על לפחות 150 בניינים שממתינים לאישור הוועדה אחרי שהוגשו תוכניות על פי המדיניות הקודמת של העירייה, ולא ברור כרגע מה עתידם. אנחנו מבינים את השיקולים של ראש העיר והחשש מהגברת העומס על התשתיות, אולם בעיר יש אלפי תושבים ששבויים בבניינים ישנים וממתינים לאישור תוכניות".

המדיניות החדשה הזו מתווספת לשורה של מסמכים, החלטות ופסקי דין שמטלטלים את תחום התמ"א 38 בכלל וברמת גן במיוחד. מאז הממשלה אישרה את תמ"א 38 היא עברה ארבעה שינויים מרחיקי לכת, שהרחיבו את זכויות הבנייה, במיוחד במסלול של הריסה ובנייה מחדש. המהלך עורר תרעומת בקרב עיריות רבות, שטענו כי התוכנית מוסיפה זכויות, אך אינה מאפשרת להן להגדיל את שטחי הציבור בהתאם ואינה מניבה להם די הכנסות. הענף ידע שנים של שגשוג ברמת גן בתקופות שבהן הוענקו ליזמים זכויות ניכרות, והחשש כעת הוא כי צמצום הזכויות יביא לקיפאון.

אברהם להב, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז דן | צילום: יוסי כהן

שמאי המקרקעין ישראל יעקב אמר ל"כלכליסט": "המשמעות המיידית של הטיוטה הזו היא הקפאה של כל תוכניות התמ"א ברמת גן. אם התוכנית תתקבל, היזמים ייאלצו להשקיע הרבה מאוד כסף כדי לתכנן הכל מחדש. יזמים קטנים שאין להם כיסים עמוקים עלולים להיעלם. נוסף על כך, ברגע שזכויות הבנייה מצטמצמות, הרבה פרויקטים יוצאים מהמשחק בשל חוסר כדאיות כלכלית. בדרך כלל אלה פרויקטים ששיעור הרווחיות שלהם גם כך גבולי ועומד על 16%. רמת גן היא הקטר של פרויקטי התמ"א. ברגע שמתקבלת החלטה כזאת, אני חושש שרשויות נוספות ילכו אחריה, בעיקר רשויות בהן מכהנים ראשי עיר חדשים. המערכת עלולה להיכנס לקיפאון".