"למשקיעים ישראלים אין סיכוי להשקיע בעצמם בהשקעות נדל"ן טובות בעולם"

נדיר למצוא מישהו שמתפרנס מתחום מסוים ומזהיר מכניסה אליו, אבל זה בדיוק מה שעשה אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס שמתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, השקעות אלטרנטיביות ואנרגיה מתחדשת.

בשנת 2017, בשיא הפופולריות של השקעה בנדל"ן בחו"ל, הביע רוזנהיים את דאגתו כשאמר בראיון את המשפט הבא: "אחוז גבוה מאוד מהשקעות נדל"ן בחו"ל הוא תרמית".

ללא ספק, התבטאות מפתיעה לחברה שעוסקת 22 שנה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, אך יש בה כדי להעיד על מידת הזהירות, אולי המופלגת, שנוקטת פרופימקס לפני כל השקעה והשקעה. "חשוב לדעת שנדל"ן הוא עניין מקומי וסקטוריאלי", מזהיר רוזנהיים.

"למשקיעים ישראלים אין סיכוי להשקיע בעצמם בהשקעות נדל"ן טובות בעולם, כי הן נמצאות תמיד אצל המשקיעים המקומיים. הדרך שלנו לאתר את ההשקעות המבטיחות היא לחפש שותפים מקומיים, ולהשקיע יחד איתם.

תהליך בדיקה ארוך

"במהלך שנות פעילותנו, בדקנו יותר מאלף שותפים מקומיים – כאשר תהליך הבדיקה של כל חברה וחברה אורך שלושה עד תשעה חודשים.

"אנחנו ממש מפשיטים את החברה, בודקים את ניסיון העבר והיסטוריית הביצועים (טרק רקורד) שלה ומדברים עם משקיעים קודמים, בנקאים ורואי חשבון מקומיים כדי להבין איך החברה מתנהלת, באופן כללי אך בעיקר איך היא פעלה בזמן המשבר הפיננסי של 2008. מתוך כל החברות הללו, כיום אנחנו משקיעים עם 15 חברות בלבד. עם ארבע חברות נוספות הפסקנו לעבוד, כי הן לא עמדו באמות המידה המוסריות שקבענו לעצמנו – והעדפנו להיפרד מהן, לא לפני שהגנו על האינטרסים של המשקיעים המשותפים שלנו".

לקבלת פרטים נוספים על השקעה עם פרופימקס >>

 

איך משקיעים יכולים לדעת באמצעות איזו חברה להשקיע בנדל"ן גלובלי?

 

"כדאי לבדוק את הטרק רקורד של פעילות החברה מיום הקמתה ועד היום – וגם את ניסיון העבר והמוניטין האישי של המנהלים. לפעמים מנפנפים בשמות של עורכי דין מפורסמים שמלווים את החברה, או בנקים שנותנים משכנתאות – אבל זו הסחת דעת. אני מציע למשקיעים לא להסתמך על גורמים חיצוניים, אלא לבחון היטב את החברה שאיתה הם שוקלים להשקיע".

עם זאת, לא די בהתבוננות בטבלאות התשואות שמפרסמות החברות מעת לעת – שכן הן עלולות להציג מידע מוטה. לדברי רוזנהיים, אנו כל הזמן רואים חברות המציגות "חלון תשואות" שנוח להן להציג, או חברות המשקיעות בנדל"ן בחו"ל שהחלו את פעילותן לאחר המשבר הפיננסי של 2008, אלא שמאז התקופה הזו, כמעט כל מי שעוסק בתחום הצליח להשיג רווח נאה.

"אנחנו לא מציגים רק את התשואה, אלא מראים מה היתה התשואה המצופה לפי התוכנית העסקית, מה התוצאה שהשגנו בפועל וגם את התשואה לאורך זמן, בלי להסתיר את ההפסדים של 2008", מבהיר רוזנהיים. "כך המשקיעים יכולים לראות אם הצלחנו לממש את היעדים בתוכנית העסקית. זו שקיפות".

אפשר בכלל להבטיח משהו למשקיעים?

"אנחנו לא מבטיחים תשואה או הצלחה. אנחנו כן מבטיחים למשקיעים דבר אחד – אנחנו מתחילים להרוויח רק אחרי שהם מקבלים את כל הכסף שלהם חזרה, בתוספת תשואה שנתית שקבענו מראש.

"זו לא התחייבות לתשואה כלשהי, אלא ביטחון אמיתי להלימות אינטרסים מלאה עם המשקיע. דמי הניהול שאנחנו מקבלים עבור הניהול השוטף הם נמוכים מאוד. בחברות שבהן דמי הניהול מהווים מרכז רווח, יש ניגוד אינטרסים מובנה כי הן ירוויחו בכל מקרה. גם אם המשקיע מפסיד, עבורנו, הרווח הוא בסוף תקופת ההשקעה ורק לאחר שהמשקיע קיבל את כל השקעתו חזרה בתוספת תשואה שנתית שידועה עוד לפני הכניסה להשקעה".

