למ"ס: התחלות הבנייה צנחו ב-2018 ב-10.4%

בשנה שעברה החלה בנייתן של כ-47,430 דירות - צניחה של 10.4% בהשוואה ל-52,930 דירות שהחלה בנייתן בשנת 2017. כך עולה מנתוני התחלות וגמר בנייה לשנת 2018, שפרסמה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). כמו כן, מדובר בנתון נמוך משמעותית מהיעד הממשלתי אשר הוגדר לשנה זו, במטרה לענות על הביקוש לדירות, אשר עומד על 60 אלף התחלות בניה. כמות ההתחלות בפועל נמוכה ב-21% מהיעד הממשלתי.

מדובר בחדשות לא טובות לשר האוצר משה כחלון ולפקידיו, שכן להיצע הנמוך עשויות להיות השלכות שליליות על מאמצי הממשלה להמשיך בהורדת מחירי הדירות. נזכיר, כי על פי מדד מחירי הדירות האחרון, חלה ירידה שנתית מינורית של 0.7% במחירי הדירות במהלך 2018.

עם זאת לפי נתוני המגמה (הנאמדים לאחר השפעת אי-הסדירות מנתונים מנוכי העונתיות), במחצית השנייה של שנת 2018 (יולי-דצמבר) החלה מגמת עלייה בהתחלות הבנייה בקצב של כ-3.7% בממוצע לרבעון, זאת לאחר ירידה של כ-3.6% בממוצע לרבעון מאז הרבעון הרביעי של 2016. נכון לסוף דצמבר 2018, מספר הדירות בבנייה פעילה עמד על כ-117.6 אלף דירות, לעומת כ-119.9 אלף דירות בסוף דצמבר 2017.

מתוך כלל הדירות, כ-22.7% נבנו בבתים בודדים ובתים דו-משפחתיים, וכ-27.5% נבנו בבניינים בני 10 קומות ויותר. השיעור הגבוה ביותר של בתים צמודי קרקע נבנה במחוז הצפון - כ-54.9%, בעוד שבמחוז תל אביב מהוות דירות אלה כ-4.7% בלבד.

הירידה הגדולה ביותר בהתחלות הבנייה - במחוז חיפה

בחלוקה למחוזות, המספר הגדול ביותר של דירות שהחלה בנייתן אשתקד היה במחוז המרכז עם כ-24.8% מכלל הדירות, ואחריו במחוז תל אביב עם כ-21% מהדירות. במחוז ירושלים החלה בניית 7.3% מהדירות.

הירידות המשמעותיות ביותר לעומת 2017 היו במחוז חיפה (כ-37%), במחוז הצפון (14.6%), במחוז הדרום (כ-12%) ובמחוז ירושלים (10.7%). במחוז מרכז נרשמה ירידה של 5%, ואילו במחוז תל אביב לעומת זאת, נרשמה עלייה של כ-10.7%.

בחלוקה ליישובים, המספר הגבוה ביותר של דירות שהחלה בנייתן אשתקד היה בירושלים עם 2,877 דירות - עלייה של 2.9% לעומת השנה שקדמה לה. במקום השני נמצאת בתל אביב עם כ-2,740 דירות, לאחר ירידה של כ-20% לעומת 2017. במקום השלישי הרצליה, שם נרשם זינוק של כ-46% ל-1,685 דירות שהחלה בנייתן, ובמקום החמישי ראש העין עם 1,640 דירות, פי 2 לעומת השנה שלפני.

יישובים נוספים שנרשמו בהם עליות בולטות כוללים את טירת הכרמל עם כ-1,200 דירות, פי 4 לעומת 2017, נהריה עם כ-720 דירות, פי 3 לעומת 2017, אשדוד בה החלה בנייתן של כ-750 דירות, פי 2.5 לעומת התקופה המקבילה אתשקד, וחולון עם כ-1,170 דירות, פי 2 בהשוואה לשנת 2017. בבאר שבע נרשמה עליה של כ-27% ל-1,232 דירות.

