הסכם המדף לפינוי-בינוי: הסוף לחסם הפסיכולוגי של בעלי הדירות?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אמנם המונח התחדשות עירונית כבש את התודעה הציבורית רק בשנים האחרונות, אולם בפועל הוא מסמל מדיניות רציפה במחוזותינו כבר כמעט 70 שנה.

ראשיתה בתחילת שנות השישים של המאה הקודמת, כשבמשרדי הממשלה הגיעו להבנה שהדרך לפיתוחן של שכונות נחשלות ומוכות פעילות עבריינית טמונה בבנייה חדשה. משכך הקימו בשיתוף עם עיריית תל אביב את חברת אחוזות חוף, שנועדה לפתח שכונות שהיוו את "החצר האחורית" של העיר דוגמת מנשיה (בין תל אביב ליפו), ואת החברה לפיתוח יפו העתיקה. עשור לאחר מכן הוקם מתחם דיזנגוף סנטר, גם כחלק ממיזם כזה, לאחר פינוים של הצריפים בשכונת נורדיה, במסגרת הסכם שנחתם עם אריה פילץ, הקבלן שבנה את מרכז הקניות.

באותו עשור הוקם משרד השיכון, שבמסגרתו נוסדה הרשות לבינוי ופינוי אזורי שיקום, שתפקידה לטפל במצוקת הדיור בישראל. לגוף זה הוענקו סמכויות נרחבות, ובהן פינוי שכונות עוני בכפייה. אלא שהמציאות לא יישרה קו עם החזון, וכישלון הרשות הביא לפירוקה ב-1975 . 

התחדשות עירונית במרכז הארץ. מיושמת בשמות אחרים כבר שבעה עשורים | צילום: אוראל כהן

ב-1998 הכריז משרד השיכון והבינוי לראשונה על מדיניות פינוי-בינוי של מתחמים שלמים: הריסת מבנים ישנים והקמת חדשים במקומם, תוך מתן זכויות בנייה נוספות ליזמים. ב-2005 נולדה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (שהפכה ברבות השנים לתמ"א 38/1). התמ"א העניקה זכויות בנייה נוספות ליזמים הלוקחים על עצמם לחזק מבנים ישנים. משהתברר כי התוכנית אינה זוכה להצלחה, נולדה תמ"א 38/2, שמאוחר יותר תוקנה שוב בתיקון 3.

שלושת המסלולים המוכרים כיום של התחדשות עירונית – פינוי-בינוי (מתחמים), תמ"א 38/1 (חיזוק) ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) – האיצו את הבנייה, דחפו את שוק הנדל"ן והביאו אליו שחקנים והתמקצעויות חדשים.

גבולות הגזרה המתרחבים של ענף הנדל"ן משכו אליו גם שרלטנים – אנשים שביקשו לעשות כסף קל על גבם של בעלי הדירות, שרבים מהם נמנים על אוכלוסיות מוחלשות, בהבטחות סרק על התעשרות מהירה. הרשויות, שחלקן לפחות קידמו בתחילה בברכה את התהליך, הבינו עד מהרה כי ההתחדשות העירונית מבחינתן היא לעתים חרב פיפיות – והחלו בהצרת רגלי היזמים ובעיכוב פרויקטים. על רקע האי-סדר שנוצר, נחקק ב-2016 חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומכוחו נוסדה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

בין מהלכיה הבולטים של רשות זו – גיבוש הסכם פינוי-בינוי בין היזם לבעלי הדירות, שעתיד להתפרסם רשמית בקרוב. לפי הצהרת הרשות, בהמשך יוצגו גם הסכמים להתקשרות במסלולי התמ"א. "אפשר לראות באופן גורף כי אחד החסמים הגדולים בפינוי-בינוי הוא הפחד המוצדק של הדיירים מפני חתימת הסכם מול יזם, ואנו כמדינה נדרשים לתת לדייר את הכלים שיסייעו לו להרגיש בטוח להפקיד את ביתו בידי היזם", הסביר יו"ר הרשות הממשלתית, חיים אביטן, והוסיף: "אנו מקווים כי ההסכמים שנפרסם יסירו את החסמים והחששות של בעלי הדירות, וכי נוכל לקדם פרויקטים הוגנים של התחדשות עירונית למענם ובשבילם".

הכל בראש

בהחלט יש לברך את הרשות על הכנת הסכם סטנדרטי, אשר יהיה בו כדי לבאר עבור בעלי הדירות, הדיוטות ברובם, מה נדרש להכיל מסמך כזה כדי לשמור על זכויותיהם. עם זאת, צריך גם להביא בחשבון כי לפרויקטים לא מעטים מאפיינים ייחודיים, שצריכים להיות מגולמים בהסכם ספציפי שייחתם בין היזם לבעלי הדירות, ומן הסתם יהיה שונה מהסכם המדף.

כיום, במרבית המקרים, מתארגנים בעלי הדירות ושוכרים עורך דין המלווה אותם בהליך. האחרון הוא זה שאמור לדאוג להבטחת ההגנות המשפטיות במגוון תרחישים העשויים להתקיים לאורך שלבי פרוייקט. חשוב להדגיש כי עורך הדין המייצג בעלי דירות אינו אחראי רק לעריכת ההסכם – תפקידו מתחיל זמן רב לפני החתימה ומסתיים זמן רב לאחריה. בתחילת ההליך על עורך הדין לסייע לנציגות ולדיירים בבחירת היזם הראוי, ולאחר החתימה עליו לדאוג כי היזם עומד בכל ההתחייבויות שנטל על עצמו בהתאם להסכם, לרבות במסירת הדירות וברישום זכויות הבעלים בטאבו.

כך, על עורך דין מטעם הדיירים מוטלת קשת רחבה של מטלות, ואף אם יסכים לחתום על הסכם המדף ללא שינויים, הרי שעדיין מאוד לא מומלץ לוותר על שירותיו. אני גם מקווה כי יזמים לא ינסו לשכנע דיירים לוותר על שכירת עורך דין מטעמם בשל ניסוחו של הסכם מדף "רשמי".

עו"ד מיכאל אוסטרובסקי. ההסכם האחיד לא מייתר את הצורך בעורך דין

 ספק בעיני אם היעדר הסכם מדף עד היום הוא שהיווה את החסם הגדול ביותר, כדברי אביטן. מהיכרותי את התחום, אני מודע לכך שלא פעם חוששים בעלי הדירות מחתימה על הסכם עם היזם, שכן מבחינתם הם "מוסרים" לו את הנכס החומרי היקר ביותר שיש להם. ממפגשים עם מאות בעלי דירות למדתי כי החסמים הגדולים ביותר הם החסמים הפסיכולוגיים הנובעים מעצם התהליך ומהשינויים שהוא מכתיב, לרבות הנדידה הכפויה לדירות ביניים שכורות, במקרי הצורך.

החסם העיקרי השני מצוי בתפישה הרווחת בקרב לא מעט בעלי דירות, שלפיה היזם עתיד להתעשר על גבם, מבלי שהם ייהנו מכך כראוי. אותם לא מעניין דו"ח אפס כזה או אחר, ופעמים רבות הם מבקשים תמורות שכלל אינן ריאליות ובכך מפילים את הפרויקט עוד בטרם יצא לדרך. גם על כך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לתת את הדעת, ולמצוא פתרונים.

בטור הבא, שיפורסם לאחר פרסומו של הסכם המדף, נתייחס לסעיפיו באופן מפורט.

הכותב הוא עו"ד מיכאל אוסטרובסקי, המתמחה בייצוג דיירים במיזמי התחדשות עירונית