השמאית שנלחמת עבור רוכשי הדירות – ומלחיצה את הבנקים

בנובמבר האחרון ידע שוק המשכנתאות הישראלי תזוזה טקטונית של ממש, עם פרסום הוראת בנק ישראל המורה לכל אחד מהבנקים לקבל שומה למשכנתא – אף אם נערכה במקור עבור בנק אחר. "תאגיד בנקאי לא יסרב סירוב בלתי-סביר לעשות שימוש בהערכת נכס שניתנה לבקשת תאגיד בנקאי אחר לצורך מתן הלוואה לדיור", נכתב בהוראה שיצאה מירושלים.

עבור כל מי שמעורה בנושא ברור כי לא מדובר בעניין של מה בכך – תחום המשכנתאות הוא אחד מהיותר מונופוליסטיים וסגורים במשק, שעל אף נגיעתו הישירה לרווחתם של כמעט כל משקי הבית בישראל, לאחרונים אין כמעט כל השפעה עליו.

מי שעומדת במידה רבה מאחורי המהלך התקדימי של בנק ישראל היא שמאית המקרקעין דליה עסיס, שלצד עבודתה המקצועית פועלת כבר שנים רבות בנושאים הקשורים בצדק חברתי (או בהיעדרו) בעולם הפיננסי. כבר עם הסמכתה למקצוע ב-2003 זיהתה עסיס את הפגם בשיטה, והחלה לעורר את השטח – לרבות עירוב של גורמים פרלמנטריים וציבוריים שבסופו של דבר דחפו את בנק ישראל להחלטה.

לעזרתה של עסיס נחלץ גם ערוץ 10, שפירסם במהלך אותה שנה סדרת תחקירים על "עוקץ הבנקים" בתחום המשכנתאות, מה שעורר סערה ציבורית והעלה את הנושא לסדר היום. "בנק ישראל לא יכול היה להתעלם מהסערה התקשורתית ופירסם נוהל שפותר חלק מהבעיה", אומרת עסיס כיום. עם זאת היא מדגישה כי "מדובר בטיפה אחת קטנה בים של חוסר צדק מצד הבנקים בתחום המשכנתאות". מי שעוקב אחר פועלה של עסיס, יודע בדיוק לאיזו פרקטיקה בנקאית ידועה לשמצה היא מתכוונת.

דליה עסיס. התבקשה לתת שירות – ונתקלה בחומה בצורה | צילום: אלן צ'פלסקי

שומה להיות ברשימה

כל מי שביקש בחייו לרכוש דירה באמצעות מימון בנקאי, נתקל בדרישת הבנק לקבל לידיו שומה שנערכה על ידי שמאי הנזכר ברשימתו המצומצמת והסגורה, אשר עובד עמו באופן בלעדי. לרוב ציבור הרוכשים הדבר נשמע שרירותי ולא הוגן, אך כשהבנק מבקש – לאזרח הקטן שמבקש לקנות דירה וזקוק לחסדיו של הבנק, אין כל יכולת להתנגד.

על כן, הצעת חוק "חופש בחירת שמאי", שהונחה על שולחן הכנסת בתחילת 2018, כבשה את כותרות העיתונות הכלכלית והכניסה את הבנקים ללחץ. לראשונה היה נראה כי הבנקים עומדים להפסיד את חזקתם הבלעדית על הריבית של הלווים, וכי השמאים המקושרים עתידים לאבד את המונופול שלהם בשוק המשכנתאות. על פי ההצעה, זוגות צעירים הבאים ליטול משכנתא יורשו לקבל שומה מכל שמאי מורשה – ולא רק מאלה הפועלים מטעם הבנקים.

הצעת החוק, פרי יוזמתם של ח"כ עמיר פרץ ורועי פולקמן, סחפה אחריה עוד עשרות חברי כנסת, אך לבסוף לא הבשילה לכדי חקיקה מחייבת, בעיקר בשל מאמצי השתדלנות שהפעילו הבנקים. גורם נוסף שפעל לטרפד את היוזמה מאחורי הקלעים הוא לשכת השמאים. אל מול הבנקים והממסד השמאי, וכשיוזמי הצעת החוק נמנו בעיקרם על חברי האופוזיציה, להצעה לא היה הרבה סיכוי.

