האם מגורים משותפים בדירה מונעים סתירה של "חזקת התא המשפחתי"?

מוגש מטעם DUN'S 100

בהתאם ל"חזקת התא המשפחתי" הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין, יראו חברי תא משפחתי (מוכר/רוכש ובן זוגו שאינם גרים דרך קבע בנפרד וילדים מתחת לגיל 18, למעט ילד נשוי) כיחידה מיסויית אחת. החזקה קבועה הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, ובהתאם לחזקה זו בעת ביצוע עסקה בדירת מגורים, ייבחנו כל דירות המגורים של התא המשפחתי על מנת לבחון האם עסקה זו זכאית לפטור ממס שבח או הקלה במס רכישה. תכליתה של החזקה הינה למנוע תכנוני מס באמצעות ניתן לנצל פטורים והקלות על ידי העברה מוקדמת של דירות מגורים בתוך המשפחה בטרם מכירת דירה או רכישתה.

יוסי אלישע, עו"ד ורו"ח; ד"ר בני קלדרון, עו"ד; עמיה גולדשטיין, עו"ד

בפסק דין פלם, שניתן בבית המשפט העליון בשנת 2004, ובפסיקה שבאה בעקבותיו, השתרשה ההלכה כי בן זוג אחד אינו נושא על גבו ואינו נענש בגין "המטען ההיסטורי" של בן זוגו, כלומר: מכירות ורכישות של דירות מגורים על ידי אחד מבני הזוג בטרם נישואיו לא ייחשבו לבן זוגו כמכירות או רכישות שביצע (באשר לרכישות, הדבר הותנה בכך שנשמרה הפרדה רכושית ביחס לדירה שנרכשה לפני הנישואין).

בפסק דין שלמי, שניתן על ידי בית המשפט העליון בשנת 2014, נקבע כי "חזקת התא המשפחתי" היא חזקה הניתנת לסתירה, בשני תנאים מצטברים: קיומו של הסכם ממון בין בני זוג (בין שנחתם לפני הנישואין ובין שנחתם לאחריו) והוכחת הפרדה רכושית בפועל בין בני הזוג. זאת, תוך הסתייעות, בין היתר, במבחני עזר כגון: האם הדירה מומנה מכספם של שני בני הזוג? האם תשלומי המשכנתא משותפים? האם דמי שכירות משולמים לחשבון משותף של בני הזוג? האם בני הזוג מתגוררים בדירתו של בן או בת הזוג?

בתקופה האחרונה אנו עדים לכך כי רשויות מיסוי מקרקעין נתלות במגורים המשותפים של בני זוג בדירה שרכש בן זוג אחד מכספו ועל שמו, אף אם הרכישה נעשתה לפני הנישואין, כבסיס מרכזי (ולעתים אף בלעדי) להחלטתה כי לא עלה בידי בני הזוג לסתור את קיומה של הפרדה רכושית ביניהם.

יוצא, אפוא, כי על בני זוג אשר הגיעו למועד היווצרותו של התא המשפחתי עם דירות מגורים, להתגורר בדירות נפרדות גם לאחר נישואיהם או לשכור דירה מצד שלישי, וזאת על מנת לעמוד בנטל שקבעה רשות המסים להוכיח כי מתקיימת הפרדה רכושית בעניינם. זו תוצאה אבסורדית לטעמנו.

לדעתנו, נקודת המוצא בסוגיה זו הינה חוק יחסי ממון בין בני זוג אשר קובע הפרדה רכושית במהלך הנישואין וזאת מתוך חתירה להרמוניה בין דיני המשפחה ודיני הקניין לבין דיני המס. בהתאם לחוק יחסי ממון בין בני זוג, לא ניתן לייחס למי מבני הזוג את נכסיו של בן הזוג השני. זאת, מקל וחומר כאשר קיים הסכם ממון בין בני הזוג.

לדעתנו, חזקת התא המשפחתי שבחוק מיסוי מקרקעין דנה במונחים של "רוכש" ו-"מוכר" ואינה קובעת חזקה בדבר זכות קניינית של בן זוג אחד בנכסי בן הזוג השני.

הנחת היסוד ההגיונית והסבירה הינה שבני זוג יתגוררו יחד באותה הדירה. אולם בכך אין כדי ללמד על שיתוף קנייני. מגורים משותפים מאפשרים שימוש בלבד לבן הזוג שהדירה אינה שלו, ובין מתן שימוש בלבד לבין שיתוף קנייני בנכס יש פער גדול.

בנוסף, שמירה על עקרון הניטרליות המיסויי, לפיו יש לשאוף לכך שדיני המס לא ישפיעו על בחירות אישיות ואף על הקצאת המקורות היעילה במשק, מחייב אי מתן משמעות יתרה למגורים משותפים בנסיבות בהן מדובר בדירות אשר נרכשו על ידי בני הזוג ערב נישואיהם וזאת כאשר קיים בין בני זוג אלו הסכם ממון אשר מקוים בפועל.

חשוב לציין, כי בהתאם להלכה הקיימת היום, מגורים משותפים כשלעצמם אינם מלמדים על העדר הפרדה רכושית בין בני זוג, כפי שבא לידי ביטוי לאחרונה בעניין קרן רוזנבוים (ו"ע 16836-03-17) ובעניין רועי בלנק (ו"ע 18027-10-16). בעניין קרן רוזנבוים אף הודה מנהל מיסוי מקרקעין בעצמו כי מגורים משותפים כשלעצמם אינם מלמדים בהכרח על העדר הפרדה רכושית. קביעה כי מגורים משותפים באחת מדירות בני הזוג מלמדים באופן אוטומטי על כך שבני הזוג אינם מקיימים את הסכם ממון ביניהם, מרוקנת מתוכן את מושג הסכם הממון זו ואף נדחתה על ידי הפסיקה מספר פעמים.

לא זו אף זו, בהוראת ביצוע מס' –5/2011 בנושא "היקף תחולת חזקת התא המשפחתי" שהוציאה רשות המסים נקבע, בהתאם להלכת פלם, כי במקרה בו נרכשת דירת מגורים משותפת לשני בני הזוג לאחר הנישואים כאשר לאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואים, על מחצית הדירה יחולו שיעורי מס רכישה החלים ברכישת דירה יחידה ואילו על המחצית השנייה יחולו שיעורי המס החלים ברכישת דירה נוספת. הווה אומר, הוראת ביצוע 5/2011 קובעת באופן מפורש, כי בן הזוג שאצלו הדירה הנרכשת לאחר הנישואין היא דירתו היחידה (ולעניין זה יש להתעלם מדירות מגורים שנרכשו על ידי בן הזוג האחר לפני הנישואין שהן בבעלותו הבלעדית), זכאי למדרגות מס רכישה החלות על דירת מגורים יחידה.

לסיכום, ניראה כי אם ברצונה של רשות המיסים לשנות את המצב המשפטי הקיים, ולראות במגורים משותפים כשלעצמם כשיקול מרכזי לסתירת קיומה של הפרדה רכושית בין בני זוג, עליה להתכבד ולנסות ליזום תיקון של החקיקה הקיימת.

הערה: המאמר נועד לתת מידע כללי בלבד, אין לראות בו ייעוץ ו/או חוות דעת ואין להסתמך עליו בקבלת החלטה.

מאת: יוסי אלישע, עו"ד ורו"ח; ד"ר בני קלדרון, עו"ד; עמיה גולדשטיין, עו"ד, משרד יוסי אלישע קלדרון ושות' עורכי דין