טעויות קורות – אבל יש דרך לצמצם אותן

אף שפרופימקס, שמשרתת משקיעים פרטיים עתירי הון, כמו גם את יתר המגזרים במשק, היא חלק בלתי נפרד מעולם ההשקעות הישראלי זה שנים רבות, היא החלה את דרכה דווקא כחברת מחשבים (במברגר-רוזנהיים החברה-האם).

"היינו מהמובילים בשוק הישראלי והעולמי בעולם של המיני מחשבים בשנות ה-70 וה-80, ואז הגיע המחשב האישי והרס לנו, ולרבים וטובים אחרים את העסק", נזכר רוזנהיים. "באותה תקופה, נתקלתי בכתבה בעיתון על כך שחוקי מטבע החוץ שהיו אז יבוטלו, וישראלים יוכלו להשקיע בחו"ל. במקביל, פגשתי איש עסקים שמייצג משקיעי נדל"ן זרים בשוויץ, ואז עלה לי הרעיון לעסוק בהשקעות נדל"ן של ישראלים בחו"ל".

בהשכלתו, רוזנהיים הוא רואה חשבון, כלכלן ובעל תואר שני במינהל עסקים שאף ניהל בעבר חברה לייעוץ פיננסי בארה"ב– כך שעבורו, זו הייתה חזרה לתחום מוכר. פרופימקס התחילה את פעילות ההשקעות שלה ב-1997, ומאז השתתפה בהשקעות באלפי נכסים בהיקף של יותר מ-50 מיליארד דולר. במחקר שפורסם במגזין אמריקאי נכתב שהחברה היא הגוף הישראלי הגדול ביותר המשקיע במתחמי מולטי פמילי בארה"ב ורוזנהיים מעריך כי החברה שותפה בכ-100 אלף יחידות מולטי פמילי (Multifamily).

"לפני קרוב לעשור, ולאחר ניסיון רב שנים בהשקעות בקרנות נדל"ן גלובליות בה שותפינו היו המנהלים של הקרן, השקנו את משפחת קרנות הבית שלנו, ועכשיו אנחנו מגייסים לקרן החמישית בניהולנו. לקרן יתרונות מובנים למשקיעים בה לאור העובדה שהיא מאופיינת ב"פיזור על" שמקטין את הסיכון ומגדיל את התשואה. הפיזור הוא בכל ההיבטים – גיאוגרפי, סקטוריאלי, מנהלי ואסטרטגיות ההשקעה. פיזור על זה מגביר את הסיכויים להגדלת תשואה והקטנת סיכון".

איך מרגישים כשמנהלים כסף של אנשים?

"זו אחריות אדירה. ניסיון העבר מראה שאפשר לסמוך עלינו, אבל אנחנו לא קבלני הצלחה. בעולם ההשקעות אי אפשר להימנע מטעויות ולעיתים יש בעיות ועלולים להיות הפסדים.

"כאשר השקעה נתקלת בבעיות, האחריות עלינו אדירה ודורשת מאיתנו עבודה רבה. אחד מסודות ההצלחה שלנו הוא השקיפות המלאה. במקומות שבהם נכשלנו בבחירת מנהל השקעות או כאשר גילינו בעיות בניהול המקומי, תמיד חלקנו עם המשקיעים באופן מיידי ומלא את כל המידע.

"אני באופן אישי מושקע בכל השקעה שהחברה ביצעה אי פעם", מדגיש רוזנהיים. "יחד איתי משקיעים יו"ר ועדת ההשקעות שלנו וחברים נוספים בוועדת ההשקעות. זה אומר שאנחנו משקיעים את הכסף שלנו יחד עם המשקיעים, על כל המשתמע מכך, ומביעים אמון מלא בהשקעות שלנו. זה לא מבטיח שכל עסקה תניב את התשואה המצופה, אבל זה מבטיח הלימות אינטרסים אמיתית".

לסיכום, אומר רוזנהיים, כי כל משקיע שמוגדר ככשיר יכול לראות את היסטוריית הביצועים של כל השקעה והשקעה שעשינו בפרופימקס, כולל את הצפי לתשואה לפי התוכנית העסקית ומה הייתה התוצאה הסופית. בהשקעות פעילות ניתן לראות מה היה הצפי לחלוקות הרבעוניות ומה קורה בפועל. "שקיפות כזו לא ניתן למצוא בשום מקום אחר", הוא אומר.

לקבלת פרטים על קרן CircleOne V של פרופימקס, לחצו כאן >>>