מ-25 אלף שקל ל-70 אלף שקל למ"ר: הכירו את השכונה שנהנית מעליה מטאורית במחירי הנדל"ן

אחת התופעות המוכרות ביותר בתחום הנדל"ן היא שכאשר המחירים עולים בעיר או שכונה מסוימת, ואפילו ברחוב אחד – סביר להניח שלאורך זמן, המגמה הזו תתפשט סביב. המומחים מספקים שתי סיבות עיקריות לתופעה: ראשית, כשהמחירים בשכונה מסוימת נהפכים לגבוהים מאוד, רוכשי הדירות פונים למעגל השני שסביבה, מגבירים את הביקוש שם, וכך המחיר עולה. בנוסף, קרבתה של השכונה היוקרתית והמבוקשת, תורמת אף היא לעליות המחירים בסביבתה.

זו בדיוק התופעה שראינו בעשור האחרון בשכונת נגה – שזכתה כבר לכינוי "השכונה הכי תל-אביבית ביפו". השכונה, שממוקמת על קו התפר הציורי בין יפו לתל אביב, צמוד לים ולמתחם התחנה מצד אחד, וסמוך לאוצרות התיירותיים של יפו מצד שני, נהנתה בשנים האחרונות מקרבתה לשכונות שכבר רשמו זינוק אדיר במחירים – נווה צדק, המושבה האמריקאית וחצרות יפו.

משולש הזהב של הגבול בין יפו לתל אביב

זה אמנם העבר הרחוק, אך שלוש השכונות הללו ידעו שנים ארוכות של הזנחה, התפוררות וטיח מתקלף. החל בשנות ה-90, ובהובלת אנשי התרבות והרוח, הן משכו יותר ויותר עניין. החורבות שופצו לבתים עם היסטוריה מלאת השראה, ונבנו בניינים חדשים המכבדים את המסורת אך גם מציבים סטנדרטים גבוהים במיוחד, ומאחר שנשמר הצביון השכונתי השקט והעירוני, השכונות לא טיפסו לגובה, ונהפכו לשם נרדף לדיור לעשירים בלבד.

כיום, אומר אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק ב-Ewave Nadlan, נראה ששכונת נגה בדרך הבטוחה להצטרף למועדון השכונות לעשירים. "בתוך פחות מעשור, המחירים בשכונה זינקו מרמה של 30-25 אלף שקל למ"ר בפרויקטים האיכותיים ביותר, לרמה של 40-45 אלף שקל למ"ר בדירות פשוטות יחסית, ועד 70-60 אלף שקל למ"ר לדירות בסטנדרט גבוה, שנבנות תוך הקפדה על הפרטים הקטנים ביותר.

"העלייה הזו מושפעת גם מכך שבעלי מקצועות חופשיים רבים, מאמנים ועד רופאים, גילו את השכונה בשנים האחרונות ועקרו אליה, אך גם מסיבות טכניות פשוטות – אין יותר עתודות קרקע לבנייה, והביקוש הגובר לא מותיר כמעט אף דירה פנויה למשך יותר מכמה שבועות. אפשר לראות זאת היטב אם מחפשים בלוחות הנדל"ן – קשה מאוד למצוא שם דירה למכירה בשכונת נגה".

לדברי כהנר, אם בעבר התאפיינה שכונת נגה בתושבים צעירים יחסית, ובהם סטודנטים ואמנים, הרי שעם עליית המחירים הגיע קהל שונה באופיו. "אנחנו רואים בעיקר בני 45 עד 65 מחתך סוציו-אקונומי גבוה, שאוהבים את תל אביב ואת הווייב שלה. חלקם יצאו מהעיר כדי לגדל משפחה בבית גדול בפרברים.

"עכשיו כשהילדים בגרו ועזבו את הבית, הם רוצים לממש את החלום על מגורים בעיר ולחזור אליה, לדירה קטנה יותר – אבל מעוצבת היטב ובמיקום אופנתי, שיאפשר להם ליהנות מגלריות, מוזיאונים, אמנות רחוב וכמובן – שפע של מסעדות ובתי קפה, כל מה שיש לתל אביב וליפו להציע, ובשפע. בנוסף לכל אלה, הם מזהים את ההזדמנות הנדל"נית ברכישה הזו – ומבינים שהיא הולכת להגדיל את הערך בצורה משמעותית, ממש כמו מי שקנה בנוה צדק לפני 20 שנה".

כשהאזור מתפתח – המחירים עולים

אם יש מי שחושב שעליית המחירים במשולש של נוה צדק, שכונת נגה והמושבה האמריקאית קרובה למצות את עצמה – כדאי שיחשוב שנית. רחובות מרכזיים באזור, ובהם רחוב אילת, שדרות ירושלים, רחוב אליפלט ודרך סלמה, צפויים לרשום התפתחות משמעותית בשנים הקרובות, בהיבטים של תחבורה, מסחר וגם דיור. הפיתוח העירוני הזה צפוי לשדרג משמעותית את איכות המגורים בשכונה – וכמובן, גם את המחיר.

כך למשל, לפני כשנתיים, זכתה קבוצת הנדל"ן קנדה ישראל במכרז יוקרתי למתחם לפיד ברחוב אילת, בסכום של יותר מ-200 מיליון שקל, כשבשטח צפויים לקום שלושה מגדלי מגורים ומלון מרשת Four Seasons הידועה, רחוב שלבים מתוכנן להפוך לדרך רב נתיבית ואילו שדרות ירושלים צפויות לעבור הסבה למדרחוב, כאשר במרכזן יעבור הקו האדום של הרכבת הקלה – מה שצפוי למשוך תושבים, עסקים וגם מבקרים רבים.

"בשכונה נשאר מספר מצומצם מאוד של קרקעות זמינות לבנייה, הסמוכות לים – עניין נדיר מאוד בישראל, ובוודאי בתל אביב כולה. כל פרויקט נוסף שנבנה מקטין את מלאי השטח הפנוי, ובכך מעלה את ערך הקרקע של הפרויקטים שנבנים אחריו", מדגיש כהנר.

בשורה התחתונה, עבור מי שחולם לגור באחד האזורים התוססים ביותר במטרופולין הגדולה של ישראל, ורואה במהלך השנים איך המחירים ממשיכים לטפס, נראה שהרגע הנוכחי הוא המתאים ביותר לרכישת דירה במתחם נגה, רגע לפני שמחירי הנדל"ן יזנקו עוד יותר.