אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
תמיד רציתם להשקיע בנדל"ן אך חששתם מהסתבכות או הפסד? צילום: RREAF Holdings

תמיד רציתם להשקיע בנדל"ן אך חששתם מהסתבכות או הפסד?

קבלו 5 טיפים להשקעת נדל"ן בטוחה יותר

26.05.2019, 15:19 | בשיתוף iintoo
מאז ומעולם היה תחום ההשקעות בנדל"ן, המגרש של המשקיעים הגדולים, "הכבדים", איילי ההון ובעלי היכולת והידע, אלא שלפני לא יותר מעשור החל התחום לחלחל אל הציבור הרחב, תחילה דרך יזמים בעלי תושיה ואנשים בעלי חזון וחוש עסקי, ולבסוף גם בקרב אנשים פרטיים מן השורה, שכירים, עצמאיים או פנסיונרים, המחפשים מקור הכנסה שיעניק להם בטחון כלכלי רב יותר, נקודת פתיחה טובה יותר לחייהם, או שיפור איכות החיים בהווה ובעתיד.

ואכן, אם יש לכם הון פנוי שיושב בתכנית חיסכון, בעו"ש או בפקדון בבנק, תחום ההשקעות בנדל"ן הוא תחום אטרקטיבי להשקיע בו את כספכם, ולתת לו לעבוד בשבילכם. למרות מגמת הדמוקרטיזציה של סקטור ההשקעות ובניגוד לעולם העבודה, עולם ההשקעות הוא עולם שבו אפשר גם להפסיד ולא רק להרוויח, מה שמחייב אתכם לרכוש את הידע ויכולות ההשקעה הנדרשות, שיחסכו לכם טעויות קשות ויקרות.

כמו בהרבה תחומים, גם בנדל"ן אין מורה טוב מהניסיון המעשי הנצבר לאורך השנים. לכן חשבנו לקצר עבורכם את עקומת הלמידה בכמה שנים טובות באמצעות 5 המלצות פרקטיות מצוות המומחים של iintoo, הפלטפורמה החברתית המובילה להשקעות נדל"ן בחו"ל, העוסקים מכבר שנים במלאכת איתור ובחינת עסקאות נדל"ן ראויות בשוק המקומי והבינלאומי. ואם מדברים על ניסיון, יש לציין את פועלם של מובילי החברה - ערן רוט, מנכ"ל iintoo ומייסדה התורם למעלה מ- 20 שנות ניסיון בענף הנדל״ן, הן כיזם והן כמשקיע, לרבות ניהול של מאות השקעות בישראל, ארה״ב ואירופה עבור עשרות אלפי משקיעים ובהיקף של מיליארדי שקלים ויו"ר החברה, דב קוטלר, מנכ"ל לשעבר של גופים פיננסיים מובילים במשק – ביניהם ישראכרט ובנק איגוד, ולו יותר מ-35 שנות ניסיון במגזר הפיננסי.

הצטרפו עכשיו לרשת החברתית של iintoo, חינם וללא התחייבות, ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>

 

השקעת נדל"ן עם ביטוח החל מ-30,000 $, צילום: Vukota Capital Management השקעת נדל"ן עם ביטוח החל מ-30,000 $ | צילום: Vukota Capital Management השקעת נדל"ן עם ביטוח החל מ-30,000 $, צילום: Vukota Capital Management

טיפ #1 הבחירה עם מי להשקיע – לא פחות חשובה מהבחירה במה להשקיע !

השוק היום רווי בהצעות להשקעות נדל"ן באיכויות וסוגים כאלו ואחרים, ובכל זאת, כיצד יכול מי שאינו אייל נדל"ן ותיק לבחור את אפיק ההשקעה הנכון יותר עבורו? ראשית, חשוב לבחור עם מי אתם עושים עסקים.

