בנק ישראל ביסס את דו"ח הדיור שלו על נתונים שבעצמו קבע כי הם שגויים

בנק ישראל פרסם בתחילת השבוע את הדו"ח השנתי שלו וכמובן העיניים היו נשואות לפרק הדיור שמסקרן כל בית אב בישראל. בדו"ח שעליו חתום נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון, נכתב כך: "התחלות הבנייה הצטמצמו השנה (2018) זו השנה השנייה ברציפות. כדי שמגמת ההתייצבות במחירים תימשך, קצב התחלות הבנייה צריך לעמוד על כ-52 אלף יחידות דיור לשנה".

במקביל, התפרסמו בדו"ח נתוני התחלות הבנייה לפיהם ב-2018 עמדו מספר התחלות הבנייה על 47.4 אלף לעומת 52.9 אלף ב-2017 -נתונים שמתבססים כמובן על נתוני הלמ"ס.

אלא שבנק ישראל היה בין הגופים הראשונים שהתריעו בעצמם על כך שנתוני הלמ"ס על התחלות הבנייה מתעדכנים בדיעבד מידי שנה. בפברואר 2017 ליתר דיוק, פרסמה חטיבת המחקר של בנק ישראל ניתוח שנערך על ידי עדי פינקלשטיין מחטיבת המחקר שבחן את התפתחות האומדנים הרבעוניים של התחלות הבנייה מ-2004.

נגיד בנק ישראל אמיר ירון | צילום: אוהד צויגנברג

הבדיקה העלתה שהאומדנים הם ראשוניים ומתעדכנים בדרך כלל באופן אקראי וכי האומדן להתחלות הבנייה מוטה כלפי מטה באופן שיטתי ובהיקף משמעותי - כך לפי המחקר. במחקר אף צוין כי "לא מדובר בטעות זניחה אלא בהטייה של התחלות הבנייה בלא פחות מ-10% בממוצע".

אותו בנק שהתריע על עיוות הנתונים, כעת משתמש בהם כדי לקבוע ש"התחלות הבנייה הצטמצמו השנה - זו השנה השנייה ברציפות". על בסיס הנתונים שהוא עצמו קבע שאינם מדוייקים, קובע בנק ישראל - "הבנייה מצטמצמת בתגובה להאטה בביקוש הרבה יותר מהר מכפי שהיא מתרחבת בתגובה לעלייה בו.

"הירידה בהיקף ההתחלות, אם תימשך, ואיטיות התגובה של ההיצע לגידול בביקוש, עלולות ליצור עודפי ביקוש, בפרט בהתחשב בכך שהתחזיות הדמוגרפיות צופות כי צורכי הדיור יגדלו משמעותית בעשור הבא ואילך", או במילים אחרות - הביקוש עלול לעלות על ההיצע ולהביא לעליית מחירים מחודשת.

אלא שאם מסתכלים אחורה ניתן לראות למשל שבמרץ 2018 הלמ"ס הכריז שהתחלות הבנייה ב-2017 עמדו על 46,300 דירות, ירידה של 14% בהשוואה לשנת 2016. במרץ 2019 התברר בפועל שהתחלות הבניה ב-2017 עמדו על 52,900 - כלומר עליה של 14.2% למול ההצהרות של הלמ"ס בתחילת 2018. ב-2016 העדכון בדיעבד היה נמוך יותר ועמד על 55,900 התחלות בנייה לעומת 52,400 שדווח עליו מלכתחילה אך ב-2015 היה גם כן עדכון משמעותי - מ-47,700 ל-53,600.

אי אפשר כמובן לדעת מה יהיה העדכון של הלמ"ס על נתוני 2018 שמדברים כעת כאמור על 47,400 התחלות בנייה, אך אם הנתון יתעדכן כלפי מעלה בשיעור של 10%, שיעור נמוך יחסית בהשוואה לעדכון בשנים קודמות - התחלות הבנייה ב-2018 עשויות להגיע ל52,140 - נתון שעומד ביעד שהגדיר בנק ישראל ככזה שיספק את הביקוש לכאורה - מה שאמור לשנות את התזה של הבנק לפיו ב-2018, על פניו נרשמו התחלות בנייה נמוכות מגובה הביקוש.

מילא הלמ"ס שמציג נתונים בזמן אמת שמתבררים כלא נכונים בדיעבד, שכן הלמ"ס מבהיר שמדובר באומדנים שעשויים להתעדכן והוא לא מבצע ניתוח או מסיק מסקנות לגביהם. אבל בנק ישראל, אחד הגופים הכי חשובים ומקצועיים במשק שמבסס ניתוח כלכלי על בסיס אומדנים שהוא עצמו היה הראשון לקבוע שהם מוטים כלפי מטה? זה כבר מטריד יותר.

מבנק ישראל נמסר: מספר התחלות הבנייה שמופיע בדו"ח ב״י הוא 47.4 אלף דירות – מספר שאכן עשוי להתעדכן כלפי מעלה. אך גם אם מספר זה יתעדכן כלפי מעלה בכ-10 אחוזים (דבר שלא מובן מאליו), התוצאה תהיה 52.1 אלף דירות - עדיין 3.8 אלף דירות פחות ממספר ההתחלות ב-2016. כלומר, הניתוח של חטיבת המחקר שמציג כי בשנתיים הללו חלה ירידה בהתחלות הבנייה – אכן צפוי לעמוד בעינו גם לאחר העדכון – במידה שאכן כזה יתרחש. שיקולים אלו נלקחו בחשבון בעת פרסום המספרים בדו״ח וכמובן שהבנק לא יכול לנחש מה תהיה הרמה המדויקת של עדכון הלמ"ס.