מתחם המשרדים החדש של מנהטן הוא מלכודת למילניאלס

הנרי קראביס הביט מבעד לחלון חדר הישיבות בקומה ה־42 וראה את הנוף של הסנטרל פארק והרבה מעבר לו. הוא הרהר בוויתור עליו. במשך 38 שנים אכלסו קראביס וקרן ההשקעות שלו קולברג־קראביס־רוברטס (KKR), את אחת הכתובות המבוקשות במנהטן, בהצטלבות השדרה התשיעית ורחוב 57.

אבל בשנה הבאה KKR עוזבת. המשרדים החדשים שלה יהיו בקומפלקס המשרדים החדש הדסון יארדז על גדות הנהר במערב מנהטן, באזור שעמד בשיממונו עד לפני כעשור. קראביס (75) מודה שמה שהכריע את הכף היה רצונו לברוח מהאווירה הרשמית של המשרדים הנוכחיים, שפרושים על פני כמה קומות לא סמוכות זו לזו, ולעבור לחלל פתוח ורציף, שייצור אווירת עבודה פתוחה בסגנון עמק הסיליקון.

מעודד מפגשים בין אנשים

"אנחנו מאוד ממוקדים בשינוי הדרך בה אנו עובדים. התקשורת היא קריטית, אנשים שמדברים אחד עם השני, שנתקלים אחד בשני לעתים תכופות, שאומרים אחד לשני 'בוא נלך לשתות קפה'. אז כל העיצוב של המשרדים החדשים מכוון לזה", מסביר קראביס. בין היתר, בחלל החדש יהיו מדרגות שיעברו בכל שבע הקומות ששכרה KKR, כדי לעודד מפגשים בין העובדים. "זה מה שהצעירים רוצים היום", אומר קראביס, "זה מה שהם מחפשים".

האדסון יארדז. ניו־יורקרים מתארים את המתחם כעיר בתוך עיר ללא נשמה | צילום: איי אף פי

פרויקט הדסון יארדז, שנבנה בהשקעה של 25 מיליארד דולר, הוא אחד מהשאפתניים שנראו במנהטן מאז בניית מרכז רוקפלר בשנות השלושים של המאה שעברה. בשבוע שעבר הוא נפתח רשמית לאחר יותר מעשר שנים של בנייה.

מדובר במפגן כוח הנדסי. מגדלי המשרדים נבנו על רחבה מוגבהת שנמצאת מעל פסי רכבת. קורות ברזל במשקל 90 טונות עוצבו במיוחד כדי לתמוך במבנה, שהמהנדסים כללו בו גם מערכת קירור שנועדה להבטיח ששורשי העצים השתולים ברחבה לא יתחממו יתר על המידה.

כפי שניתן ללמוד מ־KKR, הדסון יארדז הוא ביטוי קיצוני למגמה נרחבת בעולם הנדל"ן המסחרי — הפיכתם של בניינים וחללים לנשק יעיל במלחמה על משיכת עובדים צעירים ומוכשרים.

החברות שיזמו את הפרויקט, רילייטד קומפניז ואוקספורד פרופרטיז, השתמשו בנקודה הזו כאלמנט מרכזי באירועי המכירות שפיתו את KKR וחברות בולטות אחרות לעבור להדסון יארדז מהדאונטאון והמידטאון של מנהטן. בין אלו שיבצעו את המהלך ניתן למנות את בלאקרוק, קרן ההשקעות הגדולה בעולם, פירמת עורכי הדין בויס, שילר אנד פלקסנר, וקרנות הגידור ת'ירד פוינט של דניאל לואב ופוינט 72 של סטיבן כהן.

"כשרק התחלנו לדבר עם חברות על לעבור לכאן, הן הסתכלו עלינו בצורה מוזרה", נזכר מנכ"ל רילייטד ג'ף בלאו. אסטרטגיית השיווק הראשונה של בלאו התמקדה בשווי — המשרדים החדשים והמהודרים עלו פחות מאלו שבמרכז מנהטן.

האסטרטגיה הזו נחלה הצלחה מוגבלת מאוד. אז בלאו חזר לשולחן השרטוטים. בסופו של דבר הוא הבין שמה שיעניין את קראביס ומנכ"לים אחרים הוא החיוניות של המשרדים ושפע הפינוקים שהם מציעים, שיהוו גורם משיכה לדור חדש של עובדים עם מערכת ציפיות שונה. "הם לא באו בגלל המשרדים, הם באו בגלל שהם הבינו שזו הדרך שאנשים רוצים לעבוד, כך ייראה מקום העבודה של העתיד".

