שילוב בין מסלולי התמ"א – הפיתרון האופטימלי לביצוע התחדשות עירונית במסלול של תמ"א 38/1 – חיזוק ובנייה

מוגש מטעם DUN'S 100  

תחום ההתחדשות העירונית החל לפרוח לפני למעלה מעשור וכיום, לאחר אלפי פרויקטים ברחבי הארץ ניתן להכתירו כהצלחה נדל"נית מסחררת, זו אשר הוסיפה באמת אלפי ורבבות יחידות דיור באזורי הביקוש של מרכז הארץ, ותרמה ולו במידה, להגדלת היצע הדירות בשוק ולהקפאת מחירי שוק הדיור. אם בתחילת הדרך, המסלול הנפוץ ביותר בענף היה זה של תמ"א 38/1 כלומר חיזוק ובנייה של בניין בודד, הרי שנכון להיום נראה כי מסלול זה נמצא בדעיכה מסוימת וזו נובעת בעיקר בשל רצון רשויות התכנון כמו גם היזמים, לבצע התחדשות עירונית במסות גדולות של מתחמי בניינים שלמים. בנייה בהיקפים נרחבים אלו מבוצעת כיום רק במסלולי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ופינוי בינוי, ועל כן אלו הם המסלולים השולטים כעת בכיפה. בנוסף ליתרונם הגדול של מסלול פינוי בינוי בחידוש מאות יחידות דיור בבת אחת הרי שיתרון נוסף משמעותי שלהם נוגע לחידוש התשתיות, שכן כאשר הורסים מתחם שלם ניתן לתכנן את התשתיות החדשות בו בצורה האופטימאלית ביותר, בין אם מדובר בכבישים ומדרכות, בתשתיות חשמל וביוב ובין אם במבני ציבור ומוסדות חינוך לרווחת התושבים.

על אף המגמה הכללית בענף הרי שישנם מקומות לא מעטים בהם אין מסות של בניינים לביצוע התחדשות עירונית במסלולים של פינוי בינוי והפיתרון היחיד עבורם הוא תמ"א 38/1 ברמת הבניין הבודד. על אף שמסלול זה נמצא במרבית המקרים רווחי יותר עבור היזמים הרי שהוא מגיע עם לא מעט ספיחים שליליים שהעיקריים שבהם נוגעים לדיירים המתגוררים בבניין וההפתעות בהם נתקלים היזמים במהלך בנייה.

כך, על היזמים לדאוג לא רק לבניית הפרויקט בצורה המקצועית ביותר, אלא גם לכל מחסורם של הדיירים המתגוררים בו, וזהו דבר שלא כל יזם יודע או מעוניין לעשות, ושנית, היזמים נתקלים בפרויקטים בהפתעות תכנוניות לא מעטות שכן מדובר על בניינים שנבנו לפני עשרות בשנים ומצבם הפיזי הנוכחי לא תמיד תואם את התוכניות - עם חריגות בנייה או תוספות שונות שבוצעו לאורך השנים. שילוב דברים זה מקשה ומעכב מאוד את תהליך הבנייה.

גיא חליפי | קרדיט: נופר הורוביץ

למרות הקשיים בהם נתקלים היזמים הרי שדווקא עבור הדיירים תמ"א 38/1 עדיפה במקרים לא מעטים על תמ"א 38/2 או פינוי בינוי. הדבר נובע מכך שבמסלולי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי הורסים את הבניין לגמרי ובונים אותו מחדש ובאותם מקרים בהם בוצעו בדירות הבניין תוספות שאינן מופיעות בהיתר הבנייה המקורי, הרי שאותם דיירים יקבלו דירות קטנות יותר לאחר ביצוע הפרויקט ושכרם ייצא בהפסדם. מנגד, הדבר הזה לא יקרה בתמ"א 38/1 , מסלול בו לא בונים דירה מחדש אלא משפצים אותה ומוסיפים לה ממ"ד או מרפסת.

אז כיצד בכל זאת ניתן לבצע תמ"א 38/1 תוך צמצום אי הוודאות הכלכלית ליזמים וגרירת הדיירים למגורים באתר בנייה פעיל על כל ההשלכות לכך? הפיתרון שאנו מצאנו לכך ב"אבירים יזמות ובנייה" הינו בעצם מעין שילוב בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 : על פי דפוס הפעולה שלנו אנו מפנים את דיירי הבניינים בהם אנו מבצעים פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 ומעבירים אותם לשכירות על חשבוננו לאורך כל תקופת הבנייה. שנית, אנו מסירים את כל חיפויי הבניין החיצוניים כמו גם את כל פנים הדירות ועל השלד שנותר לאחר פעולה זו אנו בעצם בונים את הבניין החדש. התוצאה היא שהדיירים מקבלים דירות חדשות לגמרי עם תשתיות חדשות לגמרי של חשמל, גז, ביוב וכיו"ב, וגם אם היו תוספות בדירות, הרי שהן נשארות על תילן. יתירה מכך, השילוב הזה מעניק חופשיות רבה במהלך הבנייה שכן הדיירים מתגוררים בדירות שכורות ולא סובלים מעבודות הבנייה בבניין, ובנוסף אנו יכולים לפתור בעיות תשתיתיות במהירות יחסית ובכך למנוע מראש עיכובים שונים.

לסיכומו של דבר, המגמה כיום בענף ההתחדשות העירונית היא לנטות למסלולים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי אך גם במקרים בהם ניתן לבצע רק תמ"א 38/1 יש פיתרונות לביצוע הפרויקט כמו הפיתרון המוצע של שילוב מסלולי התמ"א בצורה בה כל הצדדים מרוויחים. יחד עם זאת חשוב כי הרשויות המקומיות יפנימו כי אם הן חפצות בהתחדשות עירונית בתחום שיפוטן הן צריכות לעודד את היזמים לעשות זאת, ואת זה עושים על ידי הגברת הרווח הכלכלי – הגדלת זכויות הבנייה.

הדברים מתקשרים כמובן לשאיפת הממשלה להוריד את מחירי הדיור הגבוהים בישראל, כאשר הצעדים עד כה בין אם מדובר על "מחיר למשתכן" ובין על "מע"מ אפס" בעבר, לא הניבו את השינוי המיוחל. לפי דעתי הפיתרון האידיאלי חייב להעניק מענה כפול – הן להגדלת היצע הדירות בשוק והן להורדת המיסים הגבוהים על דירות. הדרך לשם כוללת שלוש פעולות עיקריות : הפשרת קרקעות ע״י המדינה, תכנון מחודש של תב״עות תוך עידוד התחדשות עירונית בתוך הערים ושלישית הורדה של מיסים עקיפים וישירים. חשוב לציין כי במקביל לצעדים אלו על הממשלה יהיה לבצע השקעה מסיבית בתשתית התחבורתית והציבורית על מנת לקרב את הדיור בפרברים אל מרכזי הערים והמדינה. חשיבה זו היא אמנם לא פופולארית אך ארוכת טווח ורק כך לדעתי ניתן באמת יהיה להוריד את מחירי הדירות בארץ.

מאת גיא חליפי, בעלים חברת אבירים יזמות ובנייה