סכנה, בונים פחות: "ניסו 'לעבוד על השוק' - וזה מה שקרה"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

הנתונים אודות התחלות וגמר הבנייה ל-2018, שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) בסוף השבוע שעבר, לא משאירים מקום לספק: השנה החולפת לא תרמה לצמצום הפער בין היצע הדירות לביקוש הגואה, שמן הסתם רק יגדל וילך בשנים הבאות.

 

לפי הנתונים, בשנה שעברה החלה בנייתן של כ-47,430 דירות – צניחה של 10.4% בהשוואה ל-52,930 דירות שהחלה בנייתן ב-2017. מדובר בנתון הנמוך ב-21% מהיעד הממשלתי לשנה זו, שעומד על 60 אלף התחלות בנייה.

מדובר בחדשות לא טובות לשר האוצר משה כחלון ולפקידיו, שכן להיצע הנמוך עשויות להיות השלכות שליליות על מאמצי הממשלה להמשיך בהורדת מחירי הדירות, לאחר שבמדד מחירי הדירות האחרון חלה ירידה שנתית מינורית של 0.7% ברמות המחירים.

הפעילים בענף הנדל"ן לא נותרו אדישים אל מול הנתונים, והתגובות לא מאחרות להגיע. "הפער הגדול בין היעד הממשלתי למספר התחלות הבנייה בשטח קורה על רקע משבר חמור בשוק הדיור, שנסיבותיו, ובעיקר תוצאותיו, ברורות גם לממשלה ולמשרד האוצר. כך שמדובר בכישלון אמיתי ולא ב'פאשלה' נסיבתית", אומר השמאי והכלכלן ירון ספקטור.

לדבריו, "הממשלה הבאה תהיה חייבת להפסיק להתעלם מכך שנפער פער ענק בין מספר הדירות הנבנות במשק למספר משקי הבית שנוצרים כאן. להערכת גורמים בשוק חסרות כיום בישראל כ-165 אלף דירות, והמחסור גדל בכל שנה בכ-20%. חוקי הכלכלה פשוטים – כשמוצר נמצא בחסר, המחיר שלו רק יעלה. לצערי, זה מה שנראה בשנים הקרובות בשוק הדירות".

השקעה גרועה – בעידוד המדינה

נתוני הלמ"ס, על אף שורתם התחתונה הפסימית, מראים כי במחצית השנייה של 2018 (יולי-דצמבר) נרשמה מגמת עלייה בהתחלות הבנייה בקצב של כ-3.7% בממוצע לרבעון, לאחר ירידה של כ-3.6% בממוצע לרבעון מאז הרבעון הרביעי של 2016. נכון לסוף דצמבר 2018, מספר הדירות בבנייה פעילה עמד על כ-117.6 אלף דירות, לעומת כ-119.9 אלף דירות בסוף דצמבר 2017.

הירידות המשמעותיות ביותר במספר התחלות הבנייה לעומת 2017 היו במחוז חיפה (כ-37%), במחוז הצפון (14.6%), במחוז הדרום (כ-12%) ובמחוז ירושלים (10.7%). במחוז מרכז נרשמה ירידה של 5%, ואילו במחוז תל אביב לעומת זאת, נרשמה עלייה של כ-10.7%.

בחלוקה ליישובים, המספר הגבוה ביותר של דירות שהחלה בנייתן אשתקד היה בירושלים עם 2,877 דירות - עלייה של 2.9% לעומת השנה שקדמה לה. במקום השני נמצאת בתל אביב עם כ-2,740 דירות, לאחר ירידה של כ-20% לעומת 2017. במקום השלישי הרצליה, שם נרשם זינוק של כ-46% ל-1,685 דירות שהחלה בנייתן, ובמקום החמישי ראש העין עם 1,640 דירות, פי 2 לעומת השנה שלפני.

בערים יבנה, יהוד, קריית אונו, הרצלייה וראשון לציון, המשיכה מגמת העלייה בהתחלות בנייה, שהחלה כבר בשנת 2017. מנגד, השפעות תוכנית מחיר למשתכן משתקפות בנתונים, כאשר בקריית מוצקין למשל, נרשמה צניחה של 80% בהתחלות הבנייה ל-439 דירות. גם בחריש נרשמה ירידה בולטת של 76% ל-650 דירות.

גם כאן יש לספקטור, כמו לרבים בענף הנדל"ן, ביקורת נוקבת על צעדי הממשלה: "מי שחשב שידכא ביקושים מלאכותית ושהענף 'יקבל את זה' - טעה. הפריפריה מלאה כיום בפרויקטים של מחיר למשתכן שבקושי רווחיים ליזמים ולקבלנים, שלא לדבר על רוכשי הדירות. הרי רובם בכלל לא רוצים לגור בדירות שרכשו. עכשיו הם צריכים לשאול את עצמם – מי בכלל ירצה לשכור שם דירה, במקום שבו הם עצמם לא מוכנים לחיות? הפכו אותם בעצם למשקיעים מבלי שהם עצמם אי פעם התכוונו להיות כאלה. כמו שזה נראה כרגע, בערים כמו עפולה והקריות זו לא תהיה השקעה משתלמת. והכל בעידוד המדינה".

ספקטור מוסיף כי "מחיר למשתכן, היעדר מכרזי קרקע של המדינה ותשומות הבנייה שעולות – כל אלה מאלצים את הקבלנים להתאים את עצמם לקצב המכירות. לכן טבעי שאנחנו רואים האטה בהתחלות הבנייה. מצד אחד המדינה מדירה משפרי דיור ומשקיעים, בין בהעלאת מיסוי ובין באמצעים אחרים, ומצד שני ממשיכה להבטיח לציבור ירידות מחירים דרמטיות. אם אני הייתי יזם או קבלן פרטי, גם אני הייתי חושב פעמיים אם להתחיל לבנות במצב כזה".

הסוד הוא בהיצע

שלא במפתיע, תחום התחדשות עירונית הוא היחיד שמספק תקוה – מספר הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסת בניין קיים והקמת בניין חדש עלה אשתקד בכ-17.9% לעומת 2017, לכ-6,560 דירות. יותר ממחצית הדירות שהחלו להיבנות בשנה זו שוכנות במחוז תל אביב. עם זאת, מספר הדירות שהחלה בנייתן במסגרת תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש ירד בכ-13.5% לכ-2,770 דירות. בנוסף, מספר הדירות שהוחל בבנייתן במסגרת תמ"א 38 במסלול של חיזוק ותוספת ירד ב-2.2% לכ-2,310.

באחרונה אף פורסם ב"כלכליסט" כי בכמה מהערים המובילות בהתחדשות עירונית – ובהן תל אביב, רמת גן וחולון – נרשמה ב-2018 ירידה של יותר מ-50% במספר הבקשות שהוגשו וההיתרים שניתנו לפרויקטים של תמ"א 38. כלומר, במבט לעתיד, נראה כי גם לתחום הפורח נשקפת האטה.

"ההתחדשות העירונית היא דבר חשוב, אבל היא רק צד אחד במשוואה", אומר ספקטור. "המדינה חייבת להחזיר גם את הבנייה החדשה למסלול, בעיקר בשוק החופשי. כיום התחדשות עירונית קורית רק באזורי הביקוש, מה שכמובן משפיע על ההיצע.

"הטעות הקריטית של משרדי האוצר והבינוי ושיכון היא שהם מנסים לטפל במצוקת הדיור רק דרך צד הביקוש – במס רכישה גבוה, במס דירה שלישית וכו'. הם מנסים 'לעבוד על השוק' ולדכא אותו, אבל זה לא באמת עובד ככה. כל מה שהם עושים זה להעביר את האוויר בבלון מצד אחד לצד שני וליצור ביקושים כבושים. כחלון כבר עשה את זה בהצלחה פעם אחת בשוק הסלולר, שם הוא דאג להגדלת ההיצע של ספקי השירות, ולא הטיל מסים על המשתמשים בטלפונים הסלולריים.

"אין מה לעשות – פחות בנייה משמעה פחות היצע ועליית מחירים. רק עידוד היזמים לבנות – בשינוי התמהיל בין מחיר למשתכן לשוק החופשי ביעדים לשנים הבאות, ובהפחתת מיסוי בענף הנדל"ן – יביא להגדלת היצע הדיור, להשבת המשקיעים מחו"ל ולצמיחה במשק, ובסופו של דבר לירידת מחירים אמתית".

 

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>