העתיד נראה כמו חלונות מהרצפה עד התקרה, מעליות מהירות ובניינים בלי עמודים פנימיים שמאפשרים לבנות חללים פתוחים מהקצה עד הקצה. מחוץ לבנייני המשרדים, הדסון יארדז מלא באטרקציות עבור הדור שהגבול בין חייו המקצועיים והאישיים מטשטש והולך. בלאו רואה בעיני רוחו עובד מדור המילניום שיגיע לעבודה דרך פארק היי־ליין שמקיף אותו, ייכנס למשרד, אולי יקפוץ בין לבין לעשות יוגה במכון הכושר ואחר כך יעבוד עוד קצת מאחד מבתי הקפה או החללים השיתופיים — כל זאת בלי לעזוב את המתחם. חברות ההייטק שהיוו השראה לתכנון של הדסון יארדז, בולטות בהיעדרן.

היזמים השקיעו גם 600 מיליון דולר במשכן אמנויות עם גג נפתח, שמשמש ביום־יום כרחבה פתוחה. 200 מיליון דולר נוספים הושקעו בבניית גרמי מדרגות מסורגים שמובילים לשום מקום, בעיצובו של האמן הבריטי תומאס הית'רוויק. בנוסף, במתחם יש כ־350 אלף מ"ר של חנויות ומסעדות, בין היתר של השפים הכוכבים תומאס קלר וחוסה אנדרס. אם שפע האפשרויות יסחרר את אחד העובדים יותר מדי, הוא יוכל לבקר במרפאה למנויים במתחם, שאותה מפעיל בית החולים מאונט סיני. "נגמר הסיפור הידוע של להגיע למשרד, לצאת בחמש ולחזור לבית בפרברים", פוסק בלאו.

אבל יש ניו יורקרים שמלגלגים על החזון של בלאו. למעשה, אחת מנקודות הביקורת הבולטות על האדסון יארדז היא שהפרויקט נעדר כל חזון קוהרנטי והוא לא יותר ממאמץ מוגזם למשוך עסקים ותיירים לאיזור, שאחרת לא היה מעורר כל עניין. מותחי הביקורת מתארים את המתחם כ"עיר בתוך עיר" חסרת כל אופי ונשמה שמנותקת משאר מנהטן.

"אם אהבתם את הגלריה ביוסטון, אתם תאהבו את הדסון יארדז", אומר היועץ הפוליטי הניו יורקי האנק שיינקופף, שהשווה את המתחם לקניון שנפתח במרכזה של העיר הגדולה בטקסס. לדבריו של שיינקופף, דירות היוקרה שמוצעות למכירה במתחם נועדו לאוליגרכים רוסים וסינים שרוצים שילדיהם יגדלו בגרסה סטרילית של ניו יורק. ואכן, כתבה על הדסון יארדז שפורסמה בניו יורק מגזין כינתה אותו "עיר פנטזיות למיליארדרים".

יו אוניל, מייסדה אפל־סיד, פירמת ייעוץ לפיתוח כלכלי שעבדה עם היזמים של הדסון יארדז, מזכיר שפרויקטים חדשים נוטים להתקבל במקלחת של צוננים על ידי הניו יורקים הוותיקים. בסופו של דבר, הוא מסביר, הפרויקטים הופכים להיות חלק מהמרקם העירוני. "אני חושב שבשנות השלושים נאמרו דברים דומים על מרכז רוקפלר", מגיב אוניל לביקורת על הניתוק של מתחם הדסון יארדז מהעיר. בין אם התושבים אוהבים אותו או לא, אוניל טוען שהיזמים נתנו תשובה מוחצת לשאלה שהופנתה אליהם בתחילת תכנון הפרויקט, לאחר המשבר של 2008, "האם תצליחו למשוך לשם חברות?".

עורכי דין בתאים שקופים

אחת החברות שעשתה את המעבר היא פירמת עורכי הדין מילבנק, שמשרדיה הישנים ממוקמים בכיכר צ'ייס מנהטן באזור וול סטריט. "הם היו משרדים קלאסיים: הרבה עץ, מעט אור טבעי והרבה עורכי דין שעובדים מאחורי דלתות סגורות", מספר מנהל הפירמה דיוויד וולפסון.

כיום, לנוכח התחרות על עורכי דין צעירים ומוכשרים מצד חברות טכנולוגיה וקרנות פרייבט אקוויטי, מנסה מילבנק לשנות את תדמיתה. אחרי שקיצרה את שמה ושינה את הלוגו, בחודש שעבר היא עברה למשרדים חדשים בהדסון יארדז. כשהעובדים יוצאים מהמעלית הם נתקלים בבר שבו הם יכולים לשתות קפה. אין במשרדים מסדרונות כך שהאור נשפך פנימה בלי להיחסם. המראה של עורכי הדין בתאים השקופים הוא משונה, כמו להתבונן בחיות מנומסות בכלובי גן חיות מודרני. אמנות אתיופית תלויה על הקיר, וחדר האוכל היה יכול באותה מידה להיות של ענקית הייטק כמו גוגל. "תוך כדי המירוץ לגיוס כישרונות חדשים הבנו שהחלל שבו עבדנו היה נקודת תורפה. אנשים תפסו אותנו כמוסתרים מאחורי קירות, למרות שהתרבות הארגונית היתה פתוחה", מסביר וולפסון. "הבנו שהטעם של האנשים השתנה. העולם השתנה", הוא אומר.