בערים יבנה, יהוד, קריית אונו, הרצלייה וראשון לציון, המשיכה מגמת העלייה בהתחלות בנייה, שהחלה כבר בשנת 2017. מנגד, השפעות תוכנית מחיר למשתכן משתקפות בנתונים, כאשר בקריית מוצקין למשל, נרשמה צניחה של 80% בהתחלות הבנייה ל-439 דירות. גם בחריש נרשמה ירידה בולטת של 76% ל-650 דירות.

ירידה במספר הדירות שהחלה בנייתן בתמ"א 38

בבחינת נתוני התחדשות עירונית - מספר הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסת בניין קיים והקמת בניין חדש עלה אשתקד בכ-17.9% לעומת שנת 2017, לכ-6,560 דירות, למעלה ממחציתן במחוז תל אביב. עם זאת מספר הדירות שהחלה בנייתן במסגרת תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניית בניין חדש ירד בכ-13.5% לכ-2,770 דירות. בנוסף, מספר הדירות שהוחל בבנייתן במסגרת תמ"א 38 במסלול של חיזוק ותוספת, ירד ב-2.2% לכ-2,310.

עוד עולה מהנתונים, כי מספר הדירות שבנייתן הסתיימה טיפס ב-3.2% אשתקד לכ-49,970 דירות. עם זאת נתוני המגמה מלמדים כי במחצית השנייה של 2018

נרשמה ירידה של כ-4.2% בממוצע לרבעון במספר הדירות שהסתיימה בנייתן, לאחר עלייה של כ-5.5% בממוצע לרבעון במחצית הראשונה של השנה. המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה היה במחוז המרכז - כ-27.6% מכלל הדירות. במחוז ירושלים הסתיימה בנייתן של 7% מהדירות בלבד - ירידה של כ-38% לעומת 2017. העליה הגבוה ביותר במספר הדירות שבנייתן הסתיימה נרשמה במחוז הדרום - כ-24.2%.

"ככה לא בונים דירה"

 

הנתונים על הצניחה בהתחלות הבנייה במהלך 2018, לא ממש מפתיעים את היזמים והקבלנים בשוק הנדל"ן, שהאטו את פעילותם בעקבות התערבות הממשלה בשוק הדיור באמצעות תוכנית מחיר למשתכן. "ככה לא בונים דירה", אומר ל"כלכליסט" יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס. "מי שחשב שידכא ביקושים ושהענף יספוג, יבליג וימשיך הלאה, שגה שוב. ממשלות ישראל לדורותיהן, מאז פריצת משבר הדיור בשנת 2011, טרם הפנימו את העובדה שהן אמנם שחקן משמעותי בשוק הדיור - אך לא השחקן הבלעדי".

"את הדירות בקרקעות המדינה אמורים לפתח ולבנות יזמים וקבלנים פרטיים, שמסכנים את מיטב כספם. כשהם צופים כיצד מצד אחד מדירים בפועל אוכלוסיות שלמות של לקוחות פוטנציאליים - משפרי דיור ומשקיעים, בין בהעלאת מיסוי ובין באמצעים אחרים, ומאידך ממשיכים להבטיח לציבור ירידות מחירים דרמטיות, גם הם עושים את החשבון שלהם, שמן הסתם יסתכם במצב העניינים הזה בפחות בניה".

דנוס הוסיף כי הנתונים לא מבשרים טובות לרוכשים, הממתינים לירידות מחירים. "פחות בניה משמעה פחות היצע, שבתורו לא יתמוך בירידת מחירים, להיפך", הוא מציין. המצב האבסורדי שאנו מצויים בו, כשמנסים ליצור כלכלה חדשה ולתמרץ ענף תעשייתי במהותו, מהחשובים במשק, באמצעות מיסוי, חייב להיפסק. רק הפחתת מיסוי בענף הנדל״ן תוכל להביא להגדלת היצעים שבתורה תסייע להורדת מחירים".

