הסיפור האמיתי: מה מסתתר מאחורי ההתנגדות של חולדאי לתוכנית הבנייה ב"גוש הגדול"

מה הייתם אומרים על תוכנית היוצרת 16,000 דירות חדשות, מתוכן כ-7,000 במחירים מופחתים וכדיור בר השגה, 25,000 משרות חדשות, 3,700 חדרי מלון חדשים, צמצום בזיהום האוויר והקרקע, והחשוב מכל – פינוי רצועת חוף ארוכה, שזה עשרות שנים נמנעת הגישה אליה מהאזרחים, ופתיחתה לכלל הציבור, וכל זה בתל אביב?. אם לא די בכך, יישום התוכנית יסייע לממן העברה של בסיסי צה"ל לדרום – ויצירת אלפי משרות חדשות גם שם.

התוכנית תצא לדרך ממש בקרוב – ב-1 ביולי, והיא מתייחסת אל "הגוש הגדול" – בצפון תל אביב, לחוף הים, ועל השטח שבחלקו הגדול שוכן היום שדה התעופה "שדה דב". בין אם אתם תושבי תל אביב, ששמחים לפנות את מוקד הרעש והזיהום ולקבל גישה ישירה לים, ובין אם אכפת לכם מרצועת החוף של ישראל – סביר להניח שהייתם מקבלים את התוכנית הזו בשתי ידיים. ואכן, כך חשבו לאורך הדרך מוסדות התכנון, שרי ממשלה, ערכאות שיפוטיות ואפילו בג"ץ.

אלא שבאופן מפתיע, אחד המתנגדים הגדולים לתוכנית הוא דווקא רון חולדאי, ראש העיר של תל אביב, שתושביה אמורים לגזור רווח אדיר מפינוי שדה דב, ומיצירת מתחם חדש של מגורים, מסחר, תיירות, ספורט ונופש, עם הקמת הפארק החופי הגדול בישראל, שישתרע על כ-300 דונם. פעם אחר פעם, מנסה חולדאי למנוע את יציאתה לדרך של התוכנית, בשלל גימיקים – ואיש אינו יודע מדוע.

כשהזמני הופך לקבוע

סיפורו של הגוש הגדול ארוך ומלא תפניות – וכל זה, כאמור, יסתיים ממש בקרוב, כשהשדה יפונה לטובת הציבור ובעלי הקרקע. על קצה המזלג, ניתן לספר כי החל בשנות ה-30, רכשו אנשים פרטיים קרקעות בשטח זה, וחלמו על היום בו ניתן יהיה לבנות בו בניינים, והם יוכלו ליהנות מרווחי המכירה או ההשכרה.

 

ואולם, ב-1938 הוקם בשטח שדה תעופה זמני, בידי השלטון הבריטי, וב-1948, המדינה הצעירה שקמה המשיכה להשתמש בו, בין היתר לצרכים ביטחוניים. בעלי הקרקע לא אמרו נואש: הם עדיין האמינו שהכל זמני, ולכל היותר, ילדיהם יהיו אלה שייהנו מפיתוח השטח.

ואולם, למרות החלטות רבות שהתקבלו עם השנים בנוגע לפינוי השטח וייזום תוכניות בנייה עליו, הפינוי נדחה שוב ושוב, כשזכויותיהם של בעלי השטח – המונים כיום למעלה מ-1,500 איש – נרמסות.

כבר ב-1969 קבעה תוכנית מתאר מקומית כי שדה התעופה הוא זמני. ב-2007 ויתרו מנהלי השטח, המייצגים את הבעלים, על 50% מזכויות הבנייה העתידיות בתמורה לפינוי השטח ומקסום זכויות הבנייה – ויתור ששוויו יותר ממיליארד דולר, וב-2013 הסכימו להשתתף ב-20 מיליון שקל בעלויות הפינוי.

המדינה, אגב, זכתה בכארבעה מיליארד דולר כתוצאה מכל הוויתורים הללו. בנוסף, חלק מהקרקע במקום נמצא כעת ברשותה – ועליו ניתן לבנות כ-12,000 דירות. כמו כן, כתוצאה מיישום התוכנית, צפויה המדינה להרוויח כ-10 מיליארד שקל, שישמשו אותה לצורך העברה של בסיסי צה"ל לדרום ויצירת משרות חדשות בנגב.

