הכניסה לחניון מתחת לדירה? זה לא יעצור את התמ"א

חיזוק לתמ"א חיזוק: פסק דין חשוב ניתן בשבוע שעבר על ידי המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב, יעל ענתבי שרון, בעניינו של פרויקט תמ"א 38/1 ברחוב בני משה 17-9 בתל אביב.

מדובר בבניין רכבת בן חמש כניסות, המורכב משני בתים הרשומים כל אחד בנפרד כבית משותף, וכוללים יחד 38 דירות. זהו אחד ממיזמי ההתחדשות העירונית הגדולים במרכז תל אביב, שעליו אמונה אקו סיטי, אחת מחברות היזמות המובילות בעיר. הפרויקט צלח את מסע ייסורים ביורוקרטי מתמשך וצפוי לצאת לביצוע בקרוב.

הסכם התמ"א נחתם על ידי כל בעלי הדירות, למעט בעלים אחד אשר התנגד לפרויקט והדיון בעניינו התנהל בפני המפקחת. במסגרת הפרויקט כל בעל דירה יקבל תוספת של 25 מ"ר לשטח דירתו כולל ממ"ד, מרפסות בשטח כולל של כ-9 מ"ר ומקום חניה על בסיס מקום פנוי בחניון רובוטי שעתיד להיבנות מתחת לבניינים. לפי ההסכם, הכניסה לחניון זה תתבצע מהכניסה השלישית לבניין, שבה כיום לא קיימות דירות קרקע, והיא הכניסה שדרכה מגיעים לדירת המתנגד, המצויה בקומה הראשונה.  

לשכת המפקחת על רישום המקרקעין. הסמכויות כוללות גם פתרונות חניה | צילום: אוראל כהן

הטענה העיקרית של המתנגד לפרויקט היתה כי הואיל ודירתו מצויה בקומה ראשונה מעל הכניסה לחניון, צפוי להיגרם לו מטרד בלתי-נסבל, שלילת ההנאה מן הדירה ונזק כלכלי בשל ירידת ערכה. למרות שדירות אחרות בפרויקט הנמצאות במצב זהה לדירתו הסכימו להסדרי הפיצוי שנקבעו בהסכם התמ"א, המתנגד טען שההסדר מקפח את דירתו.

כמו כן המתנגד טען בפני המפקחת שלא ניתן להתיר כי הכניסה לחניון העתידי שתחת דירתו תשרת גם את דיירי החלקה הצמודה בפרויקט ללא הסכמת 100% מבעלי הדירות. עוד טען כי הצמדת שטחי גינה לדירות הקרקע, שאושרה בידי כל שאר בעלי הדירות, אינה אפשרית ללא הסכמתו שלו, קרי ללא הסכמת 100% מבעלי הדירות.

נוקשות מספקת

השבוע, בסופו של תהליך התדיינות ארוך, נתנה המפקחת על הבתים המשותפים פסק דין ארוך ומנומק במסגרתו דחתה את רובן המכריע של טענות המתנגד. המפקחת קבעה כי הסדר הפיצוי לדירות הסמוכות לאזור הכניסה לחניה הוא הוגן ושוויוני, ואף ציינה שטענות המתנגד נטענו ללא כל חוות דעת או תחשיב שמאי.

עו"ד אורית נמדר-אבני. זכוכית המגדלת של המפקחת מגלה הכל | צילום: דרור סיתהכל

בהחלטה מקיפה ציינה המפקחת כי סמכויותיה להכריע במחלוקות הנוגעות לרכוש המשותף כוללות גם הסדרים הנובעים מפרויקט התמ"א וקשורים לפתרונות חניה משותפים למספר בניינים. בכך פסק הדין מצטרף לשורה של פסקי דין בתחום תמ"א 38, הקובעים כי הסמכויות המוענקות במסגרת חוק החיזוק למפקחים הינן רחבות ביותר, ותכליתן להגשים את מטרת חיזוק המבנים, מיגונם וחידושם, חרף מחלוקות שונות המתעוררות בפרויקטים רבים.

כמו כן קבעה המפקחת כי הואיל ולכל בעלי הדירות בקומות הטיפוסיות מתווספות מרפסות שמש, ניתן להצמיד שטחי גינה לדירות הקרקע ללא הסכמת 100% מבעלי הדירות. עם זאת היא קבעה כי שטחי הגינה של דירות הקרקע יוקטנו כך שיהיו זהים לשטחי המרפסות שיתווספו לדירות בקומות הטיפוסיות.

לנוכח טענות רבות שהעלה המתנגד כנגד הפרויקט כולו ובעלי הדירות האחרים, קבעה המפקחת: "התרשמתי כי התובעים, בעלי הדירות והיזם, ניהלו משא ומתן בתום לב, וכי גם באת כוח בעלי הדירות, עו"ד אורית נמדר-אבני, קיימה עם היזם משא ומתן נוקשה על מנת לשמור על זכויותיהם של בעלי הדירות... ניכר כי שיתוף פעולה פורה זה הוליד הסכם שנועד להיטיב עד כמה שניתן את מצבם של בעלי הדירות".

עו"ד מישל ארד. "פסק דין חשוב ומנומק" | צילום: ארד לוקסנבורג

עו"ד אורית נמדר-אבני ממשרד ברון ושות', המייצגת את בעלי הדירות בפרויקט מראשיתו, אמרה לנוכח פסק הדין המקיף כי ההסכם הוא תולדה של עבודה מאומצת של באי כוח הבעלים לצד נציגות דיירים מובילה. "עריכת הסכם הוגן לבעלי הדירות מוכיחה את עצמה כאשר מונחת עליו 'זכוכית המגדלת' של המפקחת על הבתים המשותפים. הסוגיה של הצמדת חלק בקרקע המהווה רכוש משותף לדירות קרקע, היא סוגיה המתעוררת בפרויקטים רבים. הקביעה כי ניתן להצמיד שטחי גינה במקום מרפסת בתנאים שנקבעו וחרף קיומו של מתנגד, היא מהותית".

גם באי כוחה של החברה היזמית, עוה"ד מישל ארד ורפי חיימוביץ ממשרד ארד לוקסנבורג ושות', אשר הגישו את התביעה בשם בעלי הדירות שחתמו על ההסכם, התייחסו להחלטת המפקחת. לדברי ארד, "זהו פסק דין חשוב ומנומק, שבחן סוגיה חשובה הנוגעת להקמת חניון משותף לשני בתים משותפים סמוכים. המפקחת אישרה את הטיעון כי על פי הוראות תוכנית החיזוק יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות, ולא בהסכמת כל בעלי הדירות, לצורך ביצוע של חניון משותף לשני בניינים סמוכים, ובלבד שהחניון מוקם מכוח היתר בנייה שהוצא על פי הוראות תוכנית החיזוק ולצורך הגשמת מטרות התוכנית".