"יזמים לא מעוניינים להתחיל בפרויקטים חדשים"

כפי שדווחה הלמ"ס, בשנה שעברה החלה בנייתן של כ-47,430 דירות - צניחה של 10.4% בהשוואה לשנת 2017 ונתון הנמוך משמעותית מהיעד הממשלתי שהוגדר לשנה זו במטרה לענות על הביקוש לדירות ושעמד על 60 אלף התחלות בנייה. כלומר מספר התחלות הבנייה בפועל, היה נמוך ב-21% מהיעד הממשלתי – חדשות לא טובות לשר האוצר, משה כחלון, ולפקידיו, לאור ההשלכות השליליות שעשויות להיות על מאמצי הממשלה להמשיך בהורדת מחירי הדירות. לפי מדד מחירי הדיור האחרון של הלמ"ס חלה ירידה שנתית מינורית של 0.7% במחירי הדירות במהלך אשתקד.

"יזמים אינם מצטיידים בקרקעות חדשות ולא בונים גם על קרקעות שנמצאות בבעלותם", אמר עורך מחירון הדירות, לוי יצחק. "ככה זה כשהמדינה מצהירה שתוריד את מחירי הדירות ואינה משווקת קרקעות אלא לפרויקטים של מחיר למשתכן. התוצאה ברורה: מגמת הפעילות של שוק הנדל"ן הואטה. מספר העסקאות נמוך, היזמים תקועים עם מלאי בלתי מכור של דירות, יוצאים במבצעים כדי למכור את הקיים, ואינם מעוניינים להתחיל פרויקטים חדשים.

"הפריפריה רוויה במבצעים של מחיר למשתכן והקבלנים נמנעים מלה תחרות בפרויקטים אלה. מרבית הבנייה באזורי הביקוש היא בהתחדשות עירונית, תמ"א ופינוי בינוי, אבל גם בערים שהיו אלופות בפרויקטים של תמ"א ניכרת לאחרונה האטה, משום שהן אינן ערוכות מבחינת תשתיות להיקפי בנייה גבוהים. כפי שצפינו, מחירי הדירות כמעט ללא שינוי, אך הירידה בהתחלות הבנייה תביא בעתיד הנראה לעין לעליות מחירים".

אמנון מרחב, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים לשעבר), מזכיר כי מדובר בהמשך של מגמה ארוכה של ירידות. "על הממשלה הבאה חלה חובה להפסיק להתעלם מכך שנפער פער ענק בין מספר הדירות הנבנות במשק למספר משקי הבית שנוצרים כאן. פער זה עומד כיום להערכתנו על כ-165 אלף דירות חסרות, והמחסור גדל בכל שנה בכ-20%. חוקי הכלכלה פשוטים – כמוצר נמצא בחסר כל כך ברור, התוצאה תהיה זינוק במחירי הדירות. ישראל מתייבשת מדירות".

מרחב קורא לממשלה הבאה להזרים באופן מיידי קרקע מתוכננת לבניה בהיקף של 100 אלף יחידות דיור בשנה, ולטפל ברגולציה ובירוקרטיה, שייצרו לדבריו "כאוס תכנוני, בו מי שאמור לייצר את הדירות לא יודע כיצד לתכנן את מהלכיו ולהתמשכות בלתי נסבלת של תהליכי התכנון ורישוי בניה חדשה".

לדברי אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין, "מחיר למשתכן, היעדר מכרזי קרקע של המדינה ותשומות הבניה שעולות, מביאות את הקבלנים להתאים את עצמם לקצב המכירות. פועל יוצא הוא הקטנת התחלות הבנייה, שגוררות איתן עליות מחירים אני מקווה שהממשלה החדשה, אם תחליט להמשיך עם התכנית של מחיר למשתכן, תשנה את התמהיל למינון של עד 25% מחיר למשתכן ו-70% דירות לשוק החופשי, רק אז נראה שחרור לחצים".