כשבעל הקרקע הוא גם ועדת התכנון

עיריית תל אביב־יפו היא העירייה העשירה ביותר בישראל, ובכך אין חדש. לרוב נהוג לייחס את מקור עושרה לכמות העצומה של שטחי המסחר והמשרדים המניבים לה הכנסות עתק מארנונה, ולשווי האסטרונומי של הקרקע בעיר, שמביא לכך שהכנסות העירייה מהיטלי השבחה (מס עליית ערך הנגזר משווי הקרקע) ישברו שיאים גם הן.

אך מקור עושר נוסף שכמעט אינו מדובר, הוא היותה של עיריית תל אביב גם בעלת קרקעות בקנה מידה עצום. לעירייה מאות נכסים בשווי כולל של עשרות מיליארדי שקלים, הפזורים בכל רחבי העיר. מדובר במאגר קרקעות שחברות הבנייה הגדולות ביותר בישראל יכולות רק לקנא בו, וכמעט שלא ניתן למצוא בעיר תוכנית בנייה שבה לעירייה אין חלק. בשדה דב, בתוכנית 3700 הצפונית לו ואפילו בגבעת עמל - בכל האזורים הללו מחזיקה העירייה בקרקעות, מה שהופך אותה לשותפה לכל דבר של יזמי הנדל"ן. 

גבעת עמל (ארכיון) | צילום: עמית שעל

אלא שהפוזיציה הזו מציבה אותה בניגוד עניינים, שכן תחת העירייה פועלת גם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רבת־העוצמה. ברצותה – במגרש מסוים יתרומם מגדל בן עשרות קומות ויהפוך את בעליו לעשיר, וברצותה עשוי אותו מגרש להפוך לגינה לרווחת הציבור ושוויו יישאר אפסי. במצב שכזה לא ניתן שלא לתהות עד כמה שיקולי הוועדה הם תכנוניים טהורים כשמגיעים אליה מגרשים בבעלות העירייה.

סיפור קידום תוכנית המגדלים בכיכר אתרים מציף את השאלה הזו במלוא העוצמה. רק לפני שלוש שנים אישרה עיריית תל אביב תוכנית מתאר ובה הגבילה את גובה הבנייה לאורך קו החוף ל־25 קומות, מלבד בכיכר אתרים. שם היא אפשרה ליזמים לקדם תוכנית בנייה ל־40 קומות. העירייה נימקה את עמדתה בהסברים תכנוניים, אך כעת מתברר כי להטבה הזו היתה השפעה ישירה על קופתה. מתוספת 15 הקומות שהוענקה ליזמים, אמורה היתה העירייה לגזור קופון של 50 מיליון שקל.

הולחו"ף ביטלה את התוכנית, אך מתחם כיכר אתרים יחזור לשולחנות התכנון במוקדם או במאוחר. כשזה יקרה, איש לא יוכל לדעת אם השיקולים המנחים את ועדת התכנון המקומית הם של גוף תכנוני נעדר פניות, או של בעל קרקעות המבקש למקסם את רווחיו.