ביהמ"ש העליון יכריע: האם פגיעה בפוטנציאל התכנוני תאפשר קבלת פיצוי

בית המשפט העליון, בהרכב הכולל את השופטים דפנה ברק-ארז, דוד מינץ ועופר גרוסקופף, נעתר לפני מספר ימים לבקשות ערעור שהוגשו במספר הליכים על פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים; הנושא שמאחד את כולם: האם וכיצד יש להתחשב ולפצות עבור ירידת ערך קרקע, כתוצאה מפגיעה בשל ציפייה בלתי מיושמת לשינוי ייעוד.

קרקע חקלאית | צילום: lppicture-Pixabay

מדובר בסוגיה שמעסיקה מאות ואף אלפי בעלי זכויות בקרקעות ברחבי הארץ, שרבים מהם מנהלים מזה שנים ארוכות הליכים משפטיים ארוכים ומסועפים לצורך קבלת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע שבבעלותם בשל תוכניות שפגעו בערכן, ובשיעור שמגיע לפי הערכות למאות ואף למיליארדי שקלים.

לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, במקרה של קרקע שנפגעת על ידי תוכנית שלא בדרך של הפקעה, יש לבעליה הזכות לקבל פיצוי בגין פגיעה זו מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה חלה התוכנית הפוגעת, וזאת באמצעות הגשת תביעה מתאימה. אלא שבשנים האחרונות עלתה השאלה האם גם פוטנציאל תכנוני הגלום במקרקעין נכנסת לגדרי ה"פגיעה" הקבועה בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ומקנה לבעלי הזכות בה זכאות לפיצוי כספי. לשם המחשה, מדובר בקרקעות שממוקמות במרכז הארץ באזורים שנמצאים בתנופת פיתוח, אך הקרקע עצמה מסומנת בייעוד ציבורי, כגון: שמורות טבע, גנים לאומיים, נחלים ועוד, שאין כל כוונה לפתחם בעתיד.

בשנים האחרונות התקבלו בוועדות הערר שדנו בסוגיה, ולאחר מכן בבתי המשפט המחוזיים, החלטות שונות ולעתים אף סותרות ביחס לסוגיה עקרונית זו. בעוד שחלק מהערכאות קבעו כי יש להתחשב ולפצות ככלל גם על פגיעה בפוטנציאל תכנוני כזה, פסקי דין אחרים דווקא צמצמו את האפשרות להתחשב בכך למקרים חריגים בלבד.

דוגמה לכך הוא פסק דין שעסק בשטח מתחם הבאסה ליד מחלף שבעת הכוכבים בהרצליה. במתחם זה שונה ייעוד הקרקע והופקע שטח נכבד לצרכי פארקים ושטחי ספורט, אולם הן ועדת הערר והן בית המשפט דחו תביעות ירידת ערך שהוגשו על ידי בעלי קרקע, וקבעו כי מאחר והתוכניות שקודמו באותו אזור ויצרו ציפייה של השוק לפיתוחם עד לבואה של התכנית הפוגעת, לא הגיעו לשלב מתקדם של החלטה על הפקדת תוכנית לשינוי ייעוד, הרי שאין להתחשב כלל בציפייה שנבעה מאותן תוכניות, ואין לפצות את בעלי הקרקע כלל על רכיב פגיעה זה, על אף שהביא לירידת ערך משמעותית של הקרקע. 

לפי עו"ד גלעד שמעון, ממשרד עוה"ד צבי שוב, המומחה לתכנון ובנייה, "עד היום ניתנו בבתי המשפט המחוזיים השונים הכרעות שונות, אולם עד כה לא נשמעה עמדתו הברורה של בית המשפט העליון בסוגיה עקרונית וחשובה זו, דבר שיצר אי-ודאות רבה. יש להניח כי זו גם אחת הסיבות העיקריות מדוע נתן בית המשפט העליון לתובעים השונים רשות לערער בפניו, ומדוע נקבע הדיון להתקיים בפני הרכב מורחב, מעמד השמור לסוגיות עקרוניות ביותר ובעלות השלכות רוחב מהותיות".