ישנם 3 אופנים עיקריים בהם ניתן היום להשקיע בנדל"ן:

השקעה בנכס באופן עצמאי – אולי זהו מאפיין ישראלי של תושבי אומת הסטארט-אפ, אך ברובנו בוער היצר היזמי, זה שרוצה "לעשות את המכה", לנצח את המערכת. חשוב להבין שהשקעה עצמאית בנדל"ן היא השקעה לטווח ארוך שיש לתחזק ולשמר מפני מגוון מרכיבים "שוחקי תשואה". דבר זה דורש לא מעט התעסקות מבעוד מועד ותחזוקה שוטפת במטרה לשמר את תפוקות הנכס. כלומר, עצם שימור ההשקעה וניהולה ידרוש מיכם לא מעט משאבי זמן וכסף. בין אם מדובר בדירה להשקעה או בנכס מסחרי – זו עבודה לכל דבר, החל מתחזוקת הנכס וטיפול בתקלות ובעיות, לניהול בעלי מקצוע והשוכרים בו ועד לנסיעות מעבר לים לעיתים. זה הזמן לשאול עצמכם אם זהו משהו שיתאים לכם לאורך זמן והאם יש לכם את משאבי ההון והידע הנדרשים.

השקעה באמצעות יזם נדל"ן – במקרה זה אתם משקיעים את כספיכם בתמורה לבעלות חלקית בנכס המיועד לבניה או במיזם נדל"ני בארץ או בחו"ל, לרוב בהיקף משמעותי כמו בניית בניין, תמ"א 38 ולא בדירה. יש לעמוד היטב על טיבו של היזם, האם יש לו ניסיון מוכח בעסקאות נדל"ן, מוניטין ללא רבב, גב כלכלי איתן, יכולת התמודדות עם אתגרים וכמובן - אמינות. קיימים יזמים רבים ראויים וטובים, מה גם שהנכסים בדר"כ מעוצבים לאילע, אך חשוב להבין שבהשקעה ישרה מול יזם אתם נותנים לחתול לשמור על השמנת. אין די מילים להדגיש את חשיבותה של בדיקה מעמיקה ומקיפה אודות הרקע של יזם הנדל"ן ועברו.

השקעה עם גוף מתמחה – גם כאן קיים ספקטרום רחב של חברות באיכויות שונות ולכן חובה לבדוק את אמינות החברה, מידת השקיפות שלה, מדיניות ההשקעה, טיב העסקאות המוצעות והיקף הניסיון המוכח. ישנם יתרונות רבים בהשקעות נדל"ן באמצעות גוף מתמחה המבצע עבורכם את כל העבודה - משלב בחינת העסקה ועד לסיומה - ומעניק לכם מעטפת מקצועית מתמחה המאפשרת, בין היתר, הסרה של חסמי הידע, הניסיון וההון העצמי הנדרשים לצורך כניסה לעסקאות בהיקפים משמעותיים ואולי החשוב מכל – שלא תיגררו להוצאות בלתי צפויות נוספות אשר ישחקו לכם את התשואה.

זכרו, אין דבר כזה: השקעה באפס סיכון...

הבטיחו לכם תשואה גבוהה ומובטחת? מוכרים לכם חלום להתעשרות מהירה? שמתם לב לזליגות מהרגולציה? התרחקו.

טיפ #2 בחינת סוג וטיב העסקה

 

האם ישנם סוגי נדל"ן טובים יותר או פחות? האם כל גופי הנדל"ן בישראל מציעים עסקאות באיכות אחידה? ושאלת השאלות, איך נוכל לדעת שהעסקה בה בחרנו הינה עסקה טובה?

אם בחרתם בהשקעה דרך גוף מתמחה, אין זה סוד כי הגוף אינו צד ניטרלי בעסקה, אלא שגם הוא זכאי לתמורה לשירותיו, כגון: הוצאות עסקה, דמי ניהול, דמי הצלחה וכו'. בחרו בחברה עם ניסיון מוכח בהיקף משמעותי בסקטור ההשקעה, הדוגלת בליווי שוטף ושקיפות מלאה ביחס למודל ההשקעה והסיכונים לצד הסיכויים הכרוכים בו.

באם החלטתם להשקיע באופן עצמאי, להלן רשימה חלקית של גורמים שיש לקחת בחשבון בעת בחינת העסקה:

● סקטור הנדל"ן (פרטי, מסחרי, נופש, דיור סטודנטים וכו') ורמת הסיכון בכל סקטור.

