דנה תדמור: ״ההיצע ׳העודף׳ בענף המשרדים -בינתיים אינו עודף״

לפני מספר שנים בלבד החלה להתגבש בשוק תפיסה ולפיה קצב הבנייה של נדל"ן מסחרי בתחום המשרדים צפוי לייצר עודף משמעותי בהיצע המשרדים , מה שעלול להוביל לצניחת מחירים בענף הנדל"ן המסחרי. בפועל זה לא ממש קרה, ועל הסיבות לכך מספרת מומחית הנדל"ן דנה תדמור.

בנייה מואצת בענף המשרדים

מנתונים במדיה עולה שבעשור האחרון בלבד נבנו ברחבי ישראל יותר מ-3.2 מיליון מ"ר שטחי משרדים, בעיקר במגדלי משרדים גבוהים. כ-2 מיליון מ"ר מתוכם נבנו בגוש דן ובאזור תל אביב בלבד נבנו כ-837 אלף מ"ר. בעיר בני ברק הסמוכה נבנו כ-339 אלף מ"ר משרדים, ובמקום השלישי ירושלים עם 234 אלף מ"ר. לבנייה מואצת זו של משרדים ישנן סיבות רבות, ובמרכזן הבנת הרשויות המקומיות שמשרדים יכולים להגדיל מאוד את הכנסות העיר מארנונה, ונטייתם של משרדים להתרכז בבנייה לגובה מאפשרת ניצול טוב יותר ויעיל יותר של הקרקע לעניין זה ובכלל.

כל זה כמובן טוב ויפה, אלא שעלול בקלות להיווצר מצב של עודף היצע בענף המשרדים, מה שיגרום לצניחת מחירים ביחס ישיר להיקף העודף. עם היקפים כאלה של בנייה במיליוני מ"ר, היו כבר מי שראו שחורות וקראו לברוח משוק הנדל"ן המסחרי. בפועל כמובן, נבואת הזעם הזו לא התממשה וכפי שמסבירה לנו מומחית הנדל"ן דנה תדמור, יש לכך שתי סיבות מרכזיות.

רכישה במקום השכרה

בעבר, היה מודל השכירות המודל המרכזי בענף המשרדים. בעל עסק לא היה ממהר לקנות משרד לצורך ניהול העסק, ומרבית בעלי המקצועות החופשיים ובעלי החברות היו מעדיפים לשכור משרד ולשלם דמי שכירות חודשיים כחלק מההוצאות השוטפות של העסק. כיום, המצב השתנה ורבים מבעלי המשרדים זיהו את פוטנציאל ההשקעה הגלום ברכישת משרד. כתוצאה מכך חלה עלייה בהיקף בעלי העסקים שרכשו את המשרדים בהם הפעילו את העסק ביחס לאלו שהעדיפו להמשיך במודל השכירות. במצב זה, כל מ"ר חדש שנבנה מצא מענה בדמותו של בעל משרד שרכש את המשרד וסיפק את הביקוש שיאזן את השוק, מסבירה דנה תדמור.

משרדים – ערוץ השקעה בנדל"ן

במקביל, הפך ערוץ המשרדים לערוץ השקעה אטרקטיבי עבור משקיעי נדל"ן, שהחלו להשקיע במשרדים בשני ערוצים מרכזיים של קבוצות רכישה והשקעות יחידניות. חלק ניכר מהבנייה החדשה של בנייני משרדים נבעה למעשה מפעילות של משקיעים שהתאגדו יחד לקבוצות רכישה וכיום מנהלים את נכסי המשרדים שלהם כמוצר תשואתי בענף הנדל"ן. במקביל, משקיעים רכשו משרדים קיימים לצורך השכרתם וכן רכשו משרדים חדשים במעטפת מן הקבלן.

בשורה התחתונה, ההיצע מצא ביקוש

בסופו של דבר, בשוק המשרדים פועלים שני כוחות מרכזיים שלעיתים עשויים לפעול זה נגד זה, אך ביחד מהווים מקור מצויין ליצירת מענה הביקוש הנדרש להיצע הגדל, כך מסבירה דנה תדמור. מצד אחד רוכשים משקיעים רבים משרדים בציפיות לתשואה גבוהה של מעל 6% ולבטח מעבר לתשואה הממוצעת בענף הדיור הפרטי. מן הצד השני באים בעלי העסקים עצמם ועוברים ממודל השכירות למודל של רכישת המשרד. בכך עלול להיגרם אמנם נזק כלשהו לרמת התשואה לה יכולים לצפות המשקיעים בשוק, אבל בכך גם כולם מצילים את השוק ממצב של עודף היצע גם אם אינם מודעים לכך. בשורה התחתונה, לעת עתה, ההיצע הגובר מוצא את הביקוש הנדרש.