גם בעניין זה שיחקה השמאית עסיס תפקיד מרכזי. אף שמקור פרנסתה לא בתחום המשכנתאות דווקא (עסיס עורכת חוות דעת מקצועיות לפרויקטי ענק), זעקו היא וחבריה למקצוע לפגיעה בחופש העיסוק שלהם, וביקשו לשנות את המציאות הקיימת. עסיס מבטיחה כי איחוד רשימות הבנקים היה רק הצעד הראשון, וכי ביטולן הכליל של הרשימות הוא רק שאלה של זמן.

השמאים הם הגבול

עסיס גדלה בבאר שבע בשכונת שיכונים, בת להורים ילידי ג'רבה שבטוניס שעלו לארץ עם קום המדינה. אביה עבד בסולל בונה, ועבודתו ריתקה אותה כבר מגיל צעיר: "אהבתי לראות את תהליך הבנייה לכל אורכו, וזה כנראה מה שהביא אותי לתחום הנדל"ן ולעיסוק בתחומי ההתחדשות העירונית", היא אומרת כיום.

עסיס נישאה בגיל 19, ורק בגיל 27 עזבה את הבית עם שני ילדיה הקטנים לעולם הגדול – ללא ממון, מגורים מסודרים או השכלה. כעבר שלוש שנים, אחרי שחסכה פרוטה לפרוטה, החלה את לימודיה האקדמיים – תחילה תואר ראשון במדעי החברה ולאחר מכן התוודעה לתחום שמאות המקרקעין. "מיד זה תפס אותי. הבנתי שאני הולכת להוציא רישיון בתחום ולהיות שמאית מקרקעין". מאז, הקריירה האקדמית של עסיס לא עצרה – היא התקבלה ללימודי תואר שני בתכנון ערים בטכניון וסיימה עם תואר מגיסטר במדעים. כיום היא מרצה בטכניון ובאוניברסיטת בר אילן.

כניסתה של עסיס לתחום השמאות הקשוח והגברי באופן מסורתי לא היתה קלה, בלשון המעטה: "כשנכנסתי לתחום השמאות גיליתי שצריך הרבה קשרים, ולי לא היו קשרים כלל. בתחילת דרכי עבדתי ממש בהתנדבות או בשכר טרחה נמוך כדי להתנסות בכמה שיותר נכסים ותחומים. ככל שעבדתי יותר הבנתי ש'יש לי את זה', שאני מסוגלת להעריך נכסי נדל"ן בצורה מדויקת מאוד. הנכסים שהייתי מעריכה היו נמכרים בשוק החופשי במחיר מאוד קרוב עד כמעט זהה להערכות השווי שלי. אהבתי את זה, אין סיפוק גדול מלגלות שנכס נמכר כמעט באותו המחיר שהערכת אותו".

מהיום שבו קיבלה את רישיון העיסוק במקצוע הצטרפה עסיס לפעילות ציבורית בלשכת השמאים, והיתה לחברת ועד יחידה לצד 12 גברים. עסיס מתארת את החוויה כלא נעימה, כזו הכוללת ניסיונות השתקה מצד עמיתיה, בין השאר בגלל עמידתה חסרת הפשרות בנושאי צדק ואפליה בתעסוקה.

ח"כ עמיר פרץ. הצעת החוק סחפה אחריה עשרות חברי כנסת | צילום: אוראל כהן

אפליה עוברת בירושה

ברוב שנות פעילותה התמקדה עסיס בלקוחות פרטיים, אך בשנים האחרונות היא עובדת גם עם השוק המוסדי, לרבות עם כמה מהגופים הגדולים במשק. עם זאת, ועל אף המוניטין המרשימים שצברה, כשביקשה עסיס לערוך שומות לצורך קבלת אשראי מהבנקים עבור לקוחות שרצו בשירותיה, היא נתקלה בחומה בצורה, כלשונה. הסיבה, ניחשתם נכון – אותן רשימות סגורות.

"לא ייתכן שאני, למשל, שעושה עבודות שמאות לנכסים בשווי עשרות מיליוני שקלים ומייעצת לאנשי עסקים ויזמים בפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, לא אוכל להעריך עבור הבנק דירה בשווי 2 מיליון שקל", טוענת עסיס. "אין גם סיבה שהבנקים לא יסמכו את ידם על שמאים שעברו את כל תהליך ההכשרה וההתמחות וקיבלו את רישיון העיסוק שלהם ממשרד המשפטים. רוב הבדיקות השמאיות הנערכות לצורך לקיחת משכנתא הן לא יותר מעבודה שמאית סטנדרטית. הרשימות האלה פוגעות בדור השמאים הצעיר, ומונעות מהם שוויון הזדמנויות בתעסוקה בהווה, ואופק תעסוקה בעתיד.