● מצב הנכס, מחירו ביחס לשוק, פוטנציאל והיקף ההשבחה, אחוזי התפוסה, השוואה לנכסים באזור.

● עיתוי הכניסה, מהם ההיתרים הנדרשים, היקף מינוף העסקה, חברת הניהול ומצב השוק.

בבואנו לבחור את הנכס בו נשקיע יש לבצע בדיקות מעמיקות ומחמירות, שכן תחום הנדל"ן רגיש להשפעות מיקרו ומאקרו כלכליות, כמו גם להשפעות גיאופוליטיות. חשוב לציין שחלק מהבדיקות הנדרשות מבוצעות ע"י גוף שלישי ולכן יש לבדוק אם עדיין משתלם לכם לבצע את הבדיקות בעצמכם, שכן ההוצאות עלולות לעלות על פוטנציאל הרווח.

אפשר גם להתחיל בקטן – השקעת נדל"ן החל מ- $30,000

טיפ #3 פיזור, פיזור, פיזור

 

גיוון תיק ההשקעות מסייע בהפחתת הסיכון, השקעות בנדל"ן מהוות נדבך חשוב בתיק ההשקעות הפרטי והמוסדי, שכן מחזוריות שוק הנדל"ן שונה מזו של שוק ההון.

דב קוטלר, יו"ר iintoo  ממליץ: "להגביל את היקף ההשקעה האישית בהשקעות אלטרנטיביות כמו נדל"ן ל- 20%-10% מתיק ההשקעות".

הצטרפו עכשיו לרשת החברתית של iintoo, חינם וללא התחייבות, ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>

טיפ #4 הבנת הסיכונים הקיימים

על אף שסקטור הנדל"ן נחשב לסולידי יחסית, עדיין קיימים סיכונים ושיבושים שעשויים להשפיע על הצלחת העסקה, לשחוק את התשואה ואף לגרום להפסדים. במקרה של היעדר ניסיון מעשי מספק, קשה לצפות מראש חלק מהסיכונים, בעוד שאחרים קשה או יקר לבדוק כמשקיע פרטי.

להלן רשימה חלקית של סיכונים אפשריים בהשקעה בנדל"ן:

● סיכונים תפעוליים ומשפטיים של הפרויקט הקשורים לחוזים, שיעבודים, ביטוחים, בטוחות, היתרים וכו'

● סיכונים הכרוכים בבחירת היזם, מידת אמינותו של היזם, ניסיון ומקצועיות.

● סיכון שוק, הכולל גורמים מיקרו ומקרו כלכליים המשפיעים על השוק כולו.

● סיכון מימון, הכולל עליות בלתי צפויות בריבית, משך הפרויקט, צפי ביצועי הפרויקט וגורמים נוספים העשויים להשפיע על ההון השיורי.

הצטרפו לקהילה של כ-200,000 משקיעים כמוכם, הירשמו ללא התחייבות, צילום: shutterstock הצטרפו לקהילה של כ-200,000 משקיעים כמוכם, הירשמו ללא התחייבות | צילום: shutterstock הצטרפו לקהילה של כ-200,000 משקיעים כמוכם, הירשמו ללא התחייבות, צילום: shutterstock

טיפ #5 תנודות שוק, משבר, בועה

בהשקעות נדל"ן, חשוב לבחור נכסים שממשיכים לתפקד גם בעיתות משבר, לפחות לצורך שירות החוב מול הגוף המלווה. אולי תתפלאו לקרוא שלרוב לא מדובר בנכסי יוקרה, משרדים וקניוניום, אלא דווקא נכסים בדירוג יותר נמוך עם פוטנציאל השבחה גבוה.

וגם אם עשיתם הכל לפי הספר, ישנם סיכונים שאין אפשרות לגדר או לצפות. ניתן לחקור ולהסתמך על ניתוחי שוק והשערות, אך לרוב אין לדעת מה יקרה באופן בטוח....

ומה אם נאמר לכם שיש השקעות נדל"ן עם ביטוח?!

