"גם כשהמחירים גבוהים – שותף מקומי שחי את השוק יכול לאתר השקעות נדל"ן טובות"
איציק גדרון, יו"ר ועדת ההשקעות של פרופימקס, מסביר מהם הכללים הנוקשים של הוועדה לבחירת השקעות חדשות – ומדוע השותפים של החברה צריכים לעבוד קשה במיוחד
בראשית שנות ה-2000 הכיר גדרון את פרופימקס כמשקיע, וצפה בחברה שומרת על כספי המשקיעים במשבר של שנת 2008. לפני כשמונה שנים הצטרף לוועדת ההשקעות שהקים אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס.
"לוועדת ההשקעות חלק מהותי בפעילות של פרופימקס", מבהיר גדרון. "היא זו הקובעת באיזה השקעות פרופימקס תיקח חלק – הצעות השקעה אותן היא מקבלת משותפיה האסטרטגיים - כאשר אישור השקעה חייב להיות פה אחד. די בכך שאחד מחברי הוועדה יתנגד, כדי להפיל את כל העסקה", הוא אומר.
"הרעיון שעמד מאחורי ועדת ההשקעות היה לקבל החלטות השקעה באופן מושכל ושקול יותר. אנחנו בודקים בשבע עיניים כל השקעה שהשותפים שלנו מביאים לשולחן, ומוודאים שהיא מתאימה למודל ההשקעה שלנו". חשוב לציין ששותפיה האסטרטגיים של פרופימקס מחויבים להביא בפניה כל השקעה והשקעה שהם עושים, אך לפרופימקס זכות סירוב במידה ואפילו אחד מחברי ועדת ההשקעות מצביע בשלילה.
חשיבות השותף המקומי
בפרופימקס עובדים במודל ייחודי במסגרתו משקיעים בנכסים בחו"ל באמצעות שותפים מקומיים בלבד. "כדי לבחור את השותפים הנכונים צריך להשקיע מאמצים רבים. כל שותף פוטנציאלי שלנו עובר תהליך בדיקה של לא מעט חודשים, כשאנחנו בוחנים בעיקר את הניסיון שלו ואת ביצועי העבר, בדגש על תקופת המשבר של 2008. אנחנו לומדים המון על כל מועמד, לפני שמחליטים אם לקבל אותו כשותף. אנחנו חייבים לוודא שקיימת בינינו זהות אינטרסים".
איך מוודאים דבר כזה?
"לדוגמה, השותף מתחייב להציע לפרופימקס ומשקיעיה להשתתף בכל עסקה שהוא מעורב בה. אין לו כל אפשרות להשאיר לעצמו את ההשקעות המבטיחות ביותר, ולהציע אחרות למשקיעים שלנו בישראל".
במקרים רבים, שותפי השקעה בחו"ל נהנים מדמי ניהול שמנים, ובעצם אין להם שום תמריץ להגיע למימוש העסקה ברווח."הרווח של השותפים שלנו, וגם של פרופימקס עצמה, אמור להגיע רק בזמן מימוש העסקה. כך, האינטרס של השותף הוא למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר – וגם המשקיעים שלנו מרוויחים מכך. דמי הניהול שלנו נמוכים מאד ואינם מהווים רווח, אלא מממנים חלק ממערך התפעול, הפיקוח והדיווח של ההשקעה עצמה".
לפרטים נוספים על השקעה בנדל"ן בחו"ל באמצעות פרופימקס >>> לקחי המשבר של 2008גדרון מספר כי לפרופימקס יש דרישות גבוהות מאוד משותפיה העסקיים, גם לאחר שהחברה כבר החליטה לעבוד איתם. "השותף אחראי על בדיקת הנאותות להשקעות, מאחר שמישראל קשה לבצע בדיקות נאותות איכותיות. השותף, עם המנגנונים והיועצים שלו, הוא זה שעורך את כל הבדיקות, והוא מציג לנו את התוצרים הסופיים. אנחנו כמובן מבקשים עוד מידע, שואלים שאלות, והשותף מחויב לתת לנו את כל האינפורמציה הדרושה כדי שנוכל לקבל את ההחלטה הנכונה".
למה לעשות את המאמץ הגדול הזה?"אנחנו מאמינים שבכל גוף שעוסק בניהול כסף של אחרים, מין הראוי שההחלטה איפה להשקיע את הכספים תתבצע בזהירות ובצורה מושכלת. לוועדת השקעות יש יתרון מהותי עבור המשקיעים – מאחר שההחלטה היכן להשקיע לא מתקבלת בידי אדם אחד בלבד. פרט לכך, גם אם הוועדה מאשרת, למנכ"ל החברה יש את האופציה להטיל עליה וטו (אם כי הוא לא יכול לאשר עסקה שוועדת ההשקעות לא אישרה).
"אנחנו זהירים ושמרנים יותר, ומנסים ליצור כמה שיותר שכבות הגנה לכל השקעה. אנחנו נמנעים ממינוף יתר, או מנטילת הלוואות גדולות של השותפים. גם השותפים שלנו נזהרים יותר מהלוואות, ומקפידים להימנע מריבית משתנה. בכל עסקה שעולה לשולחן הוועדה, אנחנו בודקים מה הדאונסייד ומה יהיו ההשלכות אם לא נמכור בזמן.
"בסופו של דבר, ההשקעה צריכה להניב רווח למשקיעים – ולכן צריך לוודא שקיימת הלימה בין רמת הסיכון והסיכוי. אם אנחנו רואים שהתשואה המתכוננת נמוכה יחסית לסיכון, נפסול את ההשקעה. בכל עסקה אנו עומדים על כך שהשותף יציג לנו מספרי השוואה. כל אחד יכול לשים מספרים בטבלת אקסל, אבל אם אנחנו שוקלים לקנות נכס, נרצה לדעת מה מחירי הנכסים שנקנו ונמכרו בסביבה, מה שכר הדירה. השותפים שלנו יודעים שכחלק בלתי נפרד מהמידע שהם מעבירים לנו, צריכים להיות נתונים על השקעות ונכסים דומים". מה הטיפ שלך למשקיעים?"לא כדאי להשקיע מישראל בנדל"ן בחו"ל לבד. היעזרו בשותף מקומי, שזה המגרש הביתי שלו והוא יודע לזהות השקעות מעניינות. בנוסף, חשוב לוודא שהשותף מתמחה בסוג הנדל"ן הספציפי שעל הפרק. מי שעובד עם מולטיפמילי, למשל, לא נצפה ממנו להביא לנו פתאום השקעות במלונאות – וגם אם הוא יציע עסקה כזו, נפסול אותה. וכמובן, חשוב לבחור שותף שהאינטרסים שלו זהים לאלה של המשקיע".
לפרטים נוספים על השקעה בנדל"ן בחו"ל באמצעות פרופימקס >>>