עסיס מוסיפה כי "איש לא יודע כיצד נקבעות רשימות הבנקים, זולת העובדה שמי שנמצא בה ימשיך להימנות עליה לכל חייו, ואף יעביר את הזכות לצאצאיו באם יחליטו לעסוק בתחום השמאות. מדובר בחונטה לכל דבר".

הסתמכות הבנקים על שמאים קבועים, טוענת עסיס, לא מיטיבה גם עם הציבור הרחב, בלשון המעטה. לדבריה, אותם שמאים מצויים בניגוד עניינים מובנה ונתונים לא פעם לביקורת וללחצים מצד שולחיהם, מה שמוביל אותם לבצע הערכת שווי "זהירה" מדי, הנמוכה מהמחיר הנקוב בחוזה המכר. כתוצאה מכך, שיעור המימון שמעניק הבנק מסך שוויו של הנכס עולה, ואיתו גם שיעורי הריבית וההחזרי החודשיים שנדרש הזוג הצעיר לשלם על המשכנתא. פערי ריבית אלה מגיעים לעתים לעשרות אלפי שקלים.

כל שינוי קל בשווי שקובע השמאי, אומרת עסיס, משנה את התמונה כליל עבור הלווה ומכניס אותו להוצאות בלתי-צפויות. כך למשל, אף כשמדובר בהערכה הנמוכה מסכום העסקה בכ-5% בלבד, הלווה "נקנס" בהחזרי הלוואה גבוהים משמעותית ממה שתכנן מלכתחילה, כשכל הפער בהוצאות מנותב ישירות לקופת הבנק.

הבנקים טוענים שאינם סומכים על כל שמאי, ושכפיית אחד רנדומלי תחייב פרמיית סיכון גבוהה יותר – מה שיפגע בלווים.

"פתאום הבנקים דואגים ללווים שלהם ולא רוצים שהריבית שלהם תעלה? הרי עד עכשיו ובמשך עשרות שנים הם נהנו מהשיטה שהם בעצמם יצרו והניבה להם מיליוני שקלים. מה זה אם לא פופוליזם זול על גבו של האזרח הקטן?".

מה לגבי החשש שרוכש שיודע שיש לו בעיה בנכס יחפש דווקא את השמאי הפחות קפדן, זה שיאמוד את שווי הנכס ביותר משוויו האמיתי?

"הטיעון הזה מראה עד כמה הבנקים נגררים לטפל ולקטנוני. צריך להסתכל על זה ברמת הצדק החברתי. ברגע שלווים יוכלו להתייעץ עם כל שמאי מורשה בטרם ביצוע רכישה זה יסייע להם להוזיל את מחיר הדירה בשלושה מישורים: הם יוכלו לקבל מידע מוקדם על הדירה ועל בעיות כלשהן, אם ישנן, כמו חריגות בנייה וכדומה; יתאפשר להם משא ומתן עם המוכר על גובה העסקה; וכמובן הם יהיו רשאים לגשת עם השמאות לבנקים ולנהל התמחרות ביניהם על גובה הריבית – דבר שהם מנועים לעשותו כיום".

מייסדי עמותת אופק לשמאים. שוויון הזדמנויות לשמאים הלא-מקושרים

עסיס מוסיפה כי "כלל ידוע בכלכלה שבשוק פתוח יש תחרות וכשיש תחרות המחירים יורדים. את זה יודעים גם הכלכלנים של בנק ישראל, אבל משום מה בכל הקשור לרשימות השמאים של הבנקים הם שכחו את כל התיאוריות הכלכליות."

המאבק לביטול רשימות השמאים יתחדש אפוא רק לאחר כינון הממשלה החדשה. בינתיים, ייסדו עסיס ושותפיה למאבק את עמותת אופק לשמאים שמטרתה, לפי הנוסח ברשם העמותות, היא "לפעול למען חופש העיסוק ושוויון ההזדמנויות של שמאי המקרקעין". לעמותה כבר נרשמו ברישום מוקדם עשרות שמאים, והיעד של מקימיה הוא לסחוף עוד מאות הסובלים גם הם מהשיטה.

עד אז, עסיס לא מתכוונת לוותר: "אסור שהמצב הקיים יימשך. הוא נגוע בקרטליות, במונופוליזציה ובחוסר שקיפות. כשקריטריון הניסיון הופך לתנאי סף חוסם, זהו כשל שוק שמנציח את חוסר התחרותיות. אנחנו כבר פועלים לשינוי המצב הזה, והגיע הזמן שגם הציבור יתעורר".