לראשונה בישראל, iintoo משיקה מוצר חדשני ויחיד מסוגו המאפשר השקעת נדל"ן עם ביטוח*, בגיבוי Everest Re Group, ענקית הביטוח האמריקאית. כלומר, מהיום, ניתן להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב בראש שקט לגמרי וליהנות מצפי להחזרים כספיים שוטפים מדי רבעון ותשואה מוערכת של 15% ברוטו לשנה (בכל השקעה שתבצע קרן הנדל"ן epiic 1 לפני הוצאות עסקה, דמי הצלחה ומס בכפוף למדיניות ההשקעה המפורטת בתשקיף)

עמידות הפוליסה המהפכנית נבחנה בהצלחה אל מול משברי נדל"ן, כמו האחרון בשנת 2008

על מנת לבחון זאת ביצעה iintoo מחקר מקיף ומבוסס דאטה על שוק הנדל"ן בארה"ב, על הסגמנטים השונים שלו ב- 30 השנים האחרונות, לרבות כל המשברים שעבר. מתוך ההערכה שהתקבלה מן המחקר נוצרה יחד עם אוורסט פוליסה חסרת תקדים המייצרת הגנה על ההון בהשקעות נדל״ן. מהלך זה משרת את החזון של iintoo שהוא להפוך את תחום השקעות בנדל״ן לא רק לנגיש וקל אלא גם לבטוח יותר.

הצטרפו עכשיו לרשת החברתית של iintoo, חינם וללא התחייבות, ותיהנו מגישה להשקעות איכותיות. להרשמה >>

* ביטוח – גבולות הכיסוי הביטוחי הנם שיעור מסך ההשקעות הכוללות שבוצעו על פי פוליסת הביטוח. מודגש כי לא ניתן להתחייב מראש כי יתקבלו החזרים על מלוא סכומי ההפסדים ככל שיהיו, וכיסוי מלוא ההפסדים מותנה בתנאים המפורטים בתשקיף. לפרטים אודות מנגנון אפיק, סכום הכיסוי הביטוחי ומגבלותיו, והתנאים להבטחת הקרן ראו בתשקיף, ובפרט בסעיפים 6.3.2 (ט) ו(י), 6.3.3 ו- 6.24.3.

קבוצת אינטו, לרבות עובדיה אינם מבטחים או סוכני ביטוח, והם אינם מציעים שירותי ביטוח, ייעוץ או מידע למשקיעים קיימים או חדשים. הביטוח מסופק ל Iintoo epiic GP LLC (ומבוצע באמצעות Cobbs Allen, מתווך ביטוח מורשה) על ידי Everest Insurance, בכפוף לכל התנאים וההגבלות התקפים בפוליסת הביטוח, כחלק ממסלול epiic להגנה על סכומי ההשקעה כמפורט בתשקיף זה. חברת הביטוח אינה מעורבת בהנפקה על פי תשקיף זה

** יובהר כי שיעור התשואה האמור הנו של התאגיד המגייס (להבדיל מהקרן). לבחינת התשואות שינבעו לקרן בהנחה שלא יהיו הפסדים באילו מההשקעות המכוסות בפוליסה ר' דוגמאות בסעיף 6.13 לתשקיף.

במסגרת ההגנה הביטוחית של epiic ולאחר מימוש כל השקעה, מחייבת שכבת ההגנה הראשונה של המודל שכל תשואה עודפת מעל 7% לשנה נטו (ביחס לכל השקעה של הקרן בנפרד) תועבר לחשבון השמור והכל בהתאם לתיאור בסעיף 6.3.2 בתשקיף.

נתוני התשואה המוערכת בהשקעות הקרן הנם מידע צופה פני עתיד הכפוף, בין היתר, לגורמי הסיכון המתוארים בתשקיף ויתר הפרטים המופיעים בו.

הפרטים במודעה זו לקוחים מתוך תשקיף הקרן (epiic 1 Limited Partnership) כפי שפורסם באתר הדיווחים הרשמי של רשות ניירות ערך ואינם יכולים להחליף עיון בתשקיף הכולל את המידע המלא והמחייב אודות הקרן וניירות הערך שתציע, בטרם קבלת החלטה בדבר השקעה בניירות ערך של הקרן.

