עו"ד שי הררי: "מינהל התכנון קבע סוף לתמ"א – ופגע ברשויות המקומיות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מכתב לקוני שנשלח מהלשכה המשפטית של מינהל התכנון ללשכת עורכי הדין באמצע השבוע שעבר העמיד על הרגליים את כל השחקנים בשוק הנדל"ן המקומי, ובעיקר את אלה הפועלים בענף ההתחדשות העירונית. המכתב חושף, לראשונה באופן רשמי, את עמדת מינהל התכנון באשר למועד סיום תחולתה של התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הלא היא תמ"א 38 – כבר בעוד 10 חודשים, במאי 2020.

תמ"א 38 אושרה לראשונה ב-2005 לתקופה בת חמש שנים, ומאז הוארך תוקף התוכנית עוד פעמיים. במינהל התכנון לא מתכוונים להמליץ על הארכה נוספת, אולם עוד מוקדם לקבוע כי מדובר בסופה של התוכנית. זאת בשל העובדה שהגוף המוסמך להאריך את תוקף התוכנית הוא בכלל המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הכוללת 32 חברים מסקטורים שונים שעשויים להיות להם אינטרסים שונים מאלה של המינהל.

כך למשל, עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הפועלת תחת משרד השיכון (שלו נציגים במועצה הארצית), אמרה השבוע ל"כלכליסט" כי היא מתנגדת לביטול התוכנית, אך הדגישה כי היא "לא היתה ממהרת להספיד אותה". מנגד, נציגי השלטון המקומי, שהתנגדו לתמ"א 38 כמעט מיומה הראשון, צפויים לתמוך בביטולה.

בתוך הביקורת על עמדת מינהל התכנון כפי שבאה לידי ביטוי במכתבו ללשכה, בולטת הטענה כי לצד סיום עידן התמ"א טרם גובשה תוכנית חלופית ואף לא פורסמו הוראות מעבר. עובדה זו, אומרים הגורמים המבקרים, תותיר מאות פרויקטים רבים הנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים בחוסר ודאות מוחלט באשר לסיכויי הגשמתם.

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר. עמדה לא מפתיעה לאור כשלי התמ"א | צילום: ניב קנטור

מה שמתאים לתל אביב

עו"ד שי הררי, הבעלים של שי הררי משרד עורכי דין המלווה דיירים בפרויקטים התחדשות עירונית, אומר כי עצם ההתנגדות של המינהל להאריך את תוקף התמ"א אינו מפתיע: "ידוע לכל שלתמ"א 38 במתכונתה הנוכחית לא חסרים כשלים, ולכן עמדת המינהל לא מפתיעה. עם זאת, האופן שבו הדבר נעשה פוגע בשוק כולו, ואני לא מדבר רק על העוסקים הקבועים בתחום אלא על אזרחי המדינה בכלל ועל בעלי הדירות. אתה לא מבטל תוכנית קיימת בלי שיש לך תוכנית סדורה חלופית או לכל הפחות הוראות מעבר. זה כמו שאדם לא מוכר את כלי הרכב שלו מבלי שיש לו כלי רכב אחר. אחרת איך הוא יגיע לעבודה?"

ואמנם, אם תמ"א 38 אכן תבוטל, תידרש תוכנית אחרת לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ל"כלכליסט" נודע השבוע כי במקביל לצעדים לביטול התמ"א, מבקשים כעת במינהל התכנון לקדם חוק שירחיב את סמכויות הרשויות המקומיות. חוק זה צפוי להסמיך את הרשויות לאשר תוכניות התחדשות עירוניות ייחודיות, שיכללו חידוש של מתחמים בני כמה בניינים, בניגוד לתמ"א 38 שמגדירה רק כמה דירות יתווספו לבניין, מבלי להוסיף שטחים לגינות ציבוריות, חניות ומוסדות חינוך וציבור.

החוק שמינהל התכנון מגבש יאפשר לרשות מקומית לבחון את הצרכים של המתחם, לבדוק כמה תושבים אפשר להוסיף ואם יש צורך בתוספת של מוסדות או שטחים ציבוריים. כמו כן, נראה כי מסלול חיזוק הבניינים יבוטל או יצומצם, לאור ביקורת שספג לאורך השנים מגורמי מקצוע. ככל הנראה, תחת החוק החדש, ברובם המכריע של הפרויקטים המבנים ייהרסו וייבנו מחדש.

כאן הררי מסמן את מה שהוא רואה כ"שגיאה מתודית" של מינהל התכנון: "מה שהם רוצים בעצם זה להרחיב את סמכויותיהן של הרשויות המקומיות. אלא שבשטח הרשויות כבר מפעילות שיקול דעת רחב למדי, על פי חוק. לראיה, אנחנו רואים איך עיריית תל אביב מפעילה סמכויות תכנוניות רחבות בכל מה שקשור לתוכנית הרבעים, שמשפיעה באופן ישיר על פרויקטים של התחדשות עירונית ומכתיבה את אופן יישומם. לכן, בשיקול הדעת שמפעילות הרשויות כיום הן כבר מקיימות דה פקטו את עמדת מינהל התכנון, ובשינוי המצב הקיים ובעצירת התמ"א המינהל בעצם פוגע בעצמו ובשיקול הדעת של הרשויות".

עו"ד שי הררי. "אתה לא מבטל תוכנית קיימת מבלי שיש לך אחת חלופית"

הררי מציין כי גם אם המהלך של מינהל התכנון יתגשם, הרי שהחקיקה החדשה תעמוד בפני שורה של אתגרים ובעיות, ובראשן ההתנגדות מצד רשויות מקומיות רבות להגדלת היקפי הבנייה. זאת, בשל העובדה שמדובר בפרויקטים גירעוניים – הם כוללים בנייה למגורים בלבד ופטורים לחלוטין מהיטלי השבחה. החוק המתגבש, שמבקש להפוך את הרשויות המקומיות לסמכות המרכזית בתחום הפינוי-בינוי, עלול ליצור מצב שבו ראשי הערים לא יקדמו תוכניות התחדשות עירונית בכלל, או יקדמו אותן בקצב איטי.

הררי מסכם כי "הגם שההמלצה המרכזית של המינהל לתת עדיפות לחיזוק מתחמים שלמים היא מבורכת, הרי שהדבר צריך להיעשות בנוסף לתמ"א 38 ולא על ידי ביטולה, ודאי לא באופן כה דרסטי. התמ"א מעניקה כיום פתרונות לא מבוטלים לבניינים בדידים שלא ניתן לשדרג כחלק ממתחם שלם באזורים רבים בגוש דן והמרכז, ולכן היא עדיין נחוצה. בתל אביב ובגבעתיים ראשי הרשויות מפעילים כבר כיום שיקול דעת בהתאם לסמכויות שניתנו להם בחוק חיזוק מבנים, כך שהכוח כבר מצוי בידיהם".