הגימיק הראשון נכשל? לא נורא, נשלוף עוד שפן מהכובע

לאחר שסוכמו כל הפרטים, נתקלה התוכנית במכשול חדש ומפתיע – ראש העיר תל אביב, רון חולדאי. לפני יותר משנה, הציע חולדאי תוכנית חלופית שכללה פחות מ-8,000 דירות – מחצית מהכמות המתוכננת וכן את המשך פעילות שדה דב כך שהגישה לים תמשיך להיות חסומה, ותושבי האזור ימשיכו לסבול מרעש וזיהום אוויר. לא פלא שהתוכנית נקטלה בידי רשות מקרקעי ישראל – שקבעה שאין לה היתכנות, משפטית או תכנונית.

ואולם חולדאי לא אמר נואש, ולאחר שהשפן הראשון ששלף מהכיס התגלה כבלוף, הגיע הזמן לגימיק השני. רגע לפני הישורת האחרונה ותחילת יישום התוכנית המקורית, מנסה חולדאי לקדם תוכנית שבה יבוצע הפינוי והבינוי שלב אחר שלב, כך שבתחילה, לא יפונה שדה התעופה. גם כאן, מדובר בתוכנית שאין דרך ליישם, ולא ברור איזה גורם היא משרתת.

 

חשוב לציין כי ישנן סיבות רבות מדוע התוכנית החדשה של חולדאי לא ישימה. כך למשל, על יסוד החלטות עבר ניתן להעריך כי לא יתאפשר בינוי של מספר משמעותי של יחידות דיור כל עוד שדה התעופה יפעל במקום, וזאת בשל מגבלות בטיחות טיסה, חוק אוויר נקי ותקנות רעש מחמירות יותר. במילים אחרות, מימוש התכנית בסמיכות לשדה פעיל תאפשר בניה של מספר יחידות דיור זניח, וגם זאת רק לאחר שהבדיקות האמורות יערכו. בנוסף, אי פינוי השדה במועד הקבוע ידחה תוכניות בניה רבות באיזור (למשל בגלילות, הרצליה ועוד) ולכך השלכות כספיות משמעותיות למשק.

ברשות מקרקעי ישראל העבירו ביקורת חריפה גם על הגימיק החדש של חולדאי, וכתבו לחברי הוועדה המקומית לבנייה בתל אביב כי "הצעת השלביות החדשה שמציעה העירייה נעדרת היתכנות כלכלית, תוביל לקשיים בביצוע הקו הירוק של הרכבת הקלה ותוביל לפיתוח זמני בעלויות כפולות וקשיים נוספים".

ואם לא די בכך, במכתב החריף נכתב גם ש"בדומה לדיון על 'חלופת חולדאי' מביאה העירייה לוועדה המקומית מסמך לא בשל על מנת לייצר 'באז תקשורתי'". ואכן, צפויה המדינה להפסיד 12 מיליארד דולר אם התוכנית לפינוי שדה דב לא תצא לפועל.

ולמרות הכל, פינוי השדה קרוב

בשורה התחתונה, על התוכנית של הגוש הגדול עמלו בעלי הקרקע בשיתוף רשות מקרקעי ישראל במשך שנים במטרה למקסם את התועלת לציבור, כאשר המהלך תוכנן עם עיריית תל אביב ומהנדס העיר שלה חתום על התוכנית. אם לא די בכך, מערכת המשפט תומכת באופן עקבי, פעם אחר פעם, בפינוי השדה ושמירה על זכויות בעלי הקרקע.

אך מנגד, קם לו ראש העיר שתושביה צפויים להיות הנהנים הגדולים מהמהלך, ומנסה לסכל אותו. למרבה המזל, כמו הגימיק הראשון של חולדאי, גם לשני אין תוחלת – וב-1 ביולי יעזבו המטוסים את תל אביב, וישאירו לתושביה חוף ירוק ופתוח.