אין באמור לעיל כדי להוות הצעה לציבור וזו נעשית רק על פי תשקיף הקרן המהווה את המידע הכולל והמחייב. לקריאת עותק מהתשקיף שעל פיו נעשית ההצעה, ראה אתר הדיווחים של הרשות בכתובת: https://www.magna.isa.gov.il

אודות Everest

לאינטו השקעות שני שותפים אסטרטגיים המהווים גם בעלי מניות בה: (1) Everest Re Group Ltd. (להלן – "אוורסט") – לידיעת השותפות, אוורסט הינה חברת אחזקות המאוגדת בברמודה ומנוהלת דרך מטה בארה"ב אשר פעילה כבר למעלה מ-40 שנה ויחד עם חברות בנות ושלוחות בכל העולם, מהווה ספקית ביטוח וביטוח משנה מהמובילות בעולם. הפועלת כבר למעלה מ- 40 שנה, אשר, ונכון למועד התשקיף, אוורסט נסחרת ב-NYSE בשווי של כ-9 מיליארד דולר. לאוורסט מטה בארה"ב ושלוחות בכל רחבי העולם. במהלך שנת 2018, קבוצת אינטו חתמה עם אוורסט על פוליסת ביטוח למוצר ייחודי, המאפשר הגנה על ההון בהשקעות נדל"ן (בכפוף לתנאים מסוימים) – לתיאור המוצר ראו סעיף 6.3 לתשקיף זה. כמו כן, גוף מקבוצת אוורסט רכש מניות באינטו השקעות (ראו בפרק 3 לתשקיף); (2) Meridian Capital (להלן – "מרידיאן") – לידיעת השותפות, מרידיאן הוקמה לפני כ-25 שנים וכיום הינה מהגופים הפעילים ביותר בארה"ב לייעוץ ותיווך הלוואות מסחריות ליזמים, גופים מוסדיים ופרטיים. לפי פרסומיה, בשנים 2016 ו-2017 ארגנה וסגרה הלוואות עבור פרויקטים נדלניים בסך כולל של כ-35 מיליארד דולר ארה"ב וכ-32 מיליארד דולר ארה"ב, בהתאמה. הפעילות המשותפת של קבוצת אינטו עם מרידיאן מהווה הישג משמעותי וחסר תקדים בסקטור הגלובלי ההולך ומתעצם של מימון המונים בנדל"ן. במסגרת הפעילות המשותפת עם מרידיאן נחשפת אינטו השקעות לאלפי יזמים בשוק הנדל"ן בארה"ב וניתנת לה גישה למידע, לידע ולניסיון הרב שנצבר על ידי מרידיאן במהלך שנות פעילותה. כך יכולה אינטו השקעות לבחור את העסקאות שהיא מעריכה כמתאימות ביותר למדיניות ההשקעות שלה.

אוורסט פועלת דרך החברות הבנות הבאות: חברת Everest Reinsurance המספקת ביטוחי משנה למבטחי נזקי רכוש וגוף בארה"ב ושווקים בינלואמיים. Everest Reinsurance (Bermuda) Ltd.’ , לרבות באמצעות שלוחתה בבריטניה מספקים ביטוחים וביטוחי משנה לשווקי רכוש ונזיקין ברחבי העולם וביטוחי משנה למבטחי ביטוח חיים. Everest Reinsurance Company (Ireland), dac מספקים ביטוחי משנה למבטחים שאינם נותנים ביטוח חיים באירופה. השם הכולל – Everest Insurance – מתייחס לפעילות הביטוח המרכזית של Everest Re Group Ltd. וגופים קשורים המציעים יחד ביטוח נזקי רכוש וגוף וכן ביטוחים מיוחדים בארה"ב ובשווקים בינלאומיים. אוורסט פועלת גם גם בשוק הביטוח Lloyd’s דרך Syndicate 278. אוורסט מנהלת חשבונות נפרדים הממומנים על ידה ועל ידי משקיעי צד שלישי המעניקים ביטוחי משנה על סיכוני קטסטרופה לרכוש. לפרטים נוספים ראו אתר האינטרנט של אוורסט – www.everestre.com.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות