השקעה בתמ"א 38: הגנה מרעידות אדמה – וכסף גדול

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

נראה כי כל הפעילים כיום בענף הבנייה הבינו כבר כי עתיד שוק הדיור הוא בהתחדשות העירונית, ועל כן, מוטב שתהיה גם להם דריסת רגל בתחום. היחלשות שוק הדיור החופשי והטיית הביקוש לעבר השוק המסובסד תרמו גם הם להבנה זו בקרב יזמים.

לפי הנתונים העדכניים האחרונים שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-2017 לבדה אושרו לבנייה יותר מ-8,000 דירות בתוכניות התחדשות עירונית, והונפקו כ-12,500 היתרי בנייה – הן לפרויקטים של תמ"א 38 והן לפינוי-בינוי. כמו כן, יותר מ-43 אלף דירות קיבלו היתרי בנייה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38. יו"ר הרשות, חיים אביטן, הצהיר כמה פעמים כי הרשות פועלת לתכנונן של כ-80 אלף דירות בהתחדשות עירונית עד 2020.

וכשתחום אחד מושך אליו כל כך הרבה שחקנים חדשים, עולה גם הצורך של כל יזם לייחד את עצמו "ולכוון גבוה" מבחינת טיב הבנייה והיקפה. אחת הדרכים הפופולריות לגיוס מימון ראשוני למיזמים יקרים אלה היא פנייה לקרן השקעות נדל"ן. מעבר ליזמים הזוכים במימון עבור תזרים המזומנים, תשואה עודפת ואפשרות צמיחה רוחבית, מי שנהנה מהפרקטיקה הזו הם המשקיעים באמצעות גופי מימון אלה, אשר זוכים לתשואה אטרקטיבית העתידה להיות משולמת לו במלואה עם תום הפרויקט/ההלוואה.

אחת החברות המובילות בתחום זה היא וולת'סטון החזקות , המתמחה בתחום ההשקעות האלטרנטיביות, לרבות הקמה וניהול של שותפויות למימון והשקעה בנדל"ן ובחברות טכנולוגיה ישראליות. באחרונה נכנסה החברה לתחום התשתיות במדינות מתפתחות, ובנוסף היא עתידה לערוך בקרוב גיוס לקרנות הגידור שבניהולה.

בחמש השנים האחרונות פנתה וולת'סטון לתחום הכי חם בנדל"ן הישראלי – התחדשות עירונית – ומיצבה את עצמה כחברה הגדולה בארץ למימון פרויקטים של תמ"א 38. במסגרת פעילותה זו סיפקה עד היום החברה למשקיעיה את ההגנות "הסטנדרטיות" בעולם הנדל"ן – בהן הפקדת כספי המשקיעים בחברת נאמנות בעלת זכויות חתימה המפקחת על שחרור הכספים; שחרור כספים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה; והקפדה על זכות חתימה בחשבונות הבנק של היזם, לרבות שעבוד על חשבון הבנק שלו ושל זכויות הבנייה בפרויקטים. כמו כן הקפידה החברה כי הכסף המושקע דרך השותפות יינתן ליזם אך ורק לאחר שקיבל את אישור הוועדה המקומית לביצוע הפרויקט.

ואולם בשנה האחרונה החלה וולת'סטון לשווק אפיק השקעה חדש וייחודי בעולם השקעות הנדל"ן בכלל, ובתחום התמ"א 38 בפרט – קרן היתר מוגנת. מדובר בשותפות מוגבלת שבה לכל הפרויקטים שהמשקיע חשוף אליהם במסגרת ההשקעה ישנה הגנה נוספת – של חברת ביטוח בינלאומית.

עד כמה מדובר בחידוש בענף השקעות הנדל"ן? "מדובר בעצם על פוליסת ערבות ביצוע, שבה חברת הביטוח נכנסת בנעלי המשקיע במקרה שהיזם שנטל הלוואה לפרויקט אינו פורע אותה במועד ובכך מפר את תנאי ההסכם", מסביר עו"ד גיא קרן, מנכ"ל וולת'סטון נדל"ן. "דבר כזה יכול לקרות כתוצאה מירידה ברווחיות הפרויקטים, לדוגמה במקרה של ירידת מחירי הדירות או אם עלויות הפרויקט גדלו באופן בלתי-מתוכנן. תרחיש רלוונטי נוסף הוא הפרה של הסכם התמ"א מצד היזם או הדיירים, באופן שמסכן את החזר ההלוואה לשותפות".

לדבריו, מדובר במוצר ייחודי בנוף השקעות הנדל"ן הישראלי: "יש כיום כמה גופים שמציעים מוצרי השקעה שונים עם הגנה ביטוחית, אבל כשיורדים לעומק הנתונים וקוראים את האותיות הקטנות, רואים שמדובר בהגנה של 14% או של 27% בלבד מסך ההשקעה. אצלנו, ההגנה היא מלאה – על כל הכסף ועל כל התשואה הצפויה של המשקיעים".

פיזור הוא שם המשחק

את ההגנה למשקיעים בקרן ההיתר המוגנת מספקות שתי חברות ביטוח בינלאומיות המתמחות בריסק יזמי – Ion Insurance Group ו-Active Capital Re-insurance. "הגענו אל חברות הביטוח האלה דרך חתם שאנו עובדים מולו ב-Lloyds העולמית", אומר קרן. "לאחר מכן אנו בחנו את האיתנות הפיננסית שלהן והן בחנו את שיטת העבודה שלנו במשך תקופה ארוכה – עד שבסוף שני הצדדים החליטו על התחלת עבודה משותפת". חברת ביטוח המשנה בקרן מדורגת (A-) במדד חברות ביטוח בינלאומי. לדברי קרן, "היה לנו חשוב לעבוד רק עם חברות רציניות, המתמחות בתחום".

קרן מוסיף כי פרויקטים של התחדשות עירונית, ובמיוחד של תמ"א 38, הן אפיק השקעה מאוד מבוקש כיום: "כל הסימנים מראים שתחום ההתחדשות העירונית בישראל נמצא רק בתחילת דרכו. תמ"א 38 נחשבת למאוד אטרקטיבית בשוק הנדל"ן הישראלי למגורים, הן מצד יזמים, הן מצד הדיירים בבניינים והן מצד רוכשי הדירות. הן מקבלות עידוד מטעם המדינה, בין היתר בהקלות במיסוי.

"הדירות המוצעות למכירה בפרויקטים האלה זוכות לביקוש גבוה מאוד מעצם היותן דירות חדשות וייחודיות הנבנות במרכזי ערים. כל היתרונות האלה הופכים את הפרויקטים של תמ"א 38 לרווחיים ביותר".

מלבד הבטוחות הקיימות בכל השקעה, איך אתם בוחנים את הכדאיות שלהן?

"הפרויקטים נבחנים בוועדת השקעות המורכבת מצוות מקצועי שאחראי על בחינת כל פרויקט על שלל היבטיו – המשפטי, הכלכלי, השמאי, ההנדסי ועוד. המשקיעים שלנו נהנים מכמה שכבות הגנה על מנת להעניק ביטחון מקסימלי בהשקעה. בראש הגנות אלה – הרבה לפני הבטוחות, השעבודים והפוליסות – נקבע פיזור של כספי השקעתם במספר פרויקטים, כך שלא כל הביצים באותו הסל, והכי חשוב – קדימות בהחזר הקרן והתשואה על פני וולת'סטון והיזמים. כך המשקיעים יודעים שלכולנו אינטרס משותף של הצלחה, עמידה במועדים וביעדים".

בסופו של יום, מסכם קרן, "השותפות המוגנת מספקת אופציית השקעה לטווח קצר יחסית בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, לצד בטוחות חזקות. כשמוסיפים לזה גוף בעל ניסיון שמנהל את ההשקעה ועוקב מקרוב אחר התקדמות הפרויקטים, הרי שמדובר פה בהזדמנות נדירה להשקיע בתחום הכי לוהט כיום, ובעיקר לדעת שאפשר לישון טוב